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Maison 5 pièces 188 m²

Bien expiré
VilleCurzay-sur-Vonne (86)
Surface188m²
Coût Total218 800€
Loyer Annuel19 461€
Rentabilité8.89%
Cashflow/mois+330€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 500 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 726,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 188 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial LMG Notaires, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - CURZAY SUR VONNE (86600)

Sur la commune de CURZAY-SUR-VONNE, une maison d'habitation de 188 m² comprenant : Une entrée, un salon, une cuisine, deux chambres, une salle d'eau et un wc. Grenier aménageable. Garage, écurie, poulailler, toits. Jardin de 4300m². Système de chauffage par chaudière fuel, double vitrage. Assainissement individuel.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude LMG Notaires, SELARL - Notaires à Lusignan - N° SIRET : 89119088600038

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Surface : 188 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/11/2023

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 175 € et 4 295 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Curzay-sur-Vonne
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86600
Coordonnées : 46.497116, 0.038211
Total : 218 800€
Prix d'acquisition : 136 500€
Travaux : 71 380€
Valeur du bien : 207 880€
Frais de notaire : 10 920€
Coût estimé : 10 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.73€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1622€/mois
Loyer annuel estimé : 19461€/an
Fourchette totale : 1265€ - 2080€/mois
Fourchette annuelle : 15175€ - 24956€/an
Rentabilité brute :8.89%
Fourchette de rentabilité :6.94% - 11.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 067,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :61,99€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 129,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 421,23€
Coût de l'assurance :18 598,00€
Taxe foncière : 1 946,06€/an
Soit par mois : 162,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 621,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 291,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :330,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière fuel actuelle.
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 188 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres double vitrage par des fenêtres performantes.
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative du confort thermique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, nécessitant une mise à jour.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 380 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:7 520€
    Isolation combles: 188 m² × 40€/m² = 7520€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (installation, meubles, électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (installation, douche, lavabo, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Curzay-sur-Vonne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 622 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 461 €/an
Calcul : 1 622 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 040 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 800 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 744 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 946 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 110 €
Revenus locatifs : +19 461 €
Charges déductibles : -81 110 €
Résultat foncier Année 1 : -61 650 €(Déficit de 61 650 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 250 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 730 €/an
Revenus locatifs : +19 461 €
Charges déductibles : -9 730 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 730 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40249.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 136 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 725 €(65% de 136 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 226 €/an
Calcul : 88 725 € × 3,636% = 3 226 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 461 €81 117 €7 047 €-61 657 €21 400 €40 257 €40 257 €
219 850 €9 547 €6 857 €10 303 €--29 953 €
320 247 €9 350 €6 660 €10 897 €--19 056 €
420 652 €9 146 €6 456 €11 506 €--7 551 €
521 065 €8 936 €6 246 €12 129 €---
621 486 €8 719 €6 029 €12 767 €---
721 916 €8 494 €5 804 €13 421 €---
822 354 €8 263 €5 573 €14 092 €---
922 801 €8 023 €5 333 €14 778 €---
1023 257 €7 776 €5 086 €15 481 €---
1123 722 €7 520 €4 830 €16 202 €---
1224 197 €7 256 €4 566 €16 941 €---
1324 681 €6 983 €4 293 €17 697 €---
1425 174 €6 702 €4 012 €18 473 €---
1525 678 €6 411 €3 721 €19 267 €---
1626 191 €6 110 €3 420 €20 082 €---
1726 715 €5 799 €3 109 €20 916 €---
1827 250 €5 478 €2 788 €21 771 €---
1927 795 €5 147 €2 457 €22 648 €---
2028 350 €4 804 €2 114 €23 547 €---
2128 917 €4 450 €1 760 €24 467 €---
2229 496 €4 084 €1 394 €25 411 €---
2330 086 €3 707 €1 017 €26 379 €---
2430 687 €3 316 €626 €27 371 €---
2531 301 €2 913 €223 €28 388 €---
TOTAL623 329 €240 051 €101 421 €383 279 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 383 279 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 461 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 087 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 087 €-6 420 €+10 507 €
2+4 087 €0 €+4 087 €
3+4 087 €0 €+4 087 €
4+4 087 €0 €+4 087 €
5+4 087 €+1 373 €+2 714 €
6+4 087 €+3 830 €+257 €
7+4 087 €+4 026 €+61 €
8+4 087 €+4 227 €-140 €
9+4 087 €+4 433 €-346 €
10+4 087 €+4 644 €-557 €
11+4 087 €+4 861 €-774 €
12+4 087 €+5 082 €-995 €
13+4 087 €+5 309 €-1 222 €
14+4 087 €+5 542 €-1 455 €
15+4 087 €+5 780 €-1 693 €
16+4 087 €+6 024 €-1 937 €
17+4 087 €+6 275 €-2 188 €
18+4 087 €+6 531 €-2 444 €
19+4 087 €+6 794 €-2 707 €
20+4 087 €+7 064 €-2 977 €
21+4 087 €+7 340 €-3 253 €
22+4 087 €+7 623 €-3 536 €
23+4 087 €+7 914 €-3 827 €
24+4 087 €+8 211 €-4 124 €
25+4 087 €+8 516 €-4 429 €
Total+102 175 €+114 984 €+-12 809 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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