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Appartement 3 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleVigan (30)
Surface92
Coût Total188 540
Loyer Annuel8 799
Rentabilité4.67%
Cashflow/mois-336
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 391,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 92 m² - Appartement 3 pièces 92 m²

À vendre Le Vigan (30120) proche Appartement T3 avec jardin privatif en cour de rénovation avec vue panoramique. Idéal lieu de vacances ou de retraite à seulement 15mn de Ganges/Le Vigan, 1h30 de Nimes/Montpellier Au coeur des Cévennes méridionales à 400m d'Altitude ce situe le petit village de NOTRE DAME de La ROUVIERE celui-ci offre un panorama exceptionnel sur la vallée de l'hérault et le Mont-Aigoual Lieu reposant ou le calme règne en maitre, il est aussi le départ de nombreuses randonnées NOUVEAU : Lancement de la réhabilitation d'un ensemble immobilier en 19 logements -Chauffage central et eaux sanitaire collectif par pompe à chaleur Air/Eaux dernière génération, double vitrage, cuisine aménagée -La première tranche 7 Lots du T2 de 59M2 avec terrasse au T3 de 92M2 avec jardin. Prix de vente à partir de 108 000 euros PHOTOS 3 D Cette annonce vous est proposée par Joël TEISSIER - EI - NoRSAC: 428 410 849, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de MONTPELLIER COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE - Plus d'informations sur [URL masquée pour votre sécurité] - « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Surface : 92 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 19 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/05/2024

Consommation énergie primaire : 88 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 450 € et 650 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Vigan
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30120
Coordonnées : 43.992167, 3.593791
Total : 188 540
Prix d'acquisition : 128 000
Travaux : 50 300
Valeur du bien : 178 300
Frais de notaire : 10 240
Coût estimé : 10 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.31€ - 10.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8799€/an
Fourchette totale : 580€ - 927€/mois
Fourchette annuelle : 6962€ - 11120€/an
Rentabilité brute :4.67%
Fourchette de rentabilité :3.69% - 5.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :940,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :54,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 995,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 713,47
Coût de l'assurance :16 497,25
Taxe foncière : 879,89€/an
Soit par mois : 73,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 733,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 069,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-335,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 88 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif par pompe à chaleur Air/Eau
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE B - Appartement - Système de chauffage collectif à vérifier pour conformité
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rénovation légère du salon (peinture, revêtement de sol)
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 300(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:2 400
    Peinture et revêtement sol: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vigan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BA(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 799 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 460 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 540 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 300
Revenus locatifs : +8 799
Charges déductibles : -58 300
Résultat foncier Année 1 : -49 501(Déficit de 49 501 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 101
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 000 €/an
Revenus locatifs : +8 799
Charges déductibles : -8 000
Résultat foncier Années 2+ : 799 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28100.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 79958 3066 466-49 50721 400 €28 107 €28 107 €
28 9757 8366 2961 139--26 968 €
39 1547 6606 1201 495--25 473 €
49 3377 4775 9381 860--23 613 €
59 5247 2895 7492 235--21 378 €
69 7157 0935 5542 621--18 756 €
79 9096 8915 3513 018--15 739 €
810 1076 6825 1423 425--12 313 €
910 3096 4654 9253 844--8 469 €
1010 5156 2414 7014 275--4 194 €
1110 7266 0084 4684 718---
1210 9405 7684 2285 173---
1311 1595 5193 9795 640---
1411 3825 2613 7216 121---
1511 6104 9943 4546 616---
1611 8424 7183 1787 124---
1712 0794 4322 8927 647---
1812 3214 1362 5968 185---
1912 5673 8292 2898 738---
2012 8183 5121 9729 307---
2113 0753 1831 6439 891---
2213 3362 8431 30310 493---
2313 6032 49195111 112---
2413 8752 12758711 748---
2514 1521 74920912 403---
TOTAL281 831182 50893 71399 32321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 323
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 799 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 848-6 420+8 268
2+1 8480+1 848
3+1 8480+1 848
4+1 8480+1 848
5+1 8480+1 848
6+1 8480+1 848
7+1 8480+1 848
8+1 8480+1 848
9+1 8480+1 848
10+1 8480+1 848
11+1 848+157+1 691
12+1 848+1 552+296
13+1 848+1 692+156
14+1 848+1 836+12
15+1 848+1 985-137
16+1 848+2 137-289
17+1 848+2 294-446
18+1 848+2 455-607
19+1 848+2 621-773
20+1 848+2 792-944
21+1 848+2 967-1 119
22+1 848+3 148-1 300
23+1 848+3 334-1 486
24+1 848+3 525-1 677
25+1 848+3 721-1 873
Total+46 200+29 797+16 403
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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