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Achat : Appartement Poitiers (86000)

Bien expiré
VillePoitiers (86)
Surface62m²
Coût Total149 820€
Loyer Annuel8 271€
Rentabilité5.52%
Cashflow/mois-242€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 596,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 62 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Vente d'un appartement T3 (62 m²) à Poitiers - idéalement situé avec balcon et parking! - À Vendre : Appartement T3 situé à Poitiers, dans le code postal 86000. Ce bien immobilier à rénover intégralement, construit en 1979, offre une surface habitable de 62 m...

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.558762, 0.306936
Total : 149 820€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 42 900€
Valeur du bien : 141 900€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 689€/mois
Loyer annuel estimé : 8271€/an
Fourchette totale : 547€ - 869€/mois
Fourchette annuelle : 6559€ - 10430€/an
Rentabilité brute :5.52%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :737,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :44,95€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 782,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 351,92€
Coût de l'assurance :13 483,80€
Taxe foncière : 827,11€/an
Soit par mois : 68,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 689,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 931,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-241,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement de la moquette par du parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, et remplacement du revêtement de sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 900 €(692 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (prix moyen pour fenêtres en PVC avec pose comprise)
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Carrelage: 1500€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 50€ = 1200€, Peinture murs/plafonds: 48 m² × 30€ = 1440€, Main d'œuvre: 2160€
  • Salon:2 700€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 30€ = 450€, Remplacement revêtement sol: 15 m² × 60€ = 900€, Main d'œuvre: 1350€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 689 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 271 €/an
Calcul : 689 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 940 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 820 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 827 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 166 €
Revenus locatifs : +8 271 €
Charges déductibles : -50 166 €
Résultat foncier Année 1 : -41 895 €(Déficit de 41 895 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 495 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 266 €/an
Revenus locatifs : +8 271 €
Charges déductibles : -7 266 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 005 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20495.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 271 €50 171 €4 945 €-41 900 €21 400 €20 500 €20 500 €
28 437 €7 139 €4 812 €1 298 €--19 202 €
38 605 €7 002 €4 675 €1 603 €--17 599 €
48 777 €6 860 €4 534 €1 917 €--15 682 €
58 953 €6 714 €4 388 €2 239 €--13 443 €
69 132 €6 563 €4 236 €2 569 €--10 874 €
79 315 €6 407 €4 080 €2 908 €--7 966 €
89 501 €6 245 €3 918 €3 256 €--4 710 €
99 691 €6 078 €3 751 €3 613 €--1 096 €
109 885 €5 905 €3 578 €3 980 €---
1110 082 €5 726 €3 400 €4 356 €---
1210 284 €5 541 €3 215 €4 743 €---
1310 490 €5 350 €3 024 €5 139 €---
1410 700 €5 153 €2 826 €5 547 €---
1510 914 €4 949 €2 622 €5 965 €---
1611 132 €4 738 €2 411 €6 394 €---
1711 355 €4 519 €2 193 €6 835 €---
1811 582 €4 294 €1 967 €7 288 €---
1911 813 €4 060 €1 734 €7 753 €---
2012 049 €3 819 €1 493 €8 230 €---
2112 290 €3 570 €1 243 €8 721 €---
2212 536 €3 312 €985 €9 225 €---
2312 787 €3 045 €719 €9 742 €---
2413 043 €2 769 €443 €10 273 €---
2513 304 €2 484 €158 €10 819 €---
TOTAL264 927 €172 414 €71 352 €92 514 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 514 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 271 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 737 €-6 420 €+8 157 €
2+1 737 €0 €+1 737 €
3+1 737 €0 €+1 737 €
4+1 737 €0 €+1 737 €
5+1 737 €0 €+1 737 €
6+1 737 €0 €+1 737 €
7+1 737 €0 €+1 737 €
8+1 737 €0 €+1 737 €
9+1 737 €0 €+1 737 €
10+1 737 €+865 €+872 €
11+1 737 €+1 307 €+430 €
12+1 737 €+1 423 €+314 €
13+1 737 €+1 542 €+195 €
14+1 737 €+1 664 €+73 €
15+1 737 €+1 789 €-52 €
16+1 737 €+1 918 €-181 €
17+1 737 €+2 051 €-314 €
18+1 737 €+2 186 €-449 €
19+1 737 €+2 326 €-589 €
20+1 737 €+2 469 €-732 €
21+1 737 €+2 616 €-879 €
22+1 737 €+2 767 €-1 030 €
23+1 737 €+2 923 €-1 186 €
24+1 737 €+3 082 €-1 345 €
25+1 737 €+3 246 €-1 509 €
Total+43 425 €+27 754 €+15 671 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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