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Appartement 1 pièce 32 m²

Bien expiré
VilleVerdun (55)
Surface32m²
Coût Total72 220€
Loyer Annuel4 084€
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 29 000 €
Surface : 32 m²
Prix au m² : 906,25 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 1 pièce 32 m²

Appartement/Studio situé au troisième étage avec ascenseur comprenant : entrée, pièce de vie, cuisine, salle de bains avec WC. Chauffage Gaz . Travaux à prévoir. Cave en sous sol. Charges de copropriété : 470.86€ dont 290.01 récupérables sur locataire. Nous vous rappelons que conformément à l'article L. 561-5 du Code monétaire et financier, une pièce d'identité de tous les visiteurs vous sera demandée avant la visite. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr »

Surface : 32 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/06/2026

Consommation énergie primaire : 412 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 240 € et 1 740 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Verdun
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55100
Coordonnées : 49.133960, 5.295912
Total : 72 220€
Prix d'acquisition : 29 000€
Travaux : 40 900€
Valeur du bien : 69 900€
Frais de notaire : 2 320€
Coût estimé : 2 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 32m²
Loyer prédit : 10.63€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 340€/mois
Loyer annuel estimé : 4084€/an
Fourchette totale : 271€ - 428€/mois
Fourchette annuelle : 3248€ - 5134€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 263,89 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :40 444 €
Prix d'achat :29 000 €
Décote à l'achat :-11 444€ (-28.3%)
Marge achat-revente :-31 776€ (-78.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :362,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :21,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 383,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 594,01€
Coût de l'assurance :6 319,25€
Taxe foncière : 408,37€/an
Soit par mois : 34,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 39,24€/mois
Soit par an : 470,88€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 340,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 457,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 32 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 32 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, et équipements électroménagers
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (4 m²) + WC (1 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain et WC nécessitant une rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 14 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), et menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 1 chambre (32 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 900 €(1 278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 4000€ + Main d'œuvre: 800€ = 4800€
  • Menuiseries:3 900€
    Fenêtres double vitrage PVC: 3 × 1300€ + Main d'œuvre: 500€ = 3900€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 × 10000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² + Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Salon:700€
    Peinture murs et plafonds: 14 m² × 50€/m² = 700€
  • Chambres:8 000€
    Rénovation complète chambre: 32 m² × 250€/m² + Main d'œuvre: 1000€ = 8000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdun. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 340 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 084 €/an
Calcul : 340 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 518 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 220 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 253 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 408 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 550 €
Revenus locatifs : +4 084 €
Charges déductibles : -44 550 €
Résultat foncier Année 1 : -40 466 €(Déficit de 40 466 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 066 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 650 €/an
Revenus locatifs : +4 084 €
Charges déductibles : -3 650 €
Résultat foncier Années 2+ : 434 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19065.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 850 €(65% de 29 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 685 €/an
Calcul : 18 850 € × 3,636% = 685 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 084 €44 552 €2 520 €-40 468 €21 400 €19 068 €19 068 €
24 165 €3 586 €2 454 €579 €--18 489 €
34 249 €3 518 €2 386 €731 €--17 758 €
44 334 €3 448 €2 315 €886 €--16 872 €
54 420 €3 374 €2 242 €1 046 €--15 826 €
64 509 €3 299 €2 167 €1 210 €--14 616 €
74 599 €3 220 €2 088 €1 379 €--13 238 €
84 691 €3 139 €2 007 €1 552 €--11 686 €
94 785 €3 055 €1 923 €1 730 €--9 956 €
104 880 €2 968 €1 836 €1 913 €--8 043 €
114 978 €2 877 €1 745 €2 101 €--5 943 €
125 078 €2 784 €1 652 €2 294 €---
135 179 €2 687 €1 555 €2 492 €---
145 283 €2 587 €1 455 €2 696 €---
155 388 €2 483 €1 351 €2 906 €---
165 496 €2 375 €1 243 €3 121 €---
175 606 €2 263 €1 131 €3 343 €---
185 718 €2 148 €1 016 €3 570 €---
195 833 €2 028 €896 €3 804 €---
205 949 €1 904 €772 €4 045 €---
216 068 €1 776 €644 €4 292 €---
226 190 €1 643 €511 €4 547 €---
236 313 €1 505 €373 €4 809 €---
246 440 €1 362 €230 €5 078 €---
256 568 €1 214 €82 €5 354 €---
TOTAL130 803 €105 795 €36 594 €25 008 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 25 008 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 084 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +858 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+858 €-6 420 €+7 278 €
2+858 €0 €+858 €
3+858 €0 €+858 €
4+858 €0 €+858 €
5+858 €0 €+858 €
6+858 €0 €+858 €
7+858 €0 €+858 €
8+858 €0 €+858 €
9+858 €0 €+858 €
10+858 €0 €+858 €
11+858 €0 €+858 €
12+858 €+688 €+170 €
13+858 €+748 €+110 €
14+858 €+809 €+49 €
15+858 €+872 €-14 €
16+858 €+936 €-78 €
17+858 €+1 003 €-145 €
18+858 €+1 071 €-213 €
19+858 €+1 141 €-283 €
20+858 €+1 214 €-356 €
21+858 €+1 288 €-430 €
22+858 €+1 364 €-506 €
23+858 €+1 443 €-585 €
24+858 €+1 523 €-665 €
25+858 €+1 606 €-748 €
Total+21 450 €+9 285 €+12 165 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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