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Maison de caractère en pierre - 241m² - côteau de Moissac

Bien expiré
VilleBoudou (82)
Surface241m²
Coût Total356 680€
Loyer Annuel24 972€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 268 000 €
Surface : 241 m²
Prix au m² : 1 112,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de caractère de 241 m2 en pierre sur les côteaux de Moissac

Sur les hauteurs paisibles de Moissac, dans le secteur confidentiel de Boudou, cette maison en pierre révèle un lieu de vie empreint d’authenticité, où chaque espace invite à la créativité et à la sérénité.

Dès le rez-de-chaussée, les volumes se déploient avec générosité : un garage, des espaces aménagés en conserverie et un studio de musique composent un univers singulier, propice aux projets de passionnés.

L’étage avec l’entrée principale s’organise avec douceur :

  • Deux chambres distinctes, une grande salle de bain et un wc indépendant.
  • Le salon de 39 m2, baigné de lumière grâce à de larges ouvertures, s’ouvre généreusement sur les paysages environnants.
  • La cuisine, au charme rustique, s’articule autour d’une cheminée ouverte. Dans son prolongement, un coin lecture invite à la détente et donne accès aux combles aménagés en ateliers d’artistes de 94m2. Ces espaces, actuellement non chauffés, offrent de beaux volumes à exploiter selon vos envies.

À l'extérieur, vous trouverez un magnifique parc de 4300m² piscinable.

Cette maison séduit par son âme et elle s’adresse à ceux qui recherchent un lieu de vie authentique à façonner, entre nature, lumière et inspiration.

Ville : Boudou
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82200
Coordonnées : 44.098350, 1.019440
Total : 356 680€
Prix d'acquisition : 268 000€
Travaux : 67 240€
Valeur du bien : 335 240€
Frais de notaire : 21 440€
Coût estimé : 21 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 241m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 2081€/mois
Loyer annuel estimé : 24972€/an
Fourchette totale : 1719€ - 2520€/mois
Fourchette annuelle : 20622€ - 30238€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :952,38 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :229 524 €
Prix d'achat :268 000 €
Décote à l'achat :+38 476€ (+16.8%)
Marge achat-revente :-127 156€ (-55.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :356 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 766,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :104,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 870,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :173 285,64€
Coût de l'assurance :31 209,50€
Taxe foncière : 2 497,15€/an
Soit par mois : 208,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 080,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 078,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles aménagés pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 94 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour un meilleur ROI énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 241 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol, peinture, mise aux normes électricité pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition
Quantité: salon (~20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (~15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 240 €(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 640€
    Isolation combles: 94 m² × 60€/m² = 5640€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 30 fenêtres × 800€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:900€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boudou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 081 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 972 €/an
Calcul : 2 081 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 973 €/an
Base de calcul : Emprunt de 356 680 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 248 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 497 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 958 €
Revenus locatifs : +24 972 €
Charges déductibles : -82 958 €
Résultat foncier Année 1 : -57 987 €(Déficit de 57 987 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 587 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 718 €/an
Revenus locatifs : +24 972 €
Charges déductibles : -15 718 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 253 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36586.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 268 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 174 200 €(65% de 268 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 335 €/an
Calcul : 174 200 € × 3,636% = 6 335 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 972 €82 970 €11 984 €-57 998 €21 400 €36 598 €36 598 €
225 471 €15 412 €11 666 €10 059 €--26 539 €
325 980 €15 083 €11 337 €10 898 €--15 641 €
426 500 €14 742 €10 996 €11 758 €--3 883 €
527 030 €14 390 €10 644 €12 640 €---
627 571 €14 025 €10 280 €13 545 €---
728 122 €13 648 €9 903 €14 474 €---
828 684 €13 258 €9 512 €15 426 €---
929 258 €12 854 €9 109 €16 404 €---
1029 843 €12 437 €8 691 €17 406 €---
1130 440 €12 005 €8 259 €18 435 €---
1231 049 €11 558 €7 813 €19 491 €---
1331 670 €11 096 €7 350 €20 574 €---
1432 303 €10 617 €6 872 €21 686 €---
1532 949 €10 123 €6 377 €22 827 €---
1633 608 €9 611 €5 865 €23 998 €---
1734 281 €9 081 €5 336 €25 199 €---
1834 966 €8 534 €4 788 €26 433 €---
1935 665 €7 967 €4 221 €27 699 €---
2036 379 €7 380 €3 635 €28 998 €---
2137 106 €6 774 €3 028 €30 332 €---
2237 848 €6 146 €2 401 €31 702 €---
2338 605 €5 497 €1 752 €33 108 €---
2439 378 €4 826 €1 080 €34 552 €---
2540 165 €4 131 €385 €36 034 €---
TOTAL799 845 €334 164 €173 286 €465 681 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 465 681 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 972 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 244 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 244 €-6 420 €+11 664 €
2+5 244 €0 €+5 244 €
3+5 244 €0 €+5 244 €
4+5 244 €0 €+5 244 €
5+5 244 €+2 627 €+2 617 €
6+5 244 €+4 064 €+1 180 €
7+5 244 €+4 342 €+902 €
8+5 244 €+4 628 €+616 €
9+5 244 €+4 921 €+323 €
10+5 244 €+5 222 €+22 €
11+5 244 €+5 531 €-287 €
12+5 244 €+5 847 €-603 €
13+5 244 €+6 172 €-928 €
14+5 244 €+6 506 €-1 262 €
15+5 244 €+6 848 €-1 604 €
16+5 244 €+7 199 €-1 955 €
17+5 244 €+7 560 €-2 316 €
18+5 244 €+7 930 €-2 686 €
19+5 244 €+8 310 €-3 066 €
20+5 244 €+8 699 €-3 455 €
21+5 244 €+9 100 €-3 856 €
22+5 244 €+9 511 €-4 267 €
23+5 244 €+9 932 €-4 688 €
24+5 244 €+10 366 €-5 122 €
25+5 244 €+10 810 €-5 566 €
Total+131 100 €+139 704 €+-8 604 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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