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Maison de village 4 pièces 104 m²

VilleVerdalle (81)
Surface104m²
Coût Total139 700€
Loyer Annuel10 122€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois+34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 769,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de Village Centre Verdalle

Maison de village à rénover, idéale pour un investissement locatif dans un village dynamique ou premier achat. Construite en 1812, cette maison de 104 m² offre 3 chambres, un séjour lumineux et des combles aménageables pour exploiter environ 30 m² supplémentaires.

Toiture en bon état et accès au tout-à-l'égout. Travaux à prévoir pour révéler tout le potentiel de ce bien au charme ancien.

Située à proximité des transports en commun, la rue sera prochainement refaite avec de nouvelles places de parking. Le village dispose de toutes commodités : superette, boulangerie, tabac, poste et nombreuses professions médicales. Contactez-nous pour plus d'informations et organiser une visite. Référence agence : 6444 Référence annonce : 5QBO-SPM-3SM Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Verdalle
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81110
Coordonnées : 43.510685, 2.161690
Total : 139 700€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 53 300€
Valeur du bien : 133 300€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 8.11€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 844€/mois
Loyer annuel estimé : 10122€/an
Fourchette totale : 659€ - 1080€/mois
Fourchette annuelle : 7904€ - 12962€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :967,74 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :100 645 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-20 645€ (-20.5%)
Marge achat-revente :-39 055€ (-38.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :684,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :40,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 725,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 642,89€
Coût de l'assurance :12 223,75€
Taxe foncière : 1 012,21€/an
Soit par mois : 84,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 843,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 809,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.3/5 - Chambres en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.3/5 - Chambres en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 300 €(513 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (coût moyen incluant installation).
  • Isolation:5 200€
    Isolation combles: 104 m² × 50€/m² = 5200€ (coût moyen incluant main d'œuvre).
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10 400€ (coût moyen incluant installation).
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 000€ (coût moyen incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre).
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 000€ (coût moyen incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre).
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (coût moyen incluant pose).
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (coût moyen incluant main d'œuvre).
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (coût moyen incluant main d'œuvre).
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (coût moyen incluant main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdalle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 122 €/an
Calcul : 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 551 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 700 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 489 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 012 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 352 €
Revenus locatifs : +10 122 €
Charges déductibles : -59 352 €
Résultat foncier Année 1 : -49 230 €(Déficit de 49 230 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 830 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 052 €/an
Revenus locatifs : +10 122 €
Charges déductibles : -6 052 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 070 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27829.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 122 €59 356 €4 555 €-49 234 €21 400 €27 834 €27 834 €
210 325 €5 934 €4 433 €4 391 €--23 443 €
310 531 €5 807 €4 306 €4 724 €--18 719 €
410 742 €5 676 €4 175 €5 066 €--13 654 €
510 957 €5 541 €4 040 €5 416 €--8 238 €
611 176 €5 401 €3 900 €5 775 €--2 463 €
711 399 €5 256 €3 755 €6 143 €---
811 627 €5 107 €3 606 €6 520 €---
911 860 €4 953 €3 451 €6 907 €---
1012 097 €4 793 €3 292 €7 304 €---
1112 339 €4 628 €3 127 €7 711 €---
1212 586 €4 458 €2 957 €8 128 €---
1312 837 €4 282 €2 780 €8 556 €---
1413 094 €4 100 €2 598 €8 994 €---
1513 356 €3 911 €2 410 €9 445 €---
1613 623 €3 717 €2 216 €9 906 €---
1713 896 €3 516 €2 015 €10 379 €---
1814 173 €3 308 €1 807 €10 865 €---
1914 457 €3 094 €1 593 €11 363 €---
2014 746 €2 872 €1 371 €11 874 €---
2115 041 €2 643 €1 141 €12 398 €---
2215 342 €2 406 €905 €12 936 €---
2315 649 €2 161 €660 €13 488 €---
2415 962 €1 908 €407 €14 054 €---
2516 281 €1 646 €145 €14 635 €---
TOTAL324 215 €156 472 €65 643 €167 743 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 743 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 122 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 126 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 126 €-6 420 €+8 546 €
2+2 126 €0 €+2 126 €
3+2 126 €0 €+2 126 €
4+2 126 €0 €+2 126 €
5+2 126 €0 €+2 126 €
6+2 126 €0 €+2 126 €
7+2 126 €+1 104 €+1 022 €
8+2 126 €+1 956 €+170 €
9+2 126 €+2 072 €+54 €
10+2 126 €+2 191 €-65 €
11+2 126 €+2 313 €-187 €
12+2 126 €+2 438 €-312 €
13+2 126 €+2 567 €-441 €
14+2 126 €+2 698 €-572 €
15+2 126 €+2 833 €-707 €
16+2 126 €+2 972 €-846 €
17+2 126 €+3 114 €-988 €
18+2 126 €+3 260 €-1 134 €
19+2 126 €+3 409 €-1 283 €
20+2 126 €+3 562 €-1 436 €
21+2 126 €+3 720 €-1 594 €
22+2 126 €+3 881 €-1 755 €
23+2 126 €+4 046 €-1 920 €
24+2 126 €+4 216 €-2 090 €
25+2 126 €+4 390 €-2 264 €
Total+53 150 €+50 323 €+2 827 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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