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Evry Coucouronnes - T5 - 93.34 M2

VilleÉvry (91)
Surface93m²
Coût Total213 900€
Loyer Annuel16 595€
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 935,48 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

🏡 Appartement à vendre – 5 pièces avec fort potentiel !

Idéalement situé au 3ᵉ et dernier étage, découvrez ce très bel appartement offrant de beaux volumes et de nombreuses possibilités d’aménagement.

✨ Les + du bien : • 3 grandes chambres (possibilité d’en créer 4 à 5) • Parfait pour une famille ou un projet de colocation • Grande pièce de vie lumineuse • Cuisine aménagée • Bureau • Terrasse exceptionnelle de 30 m² • Place de parking en sous-sol

📍 Un bien rare sur le marché, à visiter sans tarder !

👨‍👩‍👧‍👦 Idéal familles ou investisseurs

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 920 € et 2 630 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Coordonnées : 48.642914, 2.429770
Total : 213 900€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 19 500€
Valeur du bien : 199 500€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1383€/mois
Loyer annuel estimé : 16595€/an
Fourchette totale : 948€ - 2017€/mois
Fourchette annuelle : 11380€ - 24199€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 11.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 261,54 €/m²
Basé sur :149 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :210 323 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-30 323€ (-14.4%)
Marge achat-revente :-3 577€ (-1.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 044,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,61€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 105,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 489,21€
Coût de l'assurance :18 181,50€
Taxe foncière : 1 659,48€/an
Soit par mois : 138,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 382,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 243,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :139,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 500 €(210 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation 3 chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (revêtement de sol, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (peinture, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évry. Les prix incluent la main d'œuvre. Les travaux de chauffage ne sont pas chiffrés car aucun remplacement n'est nécessaire selon le DPE. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 383 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 595 €/an
Calcul : 1 383 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 904 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 727 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 659 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 791 €
Revenus locatifs : +16 595 €
Charges déductibles : -28 791 €
Résultat foncier Année 1 : -12 196 €(Déficit de 12 196 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 496 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 291 €/an
Revenus locatifs : +16 595 €
Charges déductibles : -9 291 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 304 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1495.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 595 €28 797 €6 911 €-12 203 €10 700 €1 503 €1 503 €
216 927 €9 111 €6 724 €7 816 €---
317 265 €8 918 €6 531 €8 347 €---
417 611 €8 719 €6 332 €8 892 €---
517 963 €8 513 €6 126 €9 450 €---
618 322 €8 300 €5 913 €10 022 €---
718 688 €8 080 €5 693 €10 608 €---
819 062 €7 853 €5 466 €11 209 €---
919 443 €7 618 €5 231 €11 825 €---
1019 832 €7 376 €4 989 €12 457 €---
1120 229 €7 125 €4 738 €13 104 €---
1220 634 €6 866 €4 480 €13 767 €---
1321 046 €6 599 €4 212 €14 447 €---
1421 467 €6 323 €3 936 €15 144 €---
1521 897 €6 037 €3 651 €15 859 €---
1622 334 €5 742 €3 356 €16 592 €---
1722 781 €5 438 €3 051 €17 344 €---
1823 237 €5 123 €2 736 €18 114 €---
1923 701 €4 797 €2 411 €18 904 €---
2024 176 €4 461 €2 075 €19 714 €---
2124 659 €4 114 €1 727 €20 545 €---
2225 152 €3 755 €1 369 €21 397 €---
2325 655 €3 385 €998 €22 271 €---
2426 168 €3 002 €615 €23 167 €---
2526 692 €2 606 €219 €24 086 €---
TOTAL531 537 €178 658 €99 489 €352 879 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 352 879 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 595 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 485 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 485 €-3 210 €+6 695 €
2+3 485 €+1 894 €+1 591 €
3+3 485 €+2 504 €+981 €
4+3 485 €+2 668 €+817 €
5+3 485 €+2 835 €+650 €
6+3 485 €+3 007 €+478 €
7+3 485 €+3 183 €+302 €
8+3 485 €+3 363 €+122 €
9+3 485 €+3 548 €-63 €
10+3 485 €+3 737 €-252 €
11+3 485 €+3 931 €-446 €
12+3 485 €+4 130 €-645 €
13+3 485 €+4 334 €-849 €
14+3 485 €+4 543 €-1 058 €
15+3 485 €+4 758 €-1 273 €
16+3 485 €+4 978 €-1 493 €
17+3 485 €+5 203 €-1 718 €
18+3 485 €+5 434 €-1 949 €
19+3 485 €+5 671 €-2 186 €
20+3 485 €+5 914 €-2 429 €
21+3 485 €+6 163 €-2 678 €
22+3 485 €+6 419 €-2 934 €
23+3 485 €+6 681 €-3 196 €
24+3 485 €+6 950 €-3 465 €
25+3 485 €+7 226 €-3 741 €
Total+87 125 €+105 864 €+-18 739 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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