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T2 47.60 m2 + garage Toulouse

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface47.6m²
Coût Total98 067€
Loyer Annuel9 093€
Rentabilité9.27%
Cashflow/mois+36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 692 €
Surface : 47.6 m²
Prix au m² : 1 674,2 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1

L'OPERATEUR NATIONAL DE VENTE vend à TOULOUSE (31100), 6 Passage Bailly, un appartement T2 de 47,60 m2 avec garage. Réf. 0019C31 L083 - Lot 1401

PROFITEZ DE FRAIS DE NOTAIRE REDUITS (2,5%).

A proximité de tous les commerces, des transports en commun et de l'accès à la rocade, le logement se compose d'une entrée avec placard, d'un séjour de 21m2 donnant sur un balcon de 7 m2, d'une cuisine fermée non équipée, d'une chambre de 11 m2, d'une salle de bain et de WC séparés. Un garage boxé en sous-sol complète le bien.

Rez-de-chaussée. Chauffage individuel par pompe à chaleur.

Prix de vente : 79 692 EUR (garage inclus).Honoraires à la charge du vendeur. Charges de copropriété estimées : 1 372,20EUR/an Taxe foncière : 1 200EUR/an Possibilité d'acquérir un parking aérien supplémentaire pour 3 000 EUR en sus (selon les disponibilités).

Les logements sont vendus sous réserve du respect des dispositions des articles L443-11 et D443-12-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Visites sur RDV. Remise des offres d'achat au plus tard le 23 mai 2026 par e-mail et selon les dispositions consultables sur le site www.bac-immo.fr.

Contact B.A.C IMMO

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.559189, 1.411388
Total : 98 067€
Prix d'acquisition : 79 692€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 91 692€
Frais de notaire : 6 375€
Coût estimé : 6 375€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47.6m²
Loyer prédit : 15.92€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 19.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 758€/mois
Loyer annuel estimé : 9093€/an
Fourchette totale : 619€ - 928€/mois
Fourchette annuelle : 7423€ - 11138€/an
Rentabilité brute :9.27%
Fourchette de rentabilité :7.57% - 11.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 684,38 €/m²
Basé sur :170 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 176 €
Prix d'achat :79 692 €
Décote à l'achat :-484€ (-0.6%)
Marge achat-revente :-17 891€ (-22.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 067€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :478,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 507,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 612,94€
Coût de l'assurance :8 580,86€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 114,35€/mois
Soit par an : 1 372,20€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 757,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 721,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :35,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage par pompe à chaleur
Quantité: 1 système pour 47.6 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements de cuisine légèrement datés et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de salle de bain légèrement datés et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification de la mise aux normes de l'électricité générale
Quantité: 1 installation pour 47.6 m²
Raison: Normes électriques à vérifier pour garantir la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(252 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage par pompe à chaleur: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 758 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 093 €/an
Calcul : 758 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 165 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 067 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 372 €/an
Calcul : 114 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 081 €
Revenus locatifs : +9 093 €
Charges déductibles : -18 081 €
Résultat foncier Année 1 : -8 988 €(Déficit de 8 988 €)
Imputable sur revenu global : 8 988 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 081 €/an
Revenus locatifs : +9 093 €
Charges déductibles : -6 081 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 012 €/an
Prix d'achat du bien : 79 692 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 800 €(65% de 79 692 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 884 €/an
Calcul : 51 800 € × 3,636% = 1 884 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 093 €18 084 €3 168 €-8 991 €8 991 €--
29 275 €5 998 €3 083 €3 277 €---
39 460 €5 910 €2 994 €3 550 €---
49 649 €5 818 €2 903 €3 831 €---
59 842 €5 724 €2 809 €4 118 €---
610 039 €5 626 €2 711 €4 413 €---
710 240 €5 526 €2 610 €4 714 €---
810 445 €5 421 €2 506 €5 023 €---
910 654 €5 314 €2 398 €5 340 €---
1010 867 €5 203 €2 287 €5 664 €---
1111 084 €5 088 €2 172 €5 996 €---
1211 306 €4 969 €2 054 €6 337 €---
1311 532 €4 847 €1 931 €6 685 €---
1411 763 €4 720 €1 805 €7 043 €---
1511 998 €4 589 €1 674 €7 409 €---
1612 238 €4 454 €1 538 €7 784 €---
1712 483 €4 314 €1 399 €8 168 €---
1812 732 €4 170 €1 254 €8 562 €---
1912 987 €4 021 €1 105 €8 966 €---
2013 247 €3 867 €951 €9 380 €---
2113 512 €3 707 €792 €9 804 €---
2213 782 €3 543 €627 €10 239 €---
2314 057 €3 373 €458 €10 684 €---
2414 339 €3 197 €282 €11 141 €---
2514 625 €3 016 €101 €11 609 €---
TOTAL291 248 €130 499 €45 613 €160 749 €8 991 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 697 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 749 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 093 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 910 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 910 €-2 697 €+4 607 €
2+1 910 €+983 €+927 €
3+1 910 €+1 065 €+845 €
4+1 910 €+1 149 €+761 €
5+1 910 €+1 236 €+674 €
6+1 910 €+1 324 €+586 €
7+1 910 €+1 414 €+496 €
8+1 910 €+1 507 €+403 €
9+1 910 €+1 602 €+308 €
10+1 910 €+1 699 €+211 €
11+1 910 €+1 799 €+111 €
12+1 910 €+1 901 €+9 €
13+1 910 €+2 006 €-96 €
14+1 910 €+2 113 €-203 €
15+1 910 €+2 223 €-313 €
16+1 910 €+2 335 €-425 €
17+1 910 €+2 451 €-541 €
18+1 910 €+2 569 €-659 €
19+1 910 €+2 690 €-780 €
20+1 910 €+2 814 €-904 €
21+1 910 €+2 941 €-1 031 €
22+1 910 €+3 072 €-1 162 €
23+1 910 €+3 205 €-1 295 €
24+1 910 €+3 342 €-1 432 €
25+1 910 €+3 483 €-1 573 €
Total+47 750 €+48 225 €+-475 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 171 jours
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