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Immeuble - 6 pièce(s) - 136 m²

VillePons (17)
Surface136m²
Coût Total184 880€
Loyer Annuel13 456€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois-315€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 500 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 981,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En plein coeur de Pons, bel immeuble de rapport avec cachet et caractère offrant, en rez-de-chaussée, un local commercial d'environ 45 m² actuellement loué 350 euros/mois. A l'étage et sur deux niveaux, un bel appartement de 91 m² composé d'une entrée, d'un salon, d'un séjour, d'une cuisine fermée, de 3 chambres, d'un dressing, d'une salle d'eau avec WC et de WC séparés. Le plus : une jolie terrasse bien exposée. (6.65 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Etat général : Travaux à prévoir Surface terrain : 121 Surface terrasse : 32 Année de construction : 1820 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Gazdeville Fenêtre : Simple et double vitrage Cuisine : Independante Interphone : oui Fibre optique : Oui Numéro de mandat : 1675

Précision localisation : centre ville

Ville : Pons
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17800
Total : 184 880€
Prix d'acquisition : 133 500€
Travaux : 40 700€
Valeur du bien : 174 200€
Frais de notaire : 10 680€
Coût estimé : 10 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.71€ - 10.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1121€/mois
Loyer annuel estimé : 13456€/an
Fourchette totale : 913€ - 1377€/mois
Fourchette annuelle : 10956€ - 16528€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :937,5 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :127 500 €
Prix d'achat :133 500 €
Décote à l'achat :+6 000€ (+4.7%)
Marge achat-revente :-57 380€ (-45.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :920,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :53,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 974,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 300,77€
Coût de l'assurance :16 177,00€
Taxe foncière : 1 345,63€/an
Soit par mois : 112,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 350,00€/mois
Soit par an : 4 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 121,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 436,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-315,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 1820, généralement associé à une classe énergétique G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le chauffage gaz actuel
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700 €(299 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 50€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 121 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 456 €/an
Calcul : 1 121 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 298 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 880 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 346 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 200 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 191 €
Revenus locatifs : +13 456 €
Charges déductibles : -53 191 €
Résultat foncier Année 1 : -39 734 €(Déficit de 39 734 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 334 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 491 €/an
Revenus locatifs : +13 456 €
Charges déductibles : -12 491 €
Résultat foncier Années 2+ : 966 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18334.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 775 €(65% de 133 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 155 €/an
Calcul : 86 775 € × 3,636% = 3 155 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 456 €53 197 €6 304 €-39 740 €21 400 €18 340 €18 340 €
213 725 €12 330 €6 138 €1 395 €--16 945 €
314 000 €12 158 €5 965 €1 842 €--15 103 €
414 280 €11 980 €5 787 €2 300 €--12 804 €
514 565 €11 796 €5 603 €2 770 €--10 034 €
614 857 €11 605 €5 412 €3 252 €--6 782 €
715 154 €11 407 €5 215 €3 747 €--3 035 €
815 457 €11 203 €5 010 €4 254 €---
915 766 €10 991 €4 799 €4 775 €---
1016 081 €10 772 €4 580 €5 309 €---
1116 403 €10 546 €4 353 €5 858 €---
1216 731 €10 311 €4 118 €6 420 €---
1317 066 €10 068 €3 875 €6 998 €---
1417 407 €9 817 €3 624 €7 590 €---
1517 755 €9 557 €3 364 €8 199 €---
1618 110 €9 287 €3 095 €8 823 €---
1718 473 €9 008 €2 816 €9 464 €---
1818 842 €8 720 €2 527 €10 122 €---
1919 219 €8 421 €2 229 €10 798 €---
2019 603 €8 112 €1 920 €11 491 €---
2119 995 €7 792 €1 600 €12 203 €---
2220 395 €7 461 €1 268 €12 934 €---
2320 803 €7 118 €926 €13 685 €---
2421 219 €6 764 €571 €14 456 €---
2521 644 €6 396 €204 €15 247 €---
TOTAL431 008 €286 818 €91 301 €144 190 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 190 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 456 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 826 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 826 €-6 420 €+9 246 €
2+2 826 €0 €+2 826 €
3+2 826 €0 €+2 826 €
4+2 826 €0 €+2 826 €
5+2 826 €0 €+2 826 €
6+2 826 €0 €+2 826 €
7+2 826 €0 €+2 826 €
8+2 826 €+366 €+2 460 €
9+2 826 €+1 432 €+1 394 €
10+2 826 €+1 593 €+1 233 €
11+2 826 €+1 757 €+1 069 €
12+2 826 €+1 926 €+900 €
13+2 826 €+2 099 €+727 €
14+2 826 €+2 277 €+549 €
15+2 826 €+2 460 €+366 €
16+2 826 €+2 647 €+179 €
17+2 826 €+2 839 €-13 €
18+2 826 €+3 037 €-211 €
19+2 826 €+3 239 €-413 €
20+2 826 €+3 447 €-621 €
21+2 826 €+3 661 €-835 €
22+2 826 €+3 880 €-1 054 €
23+2 826 €+4 105 €-1 279 €
24+2 826 €+4 337 €-1 511 €
25+2 826 €+4 574 €-1 748 €
Total+70 650 €+43 257 €+27 393 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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