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Appartement T3 à vendre - 3 pièces - 67 m2 - Gueret - 23 - LIMOUSIN

VilleGuéret (23)
Surface67m²
Coût Total85 900€
Loyer Annuel6 462€
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 671,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

Découvrez cet appartement offrant une distribution fonctionnelle et des espaces agréables à vivre. Il se compose d'une entrée accueillante desservant une cuisine indépendante, ainsi qu'un séjour lumineux ouvrant sur un balcon, idéal pour profiter d'un espace extérieur.L'espace nuit comprend deux chambres confortables, dont l'une bénéficie également d'un accès à un second balcon. Une salle de bains complète ce bien.Vous apprécierez ses prestations complémentaires : deux balcons offrant une belle luminosité, une cave pour le stockage et un garage privatif, véritable atout en termes de confort et de praticité.Cet appartement est actuellement loué

Ville : Guéret
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Total : 85 900€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 37 300€
Valeur du bien : 82 300€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.54€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 538€/mois
Loyer annuel estimé : 6462€/an
Fourchette totale : 438€ - 661€/mois
Fourchette annuelle : 5260€ - 7938€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 027,03 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 811 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-23 811€ (-34.6%)
Marge achat-revente :-17 089€ (-24.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :419,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,34€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 443,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 953,82€
Coût de l'assurance :7 301,50€
Taxe foncière : 646,16€/an
Soit par mois : 53,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 538,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 497,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 300 €(557 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guéret. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 538 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 462 €/an
Calcul : 538 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 773 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 292 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 646 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 011 €
Revenus locatifs : +6 462 €
Charges déductibles : -41 011 €
Résultat foncier Année 1 : -34 549 €(Déficit de 34 549 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 149 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 711 €/an
Revenus locatifs : +6 462 €
Charges déductibles : -3 711 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 751 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13149.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 462 €41 013 €2 775 €-34 552 €21 400 €13 152 €13 152 €
26 591 €3 639 €2 700 €2 952 €--10 200 €
36 723 €3 561 €2 623 €3 162 €--7 038 €
46 857 €3 481 €2 543 €3 376 €--3 662 €
56 994 €3 398 €2 460 €3 596 €--66 €
67 134 €3 313 €2 375 €3 821 €---
77 277 €3 225 €2 286 €4 052 €---
87 422 €3 133 €2 195 €4 289 €---
97 571 €3 039 €2 101 €4 532 €---
107 722 €2 942 €2 004 €4 780 €---
117 877 €2 841 €1 903 €5 036 €---
128 034 €2 737 €1 799 €5 297 €---
138 195 €2 630 €1 692 €5 565 €---
148 359 €2 519 €1 581 €5 840 €---
158 526 €2 404 €1 466 €6 122 €---
168 697 €2 286 €1 348 €6 411 €---
178 870 €2 163 €1 225 €6 707 €---
189 048 €2 037 €1 099 €7 011 €---
199 229 €1 906 €968 €7 322 €---
209 413 €1 771 €833 €7 642 €---
219 602 €1 632 €694 €7 970 €---
229 794 €1 488 €550 €8 306 €---
239 990 €1 339 €401 €8 651 €---
2410 189 €1 185 €247 €9 004 €---
2510 393 €1 026 €88 €9 367 €---
TOTAL206 968 €100 709 €39 954 €106 259 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 259 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 462 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 357 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 357 €-6 420 €+7 777 €
2+1 357 €0 €+1 357 €
3+1 357 €0 €+1 357 €
4+1 357 €0 €+1 357 €
5+1 357 €0 €+1 357 €
6+1 357 €+1 127 €+230 €
7+1 357 €+1 216 €+141 €
8+1 357 €+1 287 €+70 €
9+1 357 €+1 360 €-3 €
10+1 357 €+1 434 €-77 €
11+1 357 €+1 511 €-154 €
12+1 357 €+1 589 €-232 €
13+1 357 €+1 670 €-313 €
14+1 357 €+1 752 €-395 €
15+1 357 €+1 837 €-480 €
16+1 357 €+1 923 €-566 €
17+1 357 €+2 012 €-655 €
18+1 357 €+2 103 €-746 €
19+1 357 €+2 197 €-840 €
20+1 357 €+2 293 €-936 €
21+1 357 €+2 391 €-1 034 €
22+1 357 €+2 492 €-1 135 €
23+1 357 €+2 595 €-1 238 €
24+1 357 €+2 701 €-1 344 €
25+1 357 €+2 810 €-1 453 €
Total+33 925 €+31 878 €+2 047 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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