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Appartement 4 pièces 84 m²

VilleVitrolles (13)
Surface84
Coût Total215 204
Loyer Annuel13 493
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-338
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 152 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 942,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces à Vitrolles lot 14

Située en plein centre de Vitrolles, au 1 Arcades des Abbayes, la résidence Aiguebelle offre un cadre de vie agréable et convivial proche de nombreux commerces et commodités

A vendre sur cette résidence avec ascenseur, un appartement T4 de 84,30m² situé en 3ème étage sur 8. Il se compose d'un séjour et d'une cuisine séparée prolongés par un balcon, de 3 chambres, un dressing, une salle de bain et un WC séparé. Son prix de 163 152€ avec une cave en rez-de-chaussée

DPE C - Chauffage collectif au gaz - Charges mensuelles environ 2 500€/an et taxe foncière environ 1700€/an

Facilités de stationnements aux alentour, notamment sur le parking du supermarché juste en face.

Visite sur rendez-vous au [Coordonnées masquées]

Dans le cadre de l'achat d'une résidence principale :

Possibilité de financer jusqu'à 20% à 0%* (sous conditions d'éligibilité) Possibilité de bénéficier du prêt accession jusqu'à 30 000€ à 1%* (** sous conditions d'éligibilité) Offres d'achat classées selon les dispositions règlementaires relatives aux ventes de logements HLM (article D 443-11 et suivants du CCH).

SANS FRAIS D'AGENCE ET SANS FRAIS DE DOSSIER, FRAIS DE NOTAIRE 8,5%.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. Référence annonce : 0bd51f66 Date de réalisation du diagnostic : 01/01/2026 Prix hors honoraires : 163 152 €

Ville : Vitrolles
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13127
Coordonnées : 43.449066, 5.252153
Total : 215 204
Prix d'acquisition : 163 152
Travaux : 39 000
Valeur du bien : 202 152
Frais de notaire : 13 052
Coût estimé : 13 052
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84
Loyer prédit : 13.39€/m²/mois
Fourchette : 10.52€ - 17.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1124€/mois
Loyer annuel estimé : 13493€/an
Fourchette totale : 884€ - 1431€/mois
Fourchette annuelle : 10603€ - 17170€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 290,77 €/m²
Basé sur :134 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :192 425
Prix d'achat :163 152
Décote à l'achat :-29 273 (-15.2%)
Marge achat-revente :-22 779€ (-11.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 204
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 051,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,97€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 111,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 095,72
Coût de l'assurance :18 292,34
Taxe foncière : 1 700,00€/an
Soit par mois : 141,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 208,33€/mois
Soit par an : 2 499,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 124,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 461,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-337,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif au gaz à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 000(464 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000
    Chaudière à condensation: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 124 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 493 €/an
Calcul : 1 124 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 946 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 204 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 732 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 700 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 500 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 878
Revenus locatifs : +13 493
Charges déductibles : -50 878
Résultat foncier Année 1 : -37 385(Déficit de 37 385 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 985
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 878 €/an
Revenus locatifs : +13 493
Charges déductibles : -11 878
Résultat foncier Années 2+ : 1 615 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15984.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 163 152
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 049(65% de 163 152 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 856 €/an
Calcul : 106 049 € × 3,636% = 3 856
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 49350 8856 953-37 39221 400 €15 992 €15 992 €
213 76311 6976 7652 066--13 926 €
314 03811 5036 5712 535--11 390 €
414 31911 3026 3703 017--8 374 €
514 60511 0956 1633 510--4 864 €
614 89710 8815 9494 016--847 €
715 19510 6605 7284 535---
815 49910 4315 4995 068---
915 80910 1955 2635 614---
1016 1259 9515 0196 174---
1116 4489 6994 7676 749---
1216 7779 4394 5077 338---
1317 1129 1704 2387 942---
1417 4548 8923 9608 563---
1517 8038 6043 6739 199---
1618 1598 3083 3769 852---
1718 5238 0013 06910 522---
1818 8937 6842 75311 209---
1919 2717 3572 42511 914---
2019 6567 0192 08712 637---
2120 0506 6701 73813 380---
2220 4516 3091 37714 142---
2320 8605 9361 00414 924---
2421 2775 55061915 726---
2521 7025 15222116 550---
TOTAL432 177262 387100 096169 79021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 790
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 493 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 833 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 833-6 420+9 253
2+2 8330+2 833
3+2 8330+2 833
4+2 8330+2 833
5+2 8330+2 833
6+2 8330+2 833
7+2 833+1 106+1 727
8+2 833+1 520+1 313
9+2 833+1 684+1 149
10+2 833+1 852+981
11+2 833+2 025+808
12+2 833+2 201+632
13+2 833+2 383+450
14+2 833+2 569+264
15+2 833+2 760+73
16+2 833+2 956-123
17+2 833+3 156-323
18+2 833+3 363-530
19+2 833+3 574-741
20+2 833+3 791-958
21+2 833+4 014-1 181
22+2 833+4 243-1 410
23+2 833+4 477-1 644
24+2 833+4 718-1 885
25+2 833+4 965-2 132
Total+70 825+50 937+19 888
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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