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Maison F4

VillePamproux (79)
Surface74m²
Coût Total104 610€
Loyer Annuel5 885€
Rentabilité5.63%
Cashflow/mois-114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 52 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 702,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans le centre de PAMPORUX, une maison d'habitation comprenant : Rez-de-chaussée : une entrée, une cuisine, un salon, débarras et jardinet de 40m². 1er étage : deux chambres, palier, salle de bains avec wc. 2ème étage : très grand grenier. Raccordé au tout-à-l'égout, Chauffage par radiateur fonte Double Vitrage. Crépi à nettoyer - très bon état Rénovation à prévoir

Ville : Pamproux
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79800
Coordonnées : 46.399240, -0.050910
Total : 104 610€
Prix d'acquisition : 52 000€
Travaux : 48 450€
Valeur du bien : 100 450€
Frais de notaire : 4 160€
Coût estimé : 4 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 6.63€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 8.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 490€/mois
Loyer annuel estimé : 5885€/an
Fourchette totale : 380€ - 633€/mois
Fourchette annuelle : 4557€ - 7600€/an
Rentabilité brute :5.63%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :936,31 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 287 €
Prix d'achat :52 000 €
Décote à l'achat :-17 287€ (-24.9%)
Marge achat-revente :-35 323€ (-51.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :524,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :30,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 555,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 837,52€
Coût de l'assurance :9 153,37€
Taxe foncière : 588,49€/an
Soit par mois : 49,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 490,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 604,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 74 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par radiateurs fonte
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain d'1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 450 €(655 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 700€
    Isolation combles: 74 m² × 50€/m² = 3700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Peinture murs salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pamproux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 490 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 885 €/an
Calcul : 490 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 636 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 610 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 366 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 588 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 041 €
Revenus locatifs : +5 885 €
Charges déductibles : -53 041 €
Résultat foncier Année 1 : -47 156 €(Déficit de 47 156 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 756 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 591 €/an
Revenus locatifs : +5 885 €
Charges déductibles : -4 591 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 294 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25756.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800 €(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 885 €53 044 €3 640 €-47 159 €21 400 €25 759 €25 759 €
26 003 €4 499 €3 545 €1 503 €--24 256 €
36 123 €4 401 €3 446 €1 722 €--22 534 €
46 245 €4 299 €3 344 €1 946 €--20 588 €
56 370 €4 193 €3 238 €2 177 €--18 411 €
66 497 €4 084 €3 129 €2 414 €--15 997 €
76 627 €3 970 €3 016 €2 657 €--13 340 €
86 760 €3 853 €2 898 €2 907 €--10 433 €
96 895 €3 731 €2 777 €3 164 €--7 269 €
107 033 €3 605 €2 651 €3 428 €--3 841 €
117 174 €3 475 €2 520 €3 699 €--142 €
127 317 €3 340 €2 385 €3 978 €---
137 463 €3 200 €2 245 €4 264 €---
147 613 €3 055 €2 100 €4 558 €---
157 765 €2 904 €1 950 €4 861 €---
167 920 €2 749 €1 794 €5 171 €---
178 079 €2 588 €1 633 €5 491 €---
188 240 €2 421 €1 466 €5 819 €---
198 405 €2 248 €1 293 €6 157 €---
208 573 €2 069 €1 114 €6 504 €---
218 745 €1 884 €929 €6 861 €---
228 919 €1 691 €737 €7 228 €---
239 098 €1 493 €538 €7 605 €---
249 280 €1 287 €332 €7 993 €---
259 465 €1 073 €118 €8 392 €---
TOTAL188 494 €125 153 €52 838 €63 341 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 341 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 885 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 236 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 236 €-6 420 €+7 656 €
2+1 236 €0 €+1 236 €
3+1 236 €0 €+1 236 €
4+1 236 €0 €+1 236 €
5+1 236 €0 €+1 236 €
6+1 236 €0 €+1 236 €
7+1 236 €0 €+1 236 €
8+1 236 €0 €+1 236 €
9+1 236 €0 €+1 236 €
10+1 236 €0 €+1 236 €
11+1 236 €0 €+1 236 €
12+1 236 €+1 193 €+43 €
13+1 236 €+1 279 €-43 €
14+1 236 €+1 367 €-131 €
15+1 236 €+1 458 €-222 €
16+1 236 €+1 551 €-315 €
17+1 236 €+1 647 €-411 €
18+1 236 €+1 746 €-510 €
19+1 236 €+1 847 €-611 €
20+1 236 €+1 951 €-715 €
21+1 236 €+2 058 €-822 €
22+1 236 €+2 168 €-932 €
23+1 236 €+2 282 €-1 046 €
24+1 236 €+2 398 €-1 162 €
25+1 236 €+2 518 €-1 282 €
Total+30 900 €+19 045 €+11 855 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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