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Appartement

VilleLucé (28)
Surface87.9m²
Coût Total155 260€
Loyer Annuel13 378€
Rentabilité8.62%
Cashflow/mois+181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 87.9 m²
Prix au m² : 1 444,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

Venez découvrir ce bel appartement situé en rez-de-chaussée, offrant des volumes généreux et une distribution fonctionnelle. L’entrée dessert un WC indépendant, une buanderie, ainsi que l’espace nuit composé de trois chambres, dont l’une bénéficie de sa propre salle d’eau. Une salle de bains complète cet espace. Vous serez séduit par le vaste séjour lumineux, offrant un agréable espace de vie, ainsi que par la cuisine aménagée, parfaitement intégrée à l’ensemble. L’appartement bénéficie également d’une terrasse extérieure, idéale pour profiter des beaux jours et créer un agréable espace de détente. Pour compléter ce bien, vous disposerez de deux places de stationnement en sous-sol, offrant confort et praticité au quotidien. Un appartement fonctionnel et agréable à vivre, idéal pour une famille à la recherche d’espace et de confort. À découvrir sans tarder ! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Chartres-28000/380

Ville : Lucé
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28110
Coordonnées : 48.439475, 1.471752
Total : 155 260€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 18 100€
Valeur du bien : 145 100€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87.9m²
Loyer prédit : 12.68€/m²/mois
Fourchette : 10.31€ - 15.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1115€/mois
Loyer annuel estimé : 13378€/an
Fourchette totale : 906€ - 1372€/mois
Fourchette annuelle : 10873€ - 16461€/an
Rentabilité brute :8.62%
Fourchette de rentabilité :7.00% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 363,64 €/m²
Basé sur :248 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :207 764 €
Prix d'achat :127 000 €
Décote à l'achat :-80 764€ (-38.9%)
Marge achat-revente :52 504€ (25.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :759,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :62,10€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 822,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 707,57€
Coût de l'assurance :18 631,20€
Taxe foncière : 1 337,81€/an
Soit par mois : 111,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 114,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 933,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :181,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 107 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des installations sanitaires
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en très bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 100 €(206 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 950€/m² = 9500€, Électroménager: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:1 500€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Entretien installations sanitaires: 300€, Main d'œuvre: 1020€
  • Chambres:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 2520€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lucé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 115 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 378 €/an
Calcul : 1 115 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 042 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 260 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 745 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 338 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 225 €
Revenus locatifs : +13 378 €
Charges déductibles : -25 225 €
Résultat foncier Année 1 : -11 847 €(Déficit de 11 847 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 147 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 125 €/an
Revenus locatifs : +13 378 €
Charges déductibles : -7 125 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 253 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1147.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 378 €25 230 €5 047 €-11 852 €10 700 €1 152 €1 152 €
213 646 €6 994 €4 911 €6 652 €---
313 919 €6 854 €4 770 €7 065 €---
414 197 €6 708 €4 625 €7 489 €---
514 481 €6 558 €4 475 €7 923 €---
614 771 €6 403 €4 320 €8 367 €---
715 066 €6 243 €4 160 €8 823 €---
815 367 €6 077 €3 994 €9 290 €---
915 675 €5 906 €3 823 €9 769 €---
1015 988 €5 729 €3 646 €10 259 €---
1116 308 €5 546 €3 463 €10 761 €---
1216 634 €5 357 €3 274 €11 277 €---
1316 967 €5 162 €3 079 €11 804 €---
1417 306 €4 961 €2 878 €12 345 €---
1517 652 €4 752 €2 669 €12 900 €---
1618 005 €4 537 €2 454 €13 468 €---
1718 365 €4 314 €2 231 €14 051 €---
1818 733 €4 084 €2 001 €14 649 €---
1919 107 €3 846 €1 763 €15 261 €---
2019 489 €3 601 €1 518 €15 889 €---
2119 879 €3 347 €1 264 €16 532 €---
2220 277 €3 084 €1 001 €17 192 €---
2320 682 €2 813 €730 €17 869 €---
2421 096 €2 533 €450 €18 563 €---
2521 518 €2 244 €160 €19 274 €---
TOTAL428 505 €142 884 €72 708 €285 621 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 621 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 378 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 809 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 809 €-3 210 €+6 019 €
2+2 809 €+1 650 €+1 159 €
3+2 809 €+2 120 €+689 €
4+2 809 €+2 247 €+562 €
5+2 809 €+2 377 €+432 €
6+2 809 €+2 510 €+299 €
7+2 809 €+2 647 €+162 €
8+2 809 €+2 787 €+22 €
9+2 809 €+2 931 €-122 €
10+2 809 €+3 078 €-269 €
11+2 809 €+3 228 €-419 €
12+2 809 €+3 383 €-574 €
13+2 809 €+3 541 €-732 €
14+2 809 €+3 704 €-895 €
15+2 809 €+3 870 €-1 061 €
16+2 809 €+4 041 €-1 232 €
17+2 809 €+4 215 €-1 406 €
18+2 809 €+4 395 €-1 586 €
19+2 809 €+4 578 €-1 769 €
20+2 809 €+4 767 €-1 958 €
21+2 809 €+4 960 €-2 151 €
22+2 809 €+5 158 €-2 349 €
23+2 809 €+5 361 €-2 552 €
24+2 809 €+5 569 €-2 760 €
25+2 809 €+5 782 €-2 973 €
Total+70 225 €+85 686 €+-15 461 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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