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A vendre appartement T3

VilleToulouse (31)
Surface70m²
Coût Total184 500€
Loyer Annuel10 365€
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 120 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 714,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre appartement T3 - Je vends cet appartement T3 de 70 m² situé au 8ème étage d'un immeuble de 9 étages à Toulouse. Cet appartement comprend 2 chambres et une cuisine équipée ,un salon avec balcon le bien est situé à 5 min du métro Reynerie ou Mirail plusieurs commerces et centre médical, école primaire et maternelle Ideal couple ou investiseur

  • À rafraîchir L'appartement est situé dans le quartier du Mirail-Reynerie-Bellefontaine à Toulouse, N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.571660, 1.400530
Total : 184 500€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 54 900€
Valeur du bien : 174 900€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 864€/mois
Loyer annuel estimé : 10365€/an
Fourchette totale : 676€ - 1103€/mois
Fourchette annuelle : 8115€ - 13240€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 407,64 €/m²
Basé sur :217 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 535 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :+21 465€ (+21.8%)
Marge achat-revente :-85 965€ (-87.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :901,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 954,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 814,67€
Coût de l'assurance :16 143,75€
Taxe foncière : 1 036,55€/an
Soit par mois : 86,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 863,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 041,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-177,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec signes d'usure
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, interrupteurs)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuel remplacement de revêtement de sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 900 €(784 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 800€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: 700€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 600€
    Rénovation chambres (30 m²): 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:2 500€
    Peinture salon (20 m²): 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 864 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 365 €/an
Calcul : 864 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 955 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 646 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 037 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 537 €
Revenus locatifs : +10 365 €
Charges déductibles : -62 537 €
Résultat foncier Année 1 : -52 172 €(Déficit de 52 172 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 772 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 637 €/an
Revenus locatifs : +10 365 €
Charges déductibles : -7 637 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 728 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30771.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 365 €62 543 €5 961 €-52 178 €21 400 €30 778 €30 778 €
210 573 €7 482 €5 800 €3 091 €--27 687 €
310 784 €7 316 €5 633 €3 469 €--24 218 €
411 000 €7 144 €5 461 €3 856 €--20 362 €
511 220 €6 966 €5 284 €4 254 €--16 109 €
611 444 €6 783 €5 100 €4 662 €--11 447 €
711 673 €6 593 €4 911 €5 080 €--6 367 €
811 907 €6 397 €4 715 €5 510 €--857 €
912 145 €6 195 €4 512 €5 950 €---
1012 388 €5 986 €4 303 €6 402 €---
1112 635 €5 770 €4 087 €6 866 €---
1212 888 €5 546 €3 864 €7 342 €---
1313 146 €5 316 €3 633 €7 830 €---
1413 409 €5 077 €3 395 €8 332 €---
1513 677 €4 831 €3 149 €8 846 €---
1613 951 €4 577 €2 894 €9 374 €---
1714 230 €4 314 €2 632 €9 916 €---
1814 514 €4 042 €2 360 €10 472 €---
1914 804 €3 762 €2 079 €11 043 €---
2015 101 €3 472 €1 789 €11 629 €---
2115 403 €3 172 €1 490 €12 230 €---
2215 711 €2 863 €1 180 €12 848 €---
2316 025 €2 543 €861 €13 482 €---
2416 345 €2 213 €530 €14 133 €---
2516 672 €1 871 €189 €14 801 €---
TOTAL332 010 €182 772 €85 815 €149 238 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 238 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 365 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 177 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 177 €-6 420 €+8 597 €
2+2 177 €0 €+2 177 €
3+2 177 €0 €+2 177 €
4+2 177 €0 €+2 177 €
5+2 177 €0 €+2 177 €
6+2 177 €0 €+2 177 €
7+2 177 €0 €+2 177 €
8+2 177 €0 €+2 177 €
9+2 177 €+1 528 €+649 €
10+2 177 €+1 921 €+256 €
11+2 177 €+2 060 €+117 €
12+2 177 €+2 203 €-26 €
13+2 177 €+2 349 €-172 €
14+2 177 €+2 499 €-322 €
15+2 177 €+2 654 €-477 €
16+2 177 €+2 812 €-635 €
17+2 177 €+2 975 €-798 €
18+2 177 €+3 142 €-965 €
19+2 177 €+3 313 €-1 136 €
20+2 177 €+3 489 €-1 312 €
21+2 177 €+3 669 €-1 492 €
22+2 177 €+3 854 €-1 677 €
23+2 177 €+4 045 €-1 868 €
24+2 177 €+4 240 €-2 063 €
25+2 177 €+4 440 €-2 263 €
Total+54 425 €+44 771 €+9 654 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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