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Appartement Vienne 2 pièce(s) 40.6 m2

Bien expiré
VilleVienne (38)
Surface40.6m²
Coût Total97 180€
Loyer Annuel6 570€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 40.6 m²
Prix au m² : 1 847,29 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

VIENNE NORD- RUE PEGERON, gare à pied, T2 vendu loué. Locataire en place depuis le 7/01/2025. Loyer 430 € + 20 € de charges. T2 de 40,6 m² au 1er étage dur deux d'un immeuble de 6 appartements. Séjour avec cuisine ouverte, alcôve, une chambre séparée, une salle d'eau avec WC. Chauffage individuel gaz de vielle, double vitrage PVC. DPE D. Rentabilité nette annuelle : 5,7 % Bon placement dans petit immeuble en cours de mise en copropriété Copropriété de 8 lots - dont 6 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 135.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/260052.pdf

Ville : Vienne
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38200
Coordonnées : 45.538071, 4.870511
Total : 97 180€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 16 180€
Valeur du bien : 91 180€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40.6m²
Loyer prédit : 13.49€/m²/mois
Fourchette : 10.59€ - 17.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 548€/mois
Loyer annuel estimé : 6570€/an
Fourchette totale : 430€ - 697€/mois
Fourchette annuelle : 5159€ - 8368€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :478,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 507,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 436,97€
Coût de l'assurance :8 503,25€
Taxe foncière : 657,05€/an
Soit par mois : 54,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 11,25€/mois
Soit par an : 135,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 547,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 573,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière gaz ancienne par une chaudière à condensation
Quantité: 1 système pour 40.6 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser le système de chauffage
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 180 €(399 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 400€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² de carrelage × 50€/m² = 200€, 1 douche: 1000€, 1 lavabo: 500€, 1 WC: 400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 3500€
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 10 m² × 20€/m² = 200€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 20€/m² = 240€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 20€/m² = 400€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 548 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 570 €/an
Calcul : 548 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 214 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 180 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 657 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 135 €/an
Calcul : 11 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 526 €
Revenus locatifs : +6 570 €
Charges déductibles : -20 526 €
Résultat foncier Année 1 : -13 956 €(Déficit de 13 956 €)
Imputable sur revenu global : 13 956 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 346 €/an
Revenus locatifs : +6 570 €
Charges déductibles : -4 346 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 224 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 570 €20 529 €3 217 €-13 959 €13 959 €--
26 702 €4 263 €3 131 €2 439 €---
36 836 €4 174 €3 042 €2 662 €---
46 973 €4 082 €2 950 €2 890 €---
57 112 €3 987 €2 855 €3 125 €---
67 254 €3 889 €2 757 €3 365 €---
77 399 €3 787 €2 655 €3 612 €---
87 547 €3 682 €2 550 €3 865 €---
97 698 €3 573 €2 441 €4 125 €---
107 852 €3 461 €2 329 €4 391 €---
118 009 €3 345 €2 213 €4 664 €---
128 170 €3 225 €2 093 €4 945 €---
138 333 €3 101 €1 968 €5 232 €---
148 500 €2 972 €1 840 €5 528 €---
158 670 €2 839 €1 707 €5 830 €---
168 843 €2 702 €1 570 €6 141 €---
179 020 €2 560 €1 428 €6 460 €---
189 200 €2 413 €1 281 €6 787 €---
199 384 €2 261 €1 129 €7 123 €---
209 572 €2 104 €972 €7 468 €---
219 763 €1 942 €810 €7 822 €---
229 959 €1 774 €642 €8 185 €---
2310 158 €1 600 €468 €8 558 €---
2410 361 €1 421 €289 €8 940 €---
2510 568 €1 235 €103 €9 333 €---
TOTAL210 455 €90 921 €46 437 €119 533 €13 959 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 188 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 533 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 570 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 380 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 380 €-4 188 €+5 568 €
2+1 380 €+732 €+648 €
3+1 380 €+799 €+581 €
4+1 380 €+867 €+513 €
5+1 380 €+937 €+443 €
6+1 380 €+1 010 €+370 €
7+1 380 €+1 084 €+296 €
8+1 380 €+1 160 €+220 €
9+1 380 €+1 237 €+143 €
10+1 380 €+1 317 €+63 €
11+1 380 €+1 399 €-19 €
12+1 380 €+1 483 €-103 €
13+1 380 €+1 570 €-190 €
14+1 380 €+1 658 €-278 €
15+1 380 €+1 749 €-369 €
16+1 380 €+1 842 €-462 €
17+1 380 €+1 938 €-558 €
18+1 380 €+2 036 €-656 €
19+1 380 €+2 137 €-757 €
20+1 380 €+2 240 €-860 €
21+1 380 €+2 347 €-967 €
22+1 380 €+2 455 €-1 075 €
23+1 380 €+2 567 €-1 187 €
24+1 380 €+2 682 €-1 302 €
25+1 380 €+2 800 €-1 420 €
Total+34 500 €+35 860 €+-1 360 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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