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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface86m²
Coût Total174 390€
Loyer Annuel9 734€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 395,35 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, 1 parking: Garage

Centre ville, duplex dans l'ancien, il se compose d'une entrée donnant sur un escalier pour accéder au 1er palier desservant un salon séjour avec cuisine, une chambre ou bureau avec salle de douche et un wc séparé avec lave main. Au 2nd étage, le couloir dessert une salle de bains et 3 chambres. Garage Syndic bénévole, 2lots Pour une visite, contacter l'office notarial.

120 000 euros. 113 050 euros + Honoraires de négo. : 6 950 euros (soit 6,15% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.955347, 4.375027
Total : 174 390€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 44 790€
Valeur du bien : 164 790€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 811€/mois
Loyer annuel estimé : 9734€/an
Fourchette totale : 639€ - 1030€/mois
Fourchette annuelle : 7666€ - 12359€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 392,86 €/m²
Basé sur :295 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 786 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :+214€ (+0.2%)
Marge achat-revente :-54 604€ (-45.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :864,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :50,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 915,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 002,78€
Coût de l'assurance :15 259,12€
Taxe foncière : 973,38€/an
Soit par mois : 81,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 811,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 996,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-185,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 86 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 6 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 790 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 1500€/m² = 12000€ (pose comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 1000€/m² = 6000€ (pose comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 30€/m² = 1440€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 811 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 734 €/an
Calcul : 811 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 871 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 390 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 610 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 973 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 790 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 245 €
Revenus locatifs : +9 734 €
Charges déductibles : -52 245 €
Résultat foncier Année 1 : -42 511 €(Déficit de 42 511 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 111 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 455 €/an
Revenus locatifs : +9 734 €
Charges déductibles : -7 455 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 279 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21111.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 734 €52 251 €5 877 €-42 517 €21 400 €21 117 €21 117 €
29 928 €7 305 €5 721 €2 624 €--18 493 €
310 127 €7 143 €5 560 €2 984 €--15 510 €
410 330 €6 977 €5 393 €3 353 €--12 157 €
510 536 €6 804 €5 220 €3 732 €--8 425 €
610 747 €6 626 €5 042 €4 121 €--4 303 €
710 962 €6 441 €4 857 €4 521 €---
811 181 €6 250 €4 666 €4 931 €---
911 405 €6 052 €4 468 €5 353 €---
1011 633 €5 847 €4 263 €5 786 €---
1111 865 €5 635 €4 052 €6 230 €---
1212 103 €5 416 €3 833 €6 686 €---
1312 345 €5 190 €3 606 €7 155 €---
1412 592 €4 955 €3 372 €7 636 €---
1512 844 €4 713 €3 129 €8 131 €---
1613 100 €4 462 €2 878 €8 639 €---
1713 362 €4 202 €2 618 €9 160 €---
1813 630 €3 933 €2 350 €9 696 €---
1913 902 €3 655 €2 072 €10 247 €---
2014 180 €3 368 €1 784 €10 813 €---
2114 464 €3 070 €1 486 €11 394 €---
2214 753 €2 762 €1 178 €11 991 €---
2315 048 €2 444 €860 €12 605 €---
2415 349 €2 114 €530 €13 235 €---
2515 656 €1 773 €189 €13 883 €---
TOTAL311 776 €169 386 €85 003 €142 390 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 390 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 734 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 044 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 044 €-6 420 €+8 464 €
2+2 044 €0 €+2 044 €
3+2 044 €0 €+2 044 €
4+2 044 €0 €+2 044 €
5+2 044 €0 €+2 044 €
6+2 044 €0 €+2 044 €
7+2 044 €+65 €+1 979 €
8+2 044 €+1 479 €+565 €
9+2 044 €+1 606 €+438 €
10+2 044 €+1 736 €+308 €
11+2 044 €+1 869 €+175 €
12+2 044 €+2 006 €+38 €
13+2 044 €+2 146 €-102 €
14+2 044 €+2 291 €-247 €
15+2 044 €+2 439 €-395 €
16+2 044 €+2 592 €-548 €
17+2 044 €+2 748 €-704 €
18+2 044 €+2 909 €-865 €
19+2 044 €+3 074 €-1 030 €
20+2 044 €+3 244 €-1 200 €
21+2 044 €+3 418 €-1 374 €
22+2 044 €+3 597 €-1 553 €
23+2 044 €+3 781 €-1 737 €
24+2 044 €+3 971 €-1 927 €
25+2 044 €+4 165 €-2 121 €
Total+51 100 €+42 717 €+8 383 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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