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À VENDRE : PAMIERS MAISON DE VILLE AVEC TERRASSE

VillePamiers (09)
Surface145.42m²
Coût Total217 440€
Loyer Annuel15 202€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-697€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 500 €
Surface : 145.42 m²
Prix au m² : 966,17 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

Découvrez cette agréable maison de ville de 5 pièces offrant de beaux volumes et des espaces extérieurs recherchés. Au rez-de-chaussée, vous trouverez une entrée desservant un salon-séjour lumineux, une chambre, une salle d'eau ainsi qu'un WC indépendant. L'étage se compose de trois chambres, de plusieurs espaces de rangement, d'une salle de bains, d'un WC indépendant et d'une belle terrasse, idéale pour profiter des journées ensoleillées. Une cave complète le bien et permet d'accéder à un charmant jardinet, un véritable atout en centre-ville. Côté prestations, la maison bénéficie de fenêtres en double vitrage, d'une chaudière au gaz récente et d'une VMC récente, assurant un confort appréciable au quotidien. Le bien est actuellement loué 720 € par mois, mais sera vendu libre de toute occupation, ce qui en fait une excellente opportunité aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement. Les + du bien : Centre-ville de Pamiers 4 chambres Terrasse Jardinet Cave Double vitrage Chaudière gaz récente VMC récente Maison vendue libre À découvrir sans tarder ! Retrouvez toutes nos annonces sur : https://immobilier-pamiers.nestenn.com (8.08 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/123547.pdf

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.129924, 1.610778
Total : 217 440€
Prix d'acquisition : 140 500€
Travaux : 65 700€
Valeur du bien : 206 200€
Frais de notaire : 11 240€
Coût estimé : 11 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145.42m²
Loyer prédit : 8.71€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 11.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1267€/mois
Loyer annuel estimé : 15202€/an
Fourchette totale : 959€ - 1674€/mois
Fourchette annuelle : 11507€ - 20084€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 733,8 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :252 130 €
Prix d'achat :140 500 €
Décote à l'achat :-111 630€ (-44.3%)
Marge achat-revente :34 690€ (13.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 053,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :63,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 117,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 725,79€
Coût de l'assurance :19 026,00€
Taxe foncière : 1 520,22€/an
Soit par mois : 126,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 720,00€/mois
Soit par an : 8 640,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 266,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 963,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-697,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz si nécessaire
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et revêtements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 700 €(452 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:14 500€
    Isolation des combles: 145 m² × 100€/m² = 14500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pamiers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 267 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 202 €/an
Calcul : 1 267 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 867 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 440 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 761 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 520 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 8 640 €/an
Calcul : 720 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 488 €
Revenus locatifs : +15 202 €
Charges déductibles : -83 488 €
Résultat foncier Année 1 : -68 286 €(Déficit de 68 286 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 886 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 788 €/an
Revenus locatifs : +15 202 €
Charges déductibles : -17 788 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 586 €/an(Déficit de 2 586 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46886.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 325 €(65% de 140 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 321 €/an
Calcul : 91 325 € × 3,636% = 3 321 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 202 €83 495 €6 874 €-68 293 €21 400 €46 893 €46 893 €
215 506 €17 608 €6 686 €-2 101 €2 101 €-46 893 €
315 816 €17 414 €6 493 €-1 598 €1 598 €-46 893 €
416 133 €17 214 €6 293 €-1 082 €1 082 €-46 893 €
516 455 €17 008 €6 087 €-553 €553 €-46 893 €
616 784 €16 795 €5 874 €-11 €11 €-46 893 €
717 120 €16 575 €5 654 €545 €--46 348 €
817 463 €16 348 €5 427 €1 115 €--45 233 €
917 812 €16 113 €5 192 €1 698 €--43 535 €
1018 168 €15 871 €4 950 €2 297 €--41 238 €
1118 531 €15 621 €4 700 €2 910 €--38 328 €
1218 902 €15 363 €4 442 €3 539 €---
1319 280 €15 097 €4 176 €4 183 €---
1419 666 €14 822 €3 901 €4 844 €---
1520 059 €14 538 €3 617 €5 521 €---
1620 460 €14 245 €3 323 €6 215 €---
1720 869 €13 942 €3 021 €6 927 €---
1821 287 €13 629 €2 708 €7 657 €---
1921 712 €13 307 €2 385 €8 406 €---
2022 147 €12 973 €2 052 €9 173 €---
2122 590 €12 629 €1 708 €9 960 €---
2223 041 €12 274 €1 353 €10 767 €---
2323 502 €11 907 €986 €11 595 €---
2423 972 €11 529 €607 €12 444 €---
2524 452 €11 138 €217 €13 314 €---
TOTAL486 931 €437 457 €98 726 €49 474 €26 744 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 023 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 474 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 202 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 192 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 192 €-6 420 €+9 612 €
2+3 192 €-630 €+3 822 €
3+3 192 €-479 €+3 671 €
4+3 192 €-324 €+3 516 €
5+3 192 €-166 €+3 358 €
6+3 192 €-3 €+3 195 €
7+3 192 €0 €+3 192 €
8+3 192 €0 €+3 192 €
9+3 192 €0 €+3 192 €
10+3 192 €0 €+3 192 €
11+3 192 €0 €+3 192 €
12+3 192 €+1 062 €+2 130 €
13+3 192 €+1 255 €+1 937 €
14+3 192 €+1 453 €+1 739 €
15+3 192 €+1 656 €+1 536 €
16+3 192 €+1 865 €+1 327 €
17+3 192 €+2 078 €+1 114 €
18+3 192 €+2 297 €+895 €
19+3 192 €+2 522 €+670 €
20+3 192 €+2 752 €+440 €
21+3 192 €+2 988 €+204 €
22+3 192 €+3 230 €-38 €
23+3 192 €+3 478 €-286 €
24+3 192 €+3 733 €-541 €
25+3 192 €+3 994 €-802 €
Total+79 800 €+26 341 €+53 459 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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