Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble - 8 pièce(s) - 146 m²

Bien expiré
VilleCarhaix-Plouguer (29)
Surface146m²
Coût Total167 382€
Loyer Annuel13 778€
Rentabilité8.23%
Cashflow/mois+156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 900 €
Surface : 146 m²
Prix au m² : 780,14 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans le centre de CARHAIX, immeuble en copropriété comprenant une maison avec

  • au rez de chaussée: un garage, une cuisine et un wc. A l'étage: un séjour, 2 chambres et une salle de bains. Au deuxième étage: 2 chambres. Petite cour.

Numéro de mandat : 6763

Ville : Carhaix-Plouguer
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29270
Total : 167 382€
Prix d'acquisition : 113 900€
Travaux : 44 370€
Valeur du bien : 158 270€
Frais de notaire : 9 112€
Coût estimé : 9 112€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1148€/mois
Loyer annuel estimé : 13778€/an
Fourchette totale : 930€ - 1418€/mois
Fourchette annuelle : 11159€ - 17011€/an
Rentabilité brute :8.23%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 10.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 162,56 €/m²
Basé sur :114 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 734 €
Prix d'achat :113 900 €
Décote à l'achat :-55 834€ (-32.9%)
Marge achat-revente :2 352€ (1.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 382€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :829,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 877,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 319,10€
Coût de l'assurance :14 645,93€
Taxe foncière : 1 377,78€/an
Soit par mois : 114,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 148,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 992,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :155,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 146 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 370 €(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ + 2000€ (pose) = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ + 500€ (pose) = 3500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 940€
    Parquet flottant: 44 m² × 60€/m² = 2640€, Main d'œuvre: 660€ = 3300€
  • Chambres - Peinture:1 320€
    Peinture murs et plafonds: 44 m² × 30€/m² = 1320€
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture murs cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 148 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 778 €/an
Calcul : 1 148 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 619 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 382 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 586 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 378 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 952 €
Revenus locatifs : +13 778 €
Charges déductibles : -51 952 €
Résultat foncier Année 1 : -38 174 €(Déficit de 38 174 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 774 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 582 €/an
Revenus locatifs : +13 778 €
Charges déductibles : -7 582 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 196 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16774.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 035 €(65% de 113 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 692 €/an
Calcul : 74 035 € × 3,636% = 2 692 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 778 €51 958 €5 624 €-38 180 €21 400 €16 780 €16 780 €
214 053 €7 438 €5 475 €6 615 €--10 165 €
314 334 €7 284 €5 320 €7 051 €--3 114 €
414 621 €7 124 €5 160 €7 497 €---
514 914 €6 959 €4 995 €7 955 €---
615 212 €6 788 €4 824 €8 424 €---
715 516 €6 611 €4 647 €8 905 €---
815 826 €6 428 €4 464 €9 399 €---
916 143 €6 238 €4 275 €9 905 €---
1016 466 €6 042 €4 079 €10 423 €---
1116 795 €5 840 €3 876 €10 955 €---
1217 131 €5 630 €3 666 €11 501 €---
1317 474 €5 413 €3 449 €12 061 €---
1417 823 €5 188 €3 225 €12 635 €---
1518 179 €4 956 €2 993 €13 223 €---
1618 543 €4 716 €2 752 €13 827 €---
1718 914 €4 468 €2 504 €14 446 €---
1819 292 €4 211 €2 247 €15 082 €---
1919 678 €3 945 €1 981 €15 734 €---
2020 072 €3 669 €1 706 €16 402 €---
2120 473 €3 385 €1 421 €17 088 €---
2220 883 €3 090 €1 127 €17 792 €---
2321 300 €2 786 €822 €18 515 €---
2421 726 €2 470 €507 €19 256 €---
2522 161 €2 144 €181 €20 016 €---
TOTAL441 306 €174 779 €81 319 €266 527 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 527 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 778 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 893 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 893 €-6 420 €+9 313 €
2+2 893 €0 €+2 893 €
3+2 893 €0 €+2 893 €
4+2 893 €+1 315 €+1 578 €
5+2 893 €+2 386 €+507 €
6+2 893 €+2 527 €+366 €
7+2 893 €+2 672 €+221 €
8+2 893 €+2 820 €+73 €
9+2 893 €+2 971 €-78 €
10+2 893 €+3 127 €-234 €
11+2 893 €+3 287 €-394 €
12+2 893 €+3 450 €-557 €
13+2 893 €+3 618 €-725 €
14+2 893 €+3 790 €-897 €
15+2 893 €+3 967 €-1 074 €
16+2 893 €+4 148 €-1 255 €
17+2 893 €+4 334 €-1 441 €
18+2 893 €+4 525 €-1 632 €
19+2 893 €+4 720 €-1 827 €
20+2 893 €+4 921 €-2 028 €
21+2 893 €+5 126 €-2 233 €
22+2 893 €+5 338 €-2 445 €
23+2 893 €+5 554 €-2 661 €
24+2 893 €+5 777 €-2 884 €
25+2 893 €+6 005 €-3 112 €
Total+72 325 €+79 958 €+-7 633 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →