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Maison 8 pièces 160 m²

Bien expiré
VilleSaint-Julien-de-Vouvantes (44)
Surface160m²
Coût Total201 768€
Loyer Annuel14 992€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 100 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 981,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 160 m² - Maison 8 pièces 160 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial MICHEL et associé vous proposent : Maison / villa à vendre - ST JULIEN DE VOUVANTES (44670)

Votre Notaire vous propose, sur la commune de Saint-Julien-de-Vouvantes, une grande maison comprenant au rez-de-chaussée, un hall d'entrée, une cuisine, un salon/séjour, deux chambres, une salle de bains, wc, une buanderie. A l'étage, trois chambres et un bureau. Jardin de 2373 m² et annexe/atelier.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude MICHEL et associé - Notaires à Riaillé - N° SIRET : 79908733300024

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Surface : 160 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/05/2025

Ville : Saint-Julien-de-Vouvantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44670
Coordonnées : 47.634850, -1.214267
Total : 201 768€
Prix d'acquisition : 157 100€
Travaux : 32 100€
Valeur du bien : 189 200€
Frais de notaire : 12 568€
Coût estimé : 12 568€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1249€/mois
Loyer annuel estimé : 14992€/an
Fourchette totale : 989€ - 1578€/mois
Fourchette annuelle : 11871€ - 18933€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 768€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :997,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :58,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 056,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 379,84€
Coût de l'assurance :17 654,70€
Taxe foncière : 1 499,17€/an
Soit par mois : 124,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 249,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 180,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :68,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage fissuré
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du carrelage
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et mise à la terre si absente
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 100 €(201 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Revêtement de sol:3 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 300€ = 600€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salon:2 700€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Rafraîchissement carrelage: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Julien-de-Vouvantes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 249 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 992 €/an
Calcul : 1 249 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 733 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 768 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 706 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 499 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 038 €
Revenus locatifs : +14 992 €
Charges déductibles : -41 038 €
Résultat foncier Année 1 : -26 046 €(Déficit de 26 046 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 346 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 938 €/an
Revenus locatifs : +14 992 €
Charges déductibles : -8 938 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 054 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15346.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 115 €(65% de 157 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 713 €/an
Calcul : 102 115 € × 3,636% = 3 713 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 992 €41 045 €6 739 €-26 053 €10 700 €15 353 €15 353 €
215 292 €8 765 €6 560 €6 526 €--8 827 €
315 597 €8 580 €6 374 €7 018 €--1 809 €
415 909 €8 388 €6 182 €7 522 €---
516 228 €8 189 €5 984 €8 038 €---
616 552 €7 984 €5 778 €8 568 €---
716 883 €7 771 €5 566 €9 112 €---
817 221 €7 552 €5 346 €9 669 €---
917 565 €7 324 €5 119 €10 241 €---
1017 916 €7 089 €4 884 €10 827 €---
1118 275 €6 846 €4 641 €11 429 €---
1218 640 €6 595 €4 389 €12 045 €---
1319 013 €6 335 €4 129 €12 678 €---
1419 393 €6 066 €3 860 €13 328 €---
1519 781 €5 787 €3 582 €13 994 €---
1620 177 €5 500 €3 294 €14 677 €---
1720 580 €5 202 €2 997 €15 378 €---
1820 992 €4 894 €2 689 €16 098 €---
1921 412 €4 576 €2 370 €16 836 €---
2021 840 €4 246 €2 041 €17 594 €---
2122 277 €3 905 €1 700 €18 371 €---
2222 722 €3 553 €1 348 €19 169 €---
2323 177 €3 189 €983 €19 988 €---
2423 640 €2 812 €606 €20 829 €---
2524 113 €2 422 €216 €21 692 €---
TOTAL480 189 €184 614 €97 380 €295 575 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 575 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 992 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 148 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 148 €-3 210 €+6 358 €
2+3 148 €0 €+3 148 €
3+3 148 €0 €+3 148 €
4+3 148 €+1 714 €+1 434 €
5+3 148 €+2 412 €+736 €
6+3 148 €+2 570 €+578 €
7+3 148 €+2 734 €+414 €
8+3 148 €+2 901 €+247 €
9+3 148 €+3 072 €+76 €
10+3 148 €+3 248 €-100 €
11+3 148 €+3 429 €-281 €
12+3 148 €+3 614 €-466 €
13+3 148 €+3 804 €-656 €
14+3 148 €+3 998 €-850 €
15+3 148 €+4 198 €-1 050 €
16+3 148 €+4 403 €-1 255 €
17+3 148 €+4 614 €-1 466 €
18+3 148 €+4 829 €-1 681 €
19+3 148 €+5 051 €-1 903 €
20+3 148 €+5 278 €-2 130 €
21+3 148 €+5 511 €-2 363 €
22+3 148 €+5 751 €-2 603 €
23+3 148 €+5 996 €-2 848 €
24+3 148 €+6 249 €-3 101 €
25+3 148 €+6 507 €-3 359 €
Total+78 700 €+88 673 €+-9 973 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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