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Appartement à vendre

VilleBouxières-aux-Dames (54)
Surface143m²
Coût Total222 600€
Loyer Annuel16 409€
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 1 188,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, 2 salles de bain, 3 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Bouxières aux Dames, découvrez ce bel appartement de 143 m2avec JARDIN qui a tout d'une maison, rue Saint-Martin, avec un DPE classé C. Très original, il est composé, sur 3 étages, d'un beau salon séjour et d'une cuisine donnant chacun directement sur la TERRASSE ET JARDIN, d'une belle pièce en surplomb du salon séjour, d'une salle d'eau avec douche et toilette, d'une salle de bains avec baignoire. Le bel escalier donne accès aux 2 chambres et au dressing pouvant être transformé en chambre. Garage. Belle cave voutée de 50 m2. Chauffage gaz.

Le bien comprend 4 lots, et il est situé dans une copropriété de 9 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 433 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 170 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Lionel TESTA - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de NANCY sous le numéro 520939455

Ville : Bouxières-aux-Dames
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54136
Coordonnées : 48.758786, 6.163073
Total : 222 600€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 39 000€
Valeur du bien : 209 000€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 9.56€/m²/mois
Fourchette : 7.93€ - 11.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1367€/mois
Loyer annuel estimé : 16409€/an
Fourchette totale : 1135€ - 1648€/mois
Fourchette annuelle : 13616€ - 19776€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 551,61 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :364 880 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-194 880€ (-53.4%)
Marge achat-revente :142 280€ (39.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 102,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :64,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 167,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 145,63€
Coût de l'assurance :19 477,50€
Taxe foncière : 1 640,93€/an
Soit par mois : 136,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 36,08€/mois
Soit par an : 433,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 367,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 340,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 000 €(273 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 900€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 5000€, Plomberie: 2000€, Carrelage: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Rafraîchissement revêtement sol: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouxières-aux-Dames. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des coûts moyens pour chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 367 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 409 €/an
Calcul : 1 367 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 472 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 600 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 779 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 641 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 325 €
Revenus locatifs : +16 409 €
Charges déductibles : -49 325 €
Résultat foncier Année 1 : -32 916 €(Déficit de 32 916 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 22 216 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 325 €/an
Revenus locatifs : +16 409 €
Charges déductibles : -10 325 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 084 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 22215.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 409 €49 332 €7 479 €-32 923 €10 700 €22 223 €22 223 €
216 737 €10 134 €7 281 €6 604 €--15 619 €
317 072 €9 928 €7 075 €7 144 €--8 476 €
417 414 €9 716 €6 863 €7 698 €--778 €
517 762 €9 496 €6 643 €8 266 €---
618 117 €9 268 €6 415 €8 849 €---
718 479 €9 033 €6 180 €9 446 €---
818 849 €8 790 €5 937 €10 059 €---
919 226 €8 538 €5 685 €10 688 €---
1019 611 €8 277 €5 424 €11 333 €---
1120 003 €8 008 €5 155 €11 995 €---
1220 403 €7 729 €4 876 €12 674 €---
1320 811 €7 440 €4 587 €13 371 €---
1421 227 €7 142 €4 289 €14 085 €---
1521 652 €6 833 €3 980 €14 819 €---
1622 085 €6 514 €3 660 €15 571 €---
1722 526 €6 183 €3 330 €16 343 €---
1822 977 €5 841 €2 988 €17 136 €---
1923 436 €5 487 €2 634 €17 949 €---
2023 905 €5 122 €2 269 €18 784 €---
2124 383 €4 743 €1 890 €19 640 €---
2224 871 €4 351 €1 498 €20 520 €---
2325 368 €3 946 €1 093 €21 422 €---
2425 876 €3 527 €674 €22 349 €---
2526 393 €3 093 €240 €23 300 €---
TOTAL525 594 €218 471 €108 146 €307 122 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 307 122 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 409 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 446 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 446 €-3 210 €+6 656 €
2+3 446 €0 €+3 446 €
3+3 446 €0 €+3 446 €
4+3 446 €0 €+3 446 €
5+3 446 €+2 247 €+1 199 €
6+3 446 €+2 655 €+791 €
7+3 446 €+2 834 €+612 €
8+3 446 €+3 018 €+428 €
9+3 446 €+3 206 €+240 €
10+3 446 €+3 400 €+46 €
11+3 446 €+3 599 €-153 €
12+3 446 €+3 802 €-356 €
13+3 446 €+4 011 €-565 €
14+3 446 €+4 226 €-780 €
15+3 446 €+4 446 €-1 000 €
16+3 446 €+4 671 €-1 225 €
17+3 446 €+4 903 €-1 457 €
18+3 446 €+5 141 €-1 695 €
19+3 446 €+5 385 €-1 939 €
20+3 446 €+5 635 €-2 189 €
21+3 446 €+5 892 €-2 446 €
22+3 446 €+6 156 €-2 710 €
23+3 446 €+6 427 €-2 981 €
24+3 446 €+6 705 €-3 259 €
25+3 446 €+6 990 €-3 544 €
Total+86 150 €+92 137 €+-5 987 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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