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Maison à vendre

VilleMarmande (47)
Surface88m²
Coût Total109 200€
Loyer Annuel8 982€
Rentabilité8.23%
Cashflow/mois+113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 022,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 3 chambres, Pas de cave

En plein hyper centre ville de Marmande, maison de ville de plus de 80 m2 disposant de trois chambres et d'une grande cours. Sans travaux à prévoir, locataire en place avec loyer actuel de 630 euros hors charges. Idéal investisseurs, rentabilité immédiate.

Ville : Marmande
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47200
Coordonnées : 44.497308, 0.169222
Total : 109 200€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 102 000€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 10.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 749€/mois
Loyer annuel estimé : 8982€/an
Fourchette totale : 593€ - 945€/mois
Fourchette annuelle : 7113€ - 11342€/an
Rentabilité brute :8.23%
Fourchette de rentabilité :6.51% - 10.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 315,79 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 790 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-25 790€ (-22.3%)
Marge achat-revente :6 590€ (5.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :31,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 561,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 580,83€
Coût de l'assurance :9 555,00€
Taxe foncière : 898,24€/an
Soit par mois : 74,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 748,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 635,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :112,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien.
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(136 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 749 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 982 €/an
Calcul : 749 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 449 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 200 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 898 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 729 €
Revenus locatifs : +8 982 €
Charges déductibles : -16 729 €
Résultat foncier Année 1 : -7 747 €(Déficit de 7 747 €)
Imputable sur revenu global : 7 747 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 729 €/an
Revenus locatifs : +8 982 €
Charges déductibles : -4 729 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 253 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 982 €16 733 €3 452 €-7 750 €7 750 €--
29 162 €4 638 €3 358 €4 524 €---
39 345 €4 541 €3 261 €4 804 €---
49 532 €4 441 €3 160 €5 091 €---
59 723 €4 337 €3 057 €5 386 €---
69 917 €4 230 €2 950 €5 687 €---
710 116 €4 120 €2 839 €5 996 €---
810 318 €4 006 €2 725 €6 312 €---
910 524 €3 888 €2 608 €6 636 €---
1010 735 €3 766 €2 486 €6 968 €---
1110 949 €3 641 €2 360 €7 309 €---
1211 168 €3 511 €2 231 €7 657 €---
1311 392 €3 378 €2 097 €8 014 €---
1411 620 €3 239 €1 959 €8 380 €---
1511 852 €3 097 €1 816 €8 755 €---
1612 089 €2 949 €1 669 €9 140 €---
1712 331 €2 797 €1 517 €9 533 €---
1812 578 €2 640 €1 360 €9 937 €---
1912 829 €2 478 €1 198 €10 351 €---
2013 086 €2 311 €1 031 €10 775 €---
2113 347 €2 138 €858 €11 209 €---
2213 614 €1 960 €679 €11 654 €---
2313 887 €1 776 €495 €12 111 €---
2414 164 €1 586 €305 €12 579 €---
2514 448 €1 389 €109 €13 058 €---
TOTAL287 709 €93 592 €49 581 €194 117 €7 750 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 325 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 117 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 982 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 886 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 886 €-2 325 €+4 211 €
2+1 886 €+1 357 €+529 €
3+1 886 €+1 441 €+445 €
4+1 886 €+1 527 €+359 €
5+1 886 €+1 616 €+270 €
6+1 886 €+1 706 €+180 €
7+1 886 €+1 799 €+87 €
8+1 886 €+1 894 €-8 €
9+1 886 €+1 991 €-105 €
10+1 886 €+2 091 €-205 €
11+1 886 €+2 193 €-307 €
12+1 886 €+2 297 €-411 €
13+1 886 €+2 404 €-518 €
14+1 886 €+2 514 €-628 €
15+1 886 €+2 627 €-741 €
16+1 886 €+2 742 €-856 €
17+1 886 €+2 860 €-974 €
18+1 886 €+2 981 €-1 095 €
19+1 886 €+3 105 €-1 219 €
20+1 886 €+3 232 €-1 346 €
21+1 886 €+3 363 €-1 477 €
22+1 886 €+3 496 €-1 610 €
23+1 886 €+3 633 €-1 747 €
24+1 886 €+3 774 €-1 888 €
25+1 886 €+3 918 €-2 032 €
Total+47 150 €+58 235 €+-11 085 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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