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Appartement à vendre

VilleSeptèmes-les-Vallons (13)
Surface100
Coût Total264 968
Loyer Annuel16 424
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-287
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 480 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 2 204,8 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 4 chambres, Entrée séparée, Balcon, Jardin, 2 terrasses, calme, Exposition sud, Interphone

Septemes-les-Vallons - Votre agence ERA Immobilier Les Pennes-Mirabeau, vous propose à la vente au sein d'une copropriété, ce superbe appartement T5 d'environ 100 m² habitable.

Idéalement placé, ce bien rare se situe au 4ème et dernier étage, offrant un cadre de vie calme et privilégié.

Il se compose comme suit : entrée, séjour lumineux avec un accès au balcon de 19m2, de 4 chambres confortables, une salle de bain et un WC indépendant. Cet appartement bénéficie également d'une suite parentale qui dispose de sa propre salle d'eau. Vous apprécierez particulièrement son emplacement, à proximité de toutes les commodités .

Côté confort, l'appartement dispose de prestations modernes et soignées : double vitrage, clim réversible, fibre.

Un bien clé en main, idéal pour une famille ou un jeune couple à la recherche d'un cadre de vie moderne et pratique (dans ce cadre les locataires accepteraient de quitter le logement avant l'acte de vente), ou un investisseur qui souhaiterait réaliser un achat patrimonial (le locataire resterait en place sur ce scénario, nous sommes à votre disposition pour vous renseigner à ce sujet)

Contactez dès maintenant ERA Immobilier Les Pennes-Mirabeau au pour plus de renseignements ou pour organiser une visite. Vous pouvez également bénéficier d'une estimation offerte de votre bien par un spécialiste de votre secteur ! Copropriété de 354 lots - dont 354 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1800.00 euros.

Ville : Septèmes-les-Vallons
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13240
Coordonnées : 43.406879, 5.368316
Total : 264 968
Prix d'acquisition : 220 480
Travaux : 26 850
Valeur du bien : 247 330
Frais de notaire : 17 638
Coût estimé : 17 638
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 13.69€/m²/mois
Fourchette : 10.77€ - 17.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1369€/mois
Loyer annuel estimé : 16424€/an
Fourchette totale : 1077€ - 1739€/mois
Fourchette annuelle : 12925€ - 20870€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 205,18 €/m²
Basé sur :90 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :320 518
Prix d'achat :220 480
Décote à l'achat :-100 038 (-31.2%)
Marge achat-revente :55 550€ (17.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 968
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 294,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :75,07€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 369,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 241,96
Coût de l'assurance :22 522,28
Taxe foncière : 1 642,40€/an
Soit par mois : 136,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 368,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 655,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-287,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour cuisine sans photo - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais peut nécessiter un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 850(269 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:19 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:752
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification plomberie: 500€, Main d'œuvre: 40% du coût matériaux = 72€
  • Chambres - Revêtement sol:4 032
    Pose de parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 40% du coût matériaux = 1152€
  • Chambres - Peinture:2 016
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 40% du coût matériaux = 576€
  • Salon - Peinture:1 050
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 40% du coût matériaux = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Septèmes-les-Vallons (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 369 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 424 €/an
Calcul : 1 369 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 552 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 968 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 901 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 642 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 746
Revenus locatifs : +16 424
Charges déductibles : -39 746
Résultat foncier Année 1 : -23 322(Déficit de 23 322 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 12 622
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 896 €/an
Revenus locatifs : +16 424
Charges déductibles : -12 896
Résultat foncier Années 2+ : 3 528 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12621.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 480
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 312(65% de 220 480 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 211 €/an
Calcul : 143 312 € × 3,636% = 5 211
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 42439 7548 561-23 33010 700 €12 630 €12 630 €
216 75212 6738 3294 080--8 550 €
317 08712 4348 0904 654--3 896 €
417 42912 1877 8435 242---
517 77811 9327 5885 846---
618 13311 6687 3256 465---
718 49611 3967 0527 100---
818 86611 1146 7717 752---
919 24310 8246 4808 420---
1019 62810 5236 1809 105---
1120 02110 2135 8709 808---
1220 4219 8925 54910 529---
1320 8309 5615 21811 268---
1421 2469 2194 87612 027---
1521 6718 8654 52212 806---
1622 1048 5004 15713 604---
1722 5478 1233 77914 424---
1822 9987 7333 38915 265---
1923 4577 3302 98616 128---
2023 9276 9132 57017 013---
2124 4056 4832 14017 922---
2224 8936 0391 69518 855---
2325 3915 5791 23619 812---
2425 8995 10576220 794---
2526 4174 61527221 802---
TOTAL526 065258 674123 242267 39010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 390
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 424 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 449 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 449-3 210+6 659
2+3 4490+3 449
3+3 4490+3 449
4+3 449+404+3 045
5+3 449+1 754+1 695
6+3 449+1 940+1 509
7+3 449+2 130+1 319
8+3 449+2 325+1 124
9+3 449+2 526+923
10+3 449+2 731+718
11+3 449+2 942+507
12+3 449+3 159+290
13+3 449+3 381+68
14+3 449+3 608-159
15+3 449+3 842-393
16+3 449+4 081-632
17+3 449+4 327-878
18+3 449+4 580-1 131
19+3 449+4 838-1 389
20+3 449+5 104-1 655
21+3 449+5 377-1 928
22+3 449+5 656-2 207
23+3 449+5 943-2 494
24+3 449+6 238-2 789
25+3 449+6 541-3 092
Total+86 225+80 217+6 008
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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