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Détails du bien

Bien expiré
VilleMontech (82)
Surface255
Coût Total436 500
Loyer Annuel27 613
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-221
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 280 000 €
Surface : 255 m²
Prix au m² : 1 098,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Gaz, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Dans la charmante ville de Montech, située route de Montauban, sur une parcelle de 3 856 M², cette maison de 5 pièces vous offre un espace de vie généreux de 255 mètres carrés, idéal pour les familles ou les amateurs d'espace. Maison de 1968, elle est composée au RDC d'un séjour, un cuisine, une salle d'eau avec WC et un grand garage. A l'étage, une grande entrée desservant un séjour, une cuisine, trois chambres, une salle de bains et WC séparé. Située dans un environnement calme, cette maison bénéficie d'une proximité avec plusieurs commerces, tels que des supermarchés, offrant ainsi une grande facilité pour les courses quotidiennes. Les familles apprécieront également la présence d'établissements scolaires à proximité, dont une maternelle et un collège, permettant une scolarité pratique pour les enfants. Pour les loisirs, des espaces sportifs et des terrains de sport sont accessibles à pied, favorisant une vie active et équilibrée. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 360146.0 € et 360146.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). - https://www.century21-ltr-bressols.com/mentions_legales/

Ville : Montech
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82700
Coordonnées : 43.961543, 1.244761
Total : 436 500
Prix d'acquisition : 280 000
Travaux : 134 100
Valeur du bien : 414 100
Frais de notaire : 22 400
Coût estimé : 22 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 255
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 7.21€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 2301€/mois
Loyer annuel estimé : 27613€/an
Fourchette totale : 1838€ - 2881€/mois
Fourchette annuelle : 22056€ - 34570€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 101,74 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :535 944
Prix d'achat :280 000
Décote à l'achat :-255 944 (-47.8%)
Marge achat-revente :99 444€ (18.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :436 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 164,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :127,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 291,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :212 762,85
Coût de l'assurance :38 193,75
Taxe foncière : 2 761,28€/an
Soit par mois : 230,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 301,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 521,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-220,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 255 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 255 m²
Raison: Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain d'1 classe
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 35 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Maison - Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 255 m²
Raison: Maison - Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :134 100(526 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 300
    Isolation combles: 255 m² × 60€/m² = 15300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:24 500
    Pompe à chaleur air-eau: 11500€ + pose: 1500€ = 13000€
  • Menuiseries:24 000
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 750€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:35 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + plomberie: 2000€ + électricité: 1000€ = 18000€
  • Salle de bain:23 500
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ + plomberie: 1500€ + électricité: 500€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 050
    Peinture murs/plafonds salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:2 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€ + ajout de prises: 200€ = 1200€
  • Plomberie:2 550
    Mise aux normes plomberie: 255 m² × 10€/m² = 2550€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montech. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 63 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 301 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 613 €/an
Calcul : 2 301 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 696 €/an
Base de calcul : Emprunt de 436 500 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 528 €/an
Calcul : 127 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 761 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 134 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 153 085
Revenus locatifs : +27 613
Charges déductibles : -153 085
Résultat foncier Année 1 : -125 472(Déficit de 125 472 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 104 072
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 985 €/an
Revenus locatifs : +27 613
Charges déductibles : -18 985
Résultat foncier Années 2+ : 8 628 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 104071.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 280 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 182 000(65% de 280 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 618 €/an
Calcul : 182 000 € × 3,636% = 6 618
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 613153 09914 710-125 48621 400 €104 086 €104 086 €
228 16518 60914 3209 556--94 530 €
328 72818 20513 91610 523--84 006 €
429 30317 78813 49911 515--72 491 €
529 88917 35613 06712 533--59 957 €
630 48716 90912 62013 578--46 379 €
731 09716 44612 15714 650--31 729 €
831 71815 96811 67915 751--15 978 €
932 35315 47311 18416 880---
1033 00014 96110 67118 039---
1133 66014 43110 14219 229---
1234 33313 8829 59320 451---
1335 02013 3159 02621 705---
1435 72012 7288 43922 992---
1536 43512 1217 83224 314---
1637 16311 4937 20425 671---
1737 90710 8426 55327 064---
1838 66510 1705 88128 495---
1939 4389 4745 18529 964---
2040 2278 7544 46531 473---
2141 0318 0093 72033 022---
2241 8527 2382 94934 613---
2342 6896 4412 15236 248---
2443 5435 6161 32737 927---
2544 4144 76247339 651---
TOTAL884 448454 089212 763430 35921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 430 359
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 613 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 799 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 799-6 420+12 219
2+5 7990+5 799
3+5 7990+5 799
4+5 7990+5 799
5+5 7990+5 799
6+5 7990+5 799
7+5 7990+5 799
8+5 7990+5 799
9+5 799+271+5 528
10+5 799+5 412+387
11+5 799+5 769+30
12+5 799+6 135-336
13+5 799+6 511-712
14+5 799+6 898-1 099
15+5 799+7 294-1 495
16+5 799+7 701-1 902
17+5 799+8 119-2 320
18+5 799+8 548-2 749
19+5 799+8 989-3 190
20+5 799+9 442-3 643
21+5 799+9 907-4 108
22+5 799+10 384-4 585
23+5 799+10 874-5 075
24+5 799+11 378-5 579
25+5 799+11 895-6 096
Total+144 975+129 108+15 867
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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