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Maison à vendre

VillePreuilly-sur-Claise (37)
Surface74.92m²
Coût Total122 440€
Loyer Annuel6 133€
Rentabilité5.01%
Cashflow/mois-204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 74.92 m²
Prix au m² : 907,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, calme

Arnaud vous propose cette maison de 74.92 m², idéale pour un premier achat ou une résidence secondaire. Elle comprend une véranda, une entrée, une salle à manger, un salon, une cuisine ainsi qu'une salle d'eau avec WC en rez-de-chaussée. À l'étage, un dégagement dessert deux chambres mansardées, dont une avec un point d'eau. Chaufferie attenante.

Vous profiterez également d'un garage double de 40 m², d'une cave et d'une pièce aménagée à l'étage pouvant faire office de chambre ou dortoir. L'ensemble est implanté sur un terrain clos de 1 212 m² agrémenté d'un abri de jardin.

Un bien offrant de nombreuses dépendances et un beau potentiel, à découvrir sans tarder !

Nous sommes disponibles de 8h à 19h du lundi au samedi.

Ville : Preuilly-sur-Claise
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37290
Coordonnées : 46.843314, 0.934676
Total : 122 440€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 49 000€
Valeur du bien : 117 000€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.92m²
Loyer prédit : 6.82€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 511€/mois
Loyer annuel estimé : 6133€/an
Fourchette totale : 396€ - 659€/mois
Fourchette annuelle : 4755€ - 7911€/an
Rentabilité brute :5.01%
Fourchette de rentabilité :3.88% - 6.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :588,24 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :44 071 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :+23 929€ (+54.3%)
Marge achat-revente :-78 369€ (-177.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :614,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :48,98€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 663,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 040,58€
Coût de l'assurance :14 692,80€
Taxe foncière : 613,32€/an
Soit par mois : 51,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 511,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 715,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-203,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 418 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 74.92 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (74.92 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de mobilier si nécessaire
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: toute la maison
Raison: DPE G - Maison - Tuyauterie en bon état nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 000 €(654 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:500€
    Isolation toiture/combles: 74.92 m² × 40€/m² = 2996.8€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (plomberie, électricité, carrelage, installation incluse)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Électricité: 600€ × 2 chambres = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 20€/m² = 300€, Main d'œuvre: 700€
  • Second œuvre général - Électricité:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (installation incluse)
  • Second œuvre général - Plomberie:3 000€
    Mise à jour plomberie maison: 1 maison × 3000€ = 3000€ (vérification et mise à jour, installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coeff 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 511 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 133 €/an
Calcul : 511 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 268 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 440 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 613 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 469 €
Revenus locatifs : +6 133 €
Charges déductibles : -54 469 €
Résultat foncier Année 1 : -48 336 €(Déficit de 48 336 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 936 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 469 €/an
Revenus locatifs : +6 133 €
Charges déductibles : -5 469 €
Résultat foncier Années 2+ : 664 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26935.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 133 €54 473 €4 272 €-48 340 €21 400 €26 940 €26 940 €
26 256 €5 362 €4 161 €894 €--26 046 €
36 381 €5 246 €4 045 €1 135 €--24 911 €
46 509 €5 127 €3 926 €1 382 €--23 529 €
56 639 €5 003 €3 802 €1 636 €--21 893 €
66 772 €4 874 €3 673 €1 897 €--19 996 €
76 907 €4 741 €3 540 €2 166 €--17 830 €
87 045 €4 604 €3 403 €2 441 €--15 389 €
97 186 €4 461 €3 260 €2 725 €--12 664 €
107 330 €4 313 €3 112 €3 016 €--9 648 €
117 476 €4 160 €2 959 €3 316 €--6 331 €
127 626 €4 002 €2 801 €3 624 €---
137 778 €3 837 €2 636 €3 941 €---
147 934 €3 667 €2 466 €4 267 €---
158 093 €3 491 €2 290 €4 602 €---
168 255 €3 308 €2 107 €4 946 €---
178 420 €3 119 €1 918 €5 300 €---
188 588 €2 923 €1 722 €5 665 €---
198 760 €2 720 €1 519 €6 039 €---
208 935 €2 510 €1 309 €6 425 €---
219 114 €2 292 €1 091 €6 821 €---
229 296 €2 067 €866 €7 229 €---
239 482 €1 833 €632 €7 649 €---
249 671 €1 591 €390 €8 080 €---
259 865 €1 340 €139 €8 525 €---
TOTAL196 449 €141 066 €62 041 €55 382 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 382 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 133 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 288 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 288 €-6 420 €+7 708 €
2+1 288 €0 €+1 288 €
3+1 288 €0 €+1 288 €
4+1 288 €0 €+1 288 €
5+1 288 €0 €+1 288 €
6+1 288 €0 €+1 288 €
7+1 288 €0 €+1 288 €
8+1 288 €0 €+1 288 €
9+1 288 €0 €+1 288 €
10+1 288 €0 €+1 288 €
11+1 288 €0 €+1 288 €
12+1 288 €+1 087 €+201 €
13+1 288 €+1 182 €+106 €
14+1 288 €+1 280 €+8 €
15+1 288 €+1 381 €-93 €
16+1 288 €+1 484 €-196 €
17+1 288 €+1 590 €-302 €
18+1 288 €+1 699 €-411 €
19+1 288 €+1 812 €-524 €
20+1 288 €+1 927 €-639 €
21+1 288 €+2 046 €-758 €
22+1 288 €+2 169 €-881 €
23+1 288 €+2 295 €-1 007 €
24+1 288 €+2 424 €-1 136 €
25+1 288 €+2 557 €-1 269 €
Total+32 200 €+18 514 €+13 686 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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