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T2 47.60 m2 + garage Toulouse

VilleToulouse (31)
Surface47.6
Coût Total98 067
Loyer Annuel9 093
Rentabilité9.27%
Cashflow/mois+36
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 692 €
Surface : 47.6 m²
Prix au m² : 1 674,2 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1

L'OPERATEUR NATIONAL DE VENTE vend à TOULOUSE (31100), 6 Passage Bailly, un appartement T2 de 47,60 m2 avec garage. Réf. 0019C31 L083 - Lot 1401

PROFITEZ DE FRAIS DE NOTAIRE REDUITS (2,5%).

A proximité de tous les commerces, des transports en commun et de l'accès à la rocade, le logement se compose d'une entrée avec placard, d'un séjour de 21m2 donnant sur un balcon de 7 m2, d'une cuisine fermée non équipée, d'une chambre de 11 m2, d'une salle de bain et de WC séparés. Un garage boxé en sous-sol complète le bien.

Rez-de-chaussée. Chauffage individuel par pompe à chaleur.

Prix de vente : 79 692 EUR (garage inclus).Honoraires à la charge du vendeur. Charges de copropriété estimées : 1 372,20EUR/an Taxe foncière : 1 200EUR/an Possibilité d'acquérir un parking aérien supplémentaire pour 3 000 EUR en sus (selon les disponibilités).

Les logements sont vendus sous réserve du respect des dispositions des articles L443-11 et D443-12-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Visites sur RDV. Remise des offres d'achat au plus tard le 23 mai 2026 par e-mail et selon les dispositions consultables sur le site www.bac-immo.fr.

Contact B.A.C IMMO

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.559189, 1.411388
Total : 98 067
Prix d'acquisition : 79 692
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 91 692
Frais de notaire : 6 375
Coût estimé : 6 375
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47.6
Loyer prédit : 15.92€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 19.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 758€/mois
Loyer annuel estimé : 9093€/an
Fourchette totale : 619€ - 928€/mois
Fourchette annuelle : 7423€ - 11138€/an
Rentabilité brute :9.27%
Fourchette de rentabilité :7.57% - 11.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 684,38 €/m²
Basé sur :170 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 176
Prix d'achat :79 692
Décote à l'achat :-484 (-0.6%)
Marge achat-revente :-17 891€ (-22.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 067
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :478,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 507,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 612,94
Coût de l'assurance :8 580,86
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 114,35€/mois
Soit par an : 1 372,20€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 757,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 721,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :35,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage par pompe à chaleur
Quantité: 1 système pour 47.6 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements de cuisine légèrement datés et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de salle de bain légèrement datés et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification de la mise aux normes de l'électricité générale
Quantité: 1 installation pour 47.6 m²
Raison: Normes électriques à vérifier pour garantir la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(252 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Remplacement système de chauffage par pompe à chaleur: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 758 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 093 €/an
Calcul : 758 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 165 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 067 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 372 €/an
Calcul : 114 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 081
Revenus locatifs : +9 093
Charges déductibles : -18 081
Résultat foncier Année 1 : -8 988(Déficit de 8 988 €)
Imputable sur revenu global : 8 988
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 081 €/an
Revenus locatifs : +9 093
Charges déductibles : -6 081
Résultat foncier Années 2+ : 3 012 €/an
Prix d'achat du bien : 79 692
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 800(65% de 79 692 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 884 €/an
Calcul : 51 800 € × 3,636% = 1 884
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 09318 0843 168-8 9918 991 €--
29 2755 9983 0833 277---
39 4605 9102 9943 550---
49 6495 8182 9033 831---
59 8425 7242 8094 118---
610 0395 6262 7114 413---
710 2405 5262 6104 714---
810 4455 4212 5065 023---
910 6545 3142 3985 340---
1010 8675 2032 2875 664---
1111 0845 0882 1725 996---
1211 3064 9692 0546 337---
1311 5324 8471 9316 685---
1411 7634 7201 8057 043---
1511 9984 5891 6747 409---
1612 2384 4541 5387 784---
1712 4834 3141 3998 168---
1812 7324 1701 2548 562---
1912 9874 0211 1058 966---
2013 2473 8679519 380---
2113 5123 7077929 804---
2213 7823 54362710 239---
2314 0573 37345810 684---
2414 3393 19728211 141---
2514 6253 01610111 609---
TOTAL291 248130 49945 613160 7498 991Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 697
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 749
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 093 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 910 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 910-2 697+4 607
2+1 910+983+927
3+1 910+1 065+845
4+1 910+1 149+761
5+1 910+1 236+674
6+1 910+1 324+586
7+1 910+1 414+496
8+1 910+1 507+403
9+1 910+1 602+308
10+1 910+1 699+211
11+1 910+1 799+111
12+1 910+1 901+9
13+1 910+2 006-96
14+1 910+2 113-203
15+1 910+2 223-313
16+1 910+2 335-425
17+1 910+2 451-541
18+1 910+2 569-659
19+1 910+2 690-780
20+1 910+2 814-904
21+1 910+2 941-1 031
22+1 910+3 072-1 162
23+1 910+3 205-1 295
24+1 910+3 342-1 432
25+1 910+3 483-1 573
Total+47 750+48 225+-475
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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