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Appartement 3 pièces 101 m²

VilleAire-sur-la-Lys (62)
Surface101
Coût Total196 268
Loyer Annuel9 718
Rentabilité4.95%
Cashflow/mois-311
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 600 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 580,2 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 101 m²

Un appartement de 101m2 où l'on pose les valises pour profiter de la vie citadine, affiché au prix de 159 600 EUR HAI ! Bienvenue dans le centre ville d'Aire sur la Lys, au 1er étage d'une copropriété intimiste, pour découvrir ce type 3 et la liste de ses atouts :

  • Son salon séjour de 41m2,
  • Ses 2 chambres avec placards de rangement,
  • Sa luminosité grâce à son exposition Sud,
  • Sa rénovation récente (électricité et menuiseries double vitrage),
  • Son sytème de chauffage économique via la pompe à chaleur,
  • Sa vue dégagée sur la grand Place, Parfait pour les amateurs de tout à pied, ce bien à l'emplacement privilégié bénéficie également d'une grande cave saine et d'un garage. Vous vous y voyez déjà ? Alors n'attendez plus pour contacter l'agence !

Surface : 101 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 16

Consommation énergie primaire : 150 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 156 € et 1 564 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Aire-sur-la-Lys
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62120
Coordonnées : 50.639164, 2.395840
Total : 196 268
Prix d'acquisition : 159 600
Travaux : 23 900
Valeur du bien : 183 500
Frais de notaire : 12 768
Coût estimé : 12 768
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101
Loyer prédit : 8.02€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 9.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 810€/mois
Loyer annuel estimé : 9718€/an
Fourchette totale : 653€ - 1004€/mois
Fourchette annuelle : 7841€ - 12045€/an
Rentabilité brute :4.95%
Fourchette de rentabilité :3.99% - 6.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 241,67 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 408
Prix d'achat :159 600
Décote à l'achat :+34 192 (+27.3%)
Marge achat-revente :-70 860€ (-56.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 268
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :982,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :57,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 039,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 501,16
Coût de l'assurance :17 173,45
Taxe foncière : 971,83€/an
Soit par mois : 80,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 809,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 120,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-310,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie si nécessaire et rafraîchissement de la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 900(237 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500
    Cuisine complète (10 m²): 1000€/m² × 10 = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000
    Salle de bain complète (5 m²): 1600€/m² × 5 = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant (20 m²): 80€/m² × 20 = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:3 000
    Mise aux normes électricité (2 chambres): 1500€ × 2 = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aire-sur-la-Lys (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 810 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 718 €/an
Calcul : 810 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 783 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 268 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 687 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 972 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 342
Revenus locatifs : +9 718
Charges déductibles : -32 342
Résultat foncier Année 1 : -22 624(Déficit de 22 624 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 11 924
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 442 €/an
Revenus locatifs : +9 718
Charges déductibles : -8 442
Résultat foncier Années 2+ : 1 276 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11923.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 740(65% de 159 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 772 €/an
Calcul : 103 740 € × 3,636% = 3 772
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 71832 3486 790-22 63010 700 €11 930 €11 930 €
29 9138 2716 6121 642--10 288 €
310 1118 0866 4282 025--8 264 €
410 3137 8966 2372 417--5 846 €
510 5197 6986 0392 821--3 025 €
610 7307 4935 8353 236---
710 9447 2825 6233 663---
811 1637 0625 4044 101---
911 3866 8355 1764 551---
1011 6146 6004 9415 014---
1111 8466 3564 6975 490---
1212 0836 1044 4455 979---
1312 3255 8434 1846 482---
1412 5725 5723 9136 999---
1512 8235 2923 6337 531---
1613 0795 0023 3438 078---
1713 3414 7013 0438 640---
1813 6084 3902 7319 218---
1913 8804 0682 4099 812---
2014 1583 7342 07610 423---
2114 4413 3891 73011 052---
2214 7303 0311 37211 699---
2315 0242 6601 00212 364---
2415 3252 27761813 048---
2515 6311 87922113 752---
TOTAL311 279163 87098 501147 40810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 408
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 718 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 041 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 041-3 210+5 251
2+2 0410+2 041
3+2 0410+2 041
4+2 0410+2 041
5+2 0410+2 041
6+2 041+63+1 978
7+2 041+1 099+942
8+2 041+1 230+811
9+2 041+1 365+676
10+2 041+1 504+537
11+2 041+1 647+394
12+2 041+1 794+247
13+2 041+1 945+96
14+2 041+2 100-59
15+2 041+2 259-218
16+2 041+2 423-382
17+2 041+2 592-551
18+2 041+2 765-724
19+2 041+2 944-903
20+2 041+3 127-1 086
21+2 041+3 316-1 275
22+2 041+3 510-1 469
23+2 041+3 709-1 668
24+2 041+3 914-1 873
25+2 041+4 126-2 085
Total+51 025+44 222+6 803
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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