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Immeuble - 12 pièce(s) - 300 m²

Bien expiré
VilleSeilhac (19)
Surface300
Coût Total241 728
Loyer Annuel21 963
Rentabilité9.09%
Cashflow/mois+400
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 100 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 463,67 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 12
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITÉ IMMODU19.FR / L'immeuble est composé de cinq appartements à rénover entièrement, un studio reste à terminer. Nous avons deux appartements d'environ 38 m2, un troisième d'environ 50 m2,un quatrième d'environ 110 m2 et le dernier d'environ 66 m2. Le tout avec quatre garages qui sont déjà en location, deux garages d'environ 50 m2 et deux autres d'environ 40 m2. Chaque appartement a un accés indépendant.

Détails : Nombre de chambre(s) : 6 Nombre de pièces : 12 Mode de chauffage : AUTRE Type de chauffage : AUTRE Format de chauffage : INDIVIDUEL Nombre de parking : 1

Ville : Seilhac
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19700
Total : 241 728
Prix d'acquisition : 139 100
Travaux : 91 500
Valeur du bien : 230 600
Frais de notaire : 11 128
Coût estimé : 11 128
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300
Loyer prédit : 6.10€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 7.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1830€/mois
Loyer annuel estimé : 21963€/an
Fourchette totale : 1482€ - 2260€/mois
Fourchette annuelle : 17789€ - 27118€/an
Rentabilité brute :9.09%
Fourchette de rentabilité :7.36% - 11.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 728
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 179,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :68,49€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 247,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 049,13
Coût de l'assurance :20 546,88
Taxe foncière : 2 196,34€/an
Soit par mois : 183,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 830,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 430,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :399,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel non spécifié.
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans tous les appartements.
Quantité: Environ 30 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m² pour 300 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour chaque appartement.
Quantité: 5 chauffe-eau pour 5 appartements
Raison: DPE F - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine dans chaque appartement, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: 5 cuisines complètes
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisines en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des salles de bain dans chaque appartement, incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 5 salles de bain complètes
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou carrelage) et peinture pour toutes les chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et nettoyage des murs dans le salon de chaque appartement.
Quantité: 5 salons (environ 150 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salons en état correct nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises dans chaque appartement.
Quantité: 5 appartements
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à niveau
Vérification et mise à niveau de la plomberie dans chaque appartement.
Quantité: 5 appartements
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 500(305 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:33 000
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 1000€ = 30000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:2 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 5 chauffe-eau × 3000€ = 15000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:5 000
    Cuisine complète: 5 cuisines × 12000€ = 60000€, Main d'œuvre: 5000€
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 salles de bain × 10000€ = 50000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Chambres:10 000
    Parquet flottant: 72 m² × 80€/m² = 5760€, Peinture: 72 m² × 30€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 2080€
  • Salon:4 500
    Peinture salon: 150 m² × 30€/m² = 4500€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:10 000
    Mise aux normes électricité: 5 appartements × 2000€ = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale:10 000
    Mise à niveau plomberie: 5 appartements × 2000€ = 10000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seilhac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 830 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 963 €/an
Calcul : 1 830 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 778 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 728 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 822 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 196 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 296
Revenus locatifs : +21 963
Charges déductibles : -102 296
Résultat foncier Année 1 : -80 333(Déficit de 80 333 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 933
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 796 €/an
Revenus locatifs : +21 963
Charges déductibles : -10 796
Résultat foncier Années 2+ : 11 167 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58932.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 100
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 415(65% de 139 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 288 €/an
Calcul : 90 415 € × 3,636% = 3 288
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 963102 3047 786-80 34121 400 €58 941 €58 941 €
222 40310 5937 57511 809--47 131 €
322 85110 3767 35812 475--34 656 €
423 30810 1517 13313 157--21 499 €
523 7749 9196 90013 855--7 644 €
624 2499 6796 66114 571---
724 7349 4316 41315 303---
825 2299 1756 15716 054---
925 7348 9105 89216 823---
1026 2488 6375 61917 611---
1126 7738 3555 33618 419---
1227 3098 0635 04519 246---
1327 8557 7624 74320 093---
1428 4127 4504 43220 962---
1528 9807 1294 11021 852---
1629 5606 7963 77822 763---
1730 1516 4533 43523 698---
1830 7546 0993 08024 656---
1931 3695 7322 71425 637---
2031 9975 3542 33526 643---
2132 6364 9631 94427 674---
2233 2894 5591 54128 730---
2333 9554 1411 12329 814---
2434 6343 71069230 924---
2535 3273 26524732 062---
TOTAL703 495279 005112 049424 49021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 424 490
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 963 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 612 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 612-6 420+11 032
2+4 6120+4 612
3+4 6120+4 612
4+4 6120+4 612
5+4 6120+4 612
6+4 612+2 078+2 534
7+4 612+4 591+21
8+4 612+4 816-204
9+4 612+5 047-435
10+4 612+5 283-671
11+4 612+5 526-914
12+4 612+5 774-1 162
13+4 612+6 028-1 416
14+4 612+6 289-1 677
15+4 612+6 555-1 943
16+4 612+6 829-2 217
17+4 612+7 109-2 497
18+4 612+7 397-2 785
19+4 612+7 691-3 079
20+4 612+7 993-3 381
21+4 612+8 302-3 690
22+4 612+8 619-4 007
23+4 612+8 944-4 332
24+4 612+9 277-4 665
25+4 612+9 619-5 007
Total+115 300+127 347+-12 047
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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