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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTousson (77)
Surface42m²
Coût Total100 120€
Loyer Annuel7 801€
Rentabilité7.79%
Cashflow/mois+68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 89 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 2 119,05 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine ouverte, 1 chambre, 1 parking: Box de stationnement, Pas de cave, Non meublé

Appartement lumineux situé à 5 min de Milly la forêt sur la commune de Tousson. Entrée sur pièce de vie avec cuisine ouverte équipée. Une chambre avec placard intégré. Salle d’eau avec wc . Local à vélo commun. Parking situé à 40m de l’appartement. Lieu de vie tranquille, à visiter rapidement !

Ville : Tousson
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77123
Coordonnées : 48.346486, 2.456605
Total : 100 120€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 4 000€
Valeur du bien : 93 000€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 15.48€/m²/mois
Fourchette : 13.18€ - 18.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 650€/mois
Loyer annuel estimé : 7801€/an
Fourchette totale : 554€ - 763€/mois
Fourchette annuelle : 6644€ - 9160€/an
Rentabilité brute :7.79%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 516,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 409,02€
Coût de l'assurance :8 510,20€
Taxe foncière : 780,13€/an
Soit par mois : 65,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 650,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 581,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :68,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement du lavabo et peinture
Quantité: 5 m² (carrelage et peinture)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 000 €(95 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 801 €/an
Calcul : 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 120 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 780 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 342 €
Revenus locatifs : +7 801 €
Charges déductibles : -8 342 €
Résultat foncier Année 1 : -541 €(Déficit de 541 €)
Imputable sur revenu global : 541 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 342 €/an
Revenus locatifs : +7 801 €
Charges déductibles : -4 342 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 459 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 801 €8 345 €3 225 €-544 €544 €--
27 957 €4 258 €3 138 €3 699 €---
38 116 €4 168 €3 047 €3 949 €---
48 279 €4 075 €2 954 €4 204 €---
58 444 €3 979 €2 858 €4 466 €---
68 613 €3 879 €2 759 €4 734 €---
78 786 €3 777 €2 656 €5 009 €---
88 961 €3 671 €2 550 €5 291 €---
99 140 €3 561 €2 440 €5 580 €---
109 323 €3 448 €2 327 €5 876 €---
119 510 €3 331 €2 210 €6 179 €---
129 700 €3 210 €2 089 €6 490 €---
139 894 €3 085 €1 965 €6 809 €---
1410 092 €2 956 €1 836 €7 136 €---
1510 294 €2 823 €1 702 €7 471 €---
1610 500 €2 685 €1 565 €7 814 €---
1710 710 €2 543 €1 423 €8 166 €---
1810 924 €2 396 €1 276 €8 527 €---
1911 142 €2 245 €1 124 €8 898 €---
2011 365 €2 088 €967 €9 277 €---
2111 592 €1 926 €805 €9 666 €---
2211 824 €1 759 €638 €10 066 €---
2312 061 €1 586 €465 €10 475 €---
2412 302 €1 407 €287 €10 895 €---
2512 548 €1 223 €102 €11 325 €---
TOTAL249 878 €78 422 €46 409 €171 456 €544 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 163 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 456 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 801 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 638 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 638 €-163 €+1 801 €
2+1 638 €+1 110 €+528 €
3+1 638 €+1 185 €+453 €
4+1 638 €+1 261 €+377 €
5+1 638 €+1 340 €+298 €
6+1 638 €+1 420 €+218 €
7+1 638 €+1 503 €+135 €
8+1 638 €+1 587 €+51 €
9+1 638 €+1 674 €-36 €
10+1 638 €+1 763 €-125 €
11+1 638 €+1 854 €-216 €
12+1 638 €+1 947 €-309 €
13+1 638 €+2 043 €-405 €
14+1 638 €+2 141 €-503 €
15+1 638 €+2 241 €-603 €
16+1 638 €+2 344 €-706 €
17+1 638 €+2 450 €-812 €
18+1 638 €+2 558 €-920 €
19+1 638 €+2 669 €-1 031 €
20+1 638 €+2 783 €-1 145 €
21+1 638 €+2 900 €-1 262 €
22+1 638 €+3 020 €-1 382 €
23+1 638 €+3 142 €-1 504 €
24+1 638 €+3 268 €-1 630 €
25+1 638 €+3 398 €-1 760 €
Total+40 950 €+51 437 €+-10 487 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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