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Appartement à vendre

VilleLimeil-Brévannes (94)
Surface100
Coût Total299 192
Loyer Annuel19 727
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-269
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 900 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 2 499 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition sud-ouest, Non meublé

Dans la résidence sécurisée avec verdure le Manoir, cet appartement familial (avec travaux) dispose de nombreux rangements. Trois chambres avec placards (possibilité d'une quatrième), une entrée avec deux placards, une cuisine, un séjour avec balcon très lumineux. Un couloir avec placard vous conduit aux chambres, un w.c, une salle de bain, ainsi qu'une salle d'eau. Il est également accompagné d'un parking, d'une cave (6,5m²) et d'un atelier (11m²) alimenté en électricité.. Ces 4 lots (sur 179 totaux) représentent 284/10000è pour moins de 200 euros de charges de copropriété mensuelle. Estimation des coûts annuels d'énergie du logement : entre 1490 et 2070 euros

Pour tout renseignement et toute visite, contactez Gino Cayre, agent mandataire (RSAC Paris 511131617) Nous vous informons que, conformément à l'article 561-5 du Code Monétaire et Financier, une pièce d'identité vous sera demandée à chaque visite.

Ville : Limeil-Brévannes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94450
Coordonnées : 48.753280, 2.492207
Total : 299 192
Prix d'acquisition : 249 900
Travaux : 29 300
Valeur du bien : 279 200
Frais de notaire : 19 992
Coût estimé : 19 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 16.44€/m²/mois
Fourchette : 13.67€ - 19.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1644€/mois
Loyer annuel estimé : 19727€/an
Fourchette totale : 1367€ - 1977€/mois
Fourchette annuelle : 16408€ - 23719€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 100,77 €/m²
Basé sur :286 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :310 077
Prix d'achat :249 900
Décote à l'achat :-60 177 (-19.4%)
Marge achat-revente :10 885€ (3.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :299 192
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 461,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :87,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 548,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 160,23
Coût de l'assurance :26 179,30
Taxe foncière : 1 972,74€/an
Soit par mois : 164,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 643,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 912,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-268,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement cosmétique du salon, peinture et éventuellement vernis sur le parquet.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement cosmétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres, peinture et vérification des placards.
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible sur photos - chambres nécessitent un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain, remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 300(293 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:15 000
    Cuisine complète (12 m²): 1000€/m² × 12 = 12000€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 3000€.
  • Salon:2 200
    Peinture salon (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Vernis parquet (25 m²): 20€/m² × 25 = 500€, Main d'œuvre: 950€.
  • Chambres:2 100
    Peinture chambres (40 m²): 30€/m² × 40 = 1200€, Vérification placards: 200€, Main d'œuvre: 700€.
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation salle de bain (5 m²): 2000€/m² × 5 = 10000€ (remplacement des éléments sanitaires et carrelage), Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Limeil-Brévannes). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 727 €/an
Calcul : 1 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 657 €/an
Base de calcul : Emprunt de 299 192 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 047 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 973 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 377
Revenus locatifs : +19 727
Charges déductibles : -44 377
Résultat foncier Année 1 : -24 649(Déficit de 24 649 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 249
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 077 €/an
Revenus locatifs : +19 727
Charges déductibles : -15 077
Résultat foncier Années 2+ : 4 651 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3249.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 435(65% de 249 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 907 €/an
Calcul : 162 435 € × 3,636% = 5 907
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 72744 3869 666-24 65921 400 €3 259 €3 259 €
220 12214 8259 4055 297---
320 52414 5559 1355 969---
420 93514 2768 8576 658---
521 35413 9888 5697 365---
621 78113 6918 2718 090---
722 21613 3837 9638 833---
822 66113 0667 6469 595---
923 11412 7377 31710 376---
1023 57612 3986 97811 178---
1124 04812 0486 62812 000---
1224 52911 6866 26612 843---
1325 01911 3125 89213 707---
1425 51910 9255 50514 594---
1526 03010 5265 10615 504---
1626 55010 1144 69416 437---
1727 0819 6874 26717 394---
1827 6239 2473 82718 376---
1928 1768 7923 37219 384---
2028 7398 3222 90220 417---
2129 3147 8362 41621 478---
2229 9007 3341 91422 566---
2330 4986 8161 39623 682---
2431 1086 28086024 828---
2531 7305 72730726 004---
TOTAL631 874303 958139 160327 91621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 327 916
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 727 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 143 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 143-6 420+10 563
2+4 143+611+3 532
3+4 143+1 791+2 352
4+4 143+1 998+2 145
5+4 143+2 210+1 933
6+4 143+2 427+1 716
7+4 143+2 650+1 493
8+4 143+2 878+1 265
9+4 143+3 113+1 030
10+4 143+3 353+790
11+4 143+3 600+543
12+4 143+3 853+290
13+4 143+4 112+31
14+4 143+4 378-235
15+4 143+4 651-508
16+4 143+4 931-788
17+4 143+5 218-1 075
18+4 143+5 513-1 370
19+4 143+5 815-1 672
20+4 143+6 125-1 982
21+4 143+6 443-2 300
22+4 143+6 770-2 627
23+4 143+7 105-2 962
24+4 143+7 448-3 305
25+4 143+7 801-3 658
Total+103 575+98 375+5 200
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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