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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLimeil-Brévannes (94)
Surface100m²
Coût Total299 192€
Loyer Annuel19 727€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-269€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 900 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 2 499 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition sud-ouest, Non meublé

Dans la résidence sécurisée avec verdure le Manoir, cet appartement familial (avec travaux) dispose de nombreux rangements. Trois chambres avec placards (possibilité d'une quatrième), une entrée avec deux placards, une cuisine, un séjour avec balcon très lumineux. Un couloir avec placard vous conduit aux chambres, un w.c, une salle de bain, ainsi qu'une salle d'eau. Il est également accompagné d'un parking, d'une cave (6,5m²) et d'un atelier (11m²) alimenté en électricité.. Ces 4 lots (sur 179 totaux) représentent 284/10000è pour moins de 200 euros de charges de copropriété mensuelle. Estimation des coûts annuels d'énergie du logement : entre 1490 et 2070 euros

Pour tout renseignement et toute visite, contactez Gino Cayre, agent mandataire (RSAC Paris 511131617) Nous vous informons que, conformément à l'article 561-5 du Code Monétaire et Financier, une pièce d'identité vous sera demandée à chaque visite.

Ville : Limeil-Brévannes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94450
Coordonnées : 48.753280, 2.492207
Total : 299 192€
Prix d'acquisition : 249 900€
Travaux : 29 300€
Valeur du bien : 279 200€
Frais de notaire : 19 992€
Coût estimé : 19 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 16.44€/m²/mois
Fourchette : 13.67€ - 19.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1644€/mois
Loyer annuel estimé : 19727€/an
Fourchette totale : 1367€ - 1977€/mois
Fourchette annuelle : 16408€ - 23719€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 100,77 €/m²
Basé sur :286 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :310 077 €
Prix d'achat :249 900 €
Décote à l'achat :-60 177€ (-19.4%)
Marge achat-revente :10 885€ (3.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :299 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 461,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :87,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 548,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 160,23€
Coût de l'assurance :26 179,30€
Taxe foncière : 1 972,74€/an
Soit par mois : 164,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 643,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 912,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-268,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement cosmétique du salon, peinture et éventuellement vernis sur le parquet.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement cosmétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres, peinture et vérification des placards.
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible sur photos - chambres nécessitent un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain, remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 300 €(293 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète (12 m²): 1000€/m² × 12 = 12000€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 3000€.
  • Salon:2 200€
    Peinture salon (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Vernis parquet (25 m²): 20€/m² × 25 = 500€, Main d'œuvre: 950€.
  • Chambres:2 100€
    Peinture chambres (40 m²): 30€/m² × 40 = 1200€, Vérification placards: 200€, Main d'œuvre: 700€.
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 2000€/m² × 5 = 10000€ (remplacement des éléments sanitaires et carrelage), Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Limeil-Brévannes). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 727 €/an
Calcul : 1 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 657 €/an
Base de calcul : Emprunt de 299 192 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 047 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 973 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 377 €
Revenus locatifs : +19 727 €
Charges déductibles : -44 377 €
Résultat foncier Année 1 : -24 649 €(Déficit de 24 649 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 249 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 077 €/an
Revenus locatifs : +19 727 €
Charges déductibles : -15 077 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 651 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3249.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 435 €(65% de 249 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 907 €/an
Calcul : 162 435 € × 3,636% = 5 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 727 €44 386 €9 666 €-24 659 €21 400 €3 259 €3 259 €
220 122 €14 825 €9 405 €5 297 €---
320 524 €14 555 €9 135 €5 969 €---
420 935 €14 276 €8 857 €6 658 €---
521 354 €13 988 €8 569 €7 365 €---
621 781 €13 691 €8 271 €8 090 €---
722 216 €13 383 €7 963 €8 833 €---
822 661 €13 066 €7 646 €9 595 €---
923 114 €12 737 €7 317 €10 376 €---
1023 576 €12 398 €6 978 €11 178 €---
1124 048 €12 048 €6 628 €12 000 €---
1224 529 €11 686 €6 266 €12 843 €---
1325 019 €11 312 €5 892 €13 707 €---
1425 519 €10 925 €5 505 €14 594 €---
1526 030 €10 526 €5 106 €15 504 €---
1626 550 €10 114 €4 694 €16 437 €---
1727 081 €9 687 €4 267 €17 394 €---
1827 623 €9 247 €3 827 €18 376 €---
1928 176 €8 792 €3 372 €19 384 €---
2028 739 €8 322 €2 902 €20 417 €---
2129 314 €7 836 €2 416 €21 478 €---
2229 900 €7 334 €1 914 €22 566 €---
2330 498 €6 816 €1 396 €23 682 €---
2431 108 €6 280 €860 €24 828 €---
2531 730 €5 727 €307 €26 004 €---
TOTAL631 874 €303 958 €139 160 €327 916 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 327 916 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 727 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 143 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 143 €-6 420 €+10 563 €
2+4 143 €+611 €+3 532 €
3+4 143 €+1 791 €+2 352 €
4+4 143 €+1 998 €+2 145 €
5+4 143 €+2 210 €+1 933 €
6+4 143 €+2 427 €+1 716 €
7+4 143 €+2 650 €+1 493 €
8+4 143 €+2 878 €+1 265 €
9+4 143 €+3 113 €+1 030 €
10+4 143 €+3 353 €+790 €
11+4 143 €+3 600 €+543 €
12+4 143 €+3 853 €+290 €
13+4 143 €+4 112 €+31 €
14+4 143 €+4 378 €-235 €
15+4 143 €+4 651 €-508 €
16+4 143 €+4 931 €-788 €
17+4 143 €+5 218 €-1 075 €
18+4 143 €+5 513 €-1 370 €
19+4 143 €+5 815 €-1 672 €
20+4 143 €+6 125 €-1 982 €
21+4 143 €+6 443 €-2 300 €
22+4 143 €+6 770 €-2 627 €
23+4 143 €+7 105 €-2 962 €
24+4 143 €+7 448 €-3 305 €
25+4 143 €+7 801 €-3 658 €
Total+103 575 €+98 375 €+5 200 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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