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Détails du bien

Bien expiré
VilleMontech (82)
Surface255m²
Coût Total436 500€
Loyer Annuel27 613€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-221€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 280 000 €
Surface : 255 m²
Prix au m² : 1 098,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Gaz, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Dans la charmante ville de Montech, située route de Montauban, sur une parcelle de 3 856 M², cette maison de 5 pièces vous offre un espace de vie généreux de 255 mètres carrés, idéal pour les familles ou les amateurs d'espace. Maison de 1968, elle est composée au RDC d'un séjour, un cuisine, une salle d'eau avec WC et un grand garage. A l'étage, une grande entrée desservant un séjour, une cuisine, trois chambres, une salle de bains et WC séparé. Située dans un environnement calme, cette maison bénéficie d'une proximité avec plusieurs commerces, tels que des supermarchés, offrant ainsi une grande facilité pour les courses quotidiennes. Les familles apprécieront également la présence d'établissements scolaires à proximité, dont une maternelle et un collège, permettant une scolarité pratique pour les enfants. Pour les loisirs, des espaces sportifs et des terrains de sport sont accessibles à pied, favorisant une vie active et équilibrée. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 360146.0 € et 360146.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). - https://www.century21-ltr-bressols.com/mentions_legales/

Ville : Montech
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82700
Coordonnées : 43.961543, 1.244761
Total : 436 500€
Prix d'acquisition : 280 000€
Travaux : 134 100€
Valeur du bien : 414 100€
Frais de notaire : 22 400€
Coût estimé : 22 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 255m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 7.21€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 2301€/mois
Loyer annuel estimé : 27613€/an
Fourchette totale : 1838€ - 2881€/mois
Fourchette annuelle : 22056€ - 34570€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 101,74 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :535 944 €
Prix d'achat :280 000 €
Décote à l'achat :-255 944€ (-47.8%)
Marge achat-revente :99 444€ (18.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :436 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 164,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :127,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 291,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :212 762,85€
Coût de l'assurance :38 193,75€
Taxe foncière : 2 761,28€/an
Soit par mois : 230,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 301,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 521,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-220,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 255 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 255 m²
Raison: Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain d'1 classe
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 35 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Maison - Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 255 m²
Raison: Maison - Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :134 100 €(526 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 300€
    Isolation combles: 255 m² × 60€/m² = 15300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:24 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 11500€ + pose: 1500€ = 13000€
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 750€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:35 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + plomberie: 2000€ + électricité: 1000€ = 18000€
  • Salle de bain:23 500€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ + plomberie: 1500€ + électricité: 500€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 050€
    Peinture murs/plafonds salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:2 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€ + ajout de prises: 200€ = 1200€
  • Plomberie:2 550€
    Mise aux normes plomberie: 255 m² × 10€/m² = 2550€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montech. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 63 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 301 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 613 €/an
Calcul : 2 301 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 696 €/an
Base de calcul : Emprunt de 436 500 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 528 €/an
Calcul : 127 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 761 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 134 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 153 085 €
Revenus locatifs : +27 613 €
Charges déductibles : -153 085 €
Résultat foncier Année 1 : -125 472 €(Déficit de 125 472 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 104 072 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 985 €/an
Revenus locatifs : +27 613 €
Charges déductibles : -18 985 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 628 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 104071.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 280 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 182 000 €(65% de 280 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 618 €/an
Calcul : 182 000 € × 3,636% = 6 618 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 613 €153 099 €14 710 €-125 486 €21 400 €104 086 €104 086 €
228 165 €18 609 €14 320 €9 556 €--94 530 €
328 728 €18 205 €13 916 €10 523 €--84 006 €
429 303 €17 788 €13 499 €11 515 €--72 491 €
529 889 €17 356 €13 067 €12 533 €--59 957 €
630 487 €16 909 €12 620 €13 578 €--46 379 €
731 097 €16 446 €12 157 €14 650 €--31 729 €
831 718 €15 968 €11 679 €15 751 €--15 978 €
932 353 €15 473 €11 184 €16 880 €---
1033 000 €14 961 €10 671 €18 039 €---
1133 660 €14 431 €10 142 €19 229 €---
1234 333 €13 882 €9 593 €20 451 €---
1335 020 €13 315 €9 026 €21 705 €---
1435 720 €12 728 €8 439 €22 992 €---
1536 435 €12 121 €7 832 €24 314 €---
1637 163 €11 493 €7 204 €25 671 €---
1737 907 €10 842 €6 553 €27 064 €---
1838 665 €10 170 €5 881 €28 495 €---
1939 438 €9 474 €5 185 €29 964 €---
2040 227 €8 754 €4 465 €31 473 €---
2141 031 €8 009 €3 720 €33 022 €---
2241 852 €7 238 €2 949 €34 613 €---
2342 689 €6 441 €2 152 €36 248 €---
2443 543 €5 616 €1 327 €37 927 €---
2544 414 €4 762 €473 €39 651 €---
TOTAL884 448 €454 089 €212 763 €430 359 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 430 359 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 613 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 799 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 799 €-6 420 €+12 219 €
2+5 799 €0 €+5 799 €
3+5 799 €0 €+5 799 €
4+5 799 €0 €+5 799 €
5+5 799 €0 €+5 799 €
6+5 799 €0 €+5 799 €
7+5 799 €0 €+5 799 €
8+5 799 €0 €+5 799 €
9+5 799 €+271 €+5 528 €
10+5 799 €+5 412 €+387 €
11+5 799 €+5 769 €+30 €
12+5 799 €+6 135 €-336 €
13+5 799 €+6 511 €-712 €
14+5 799 €+6 898 €-1 099 €
15+5 799 €+7 294 €-1 495 €
16+5 799 €+7 701 €-1 902 €
17+5 799 €+8 119 €-2 320 €
18+5 799 €+8 548 €-2 749 €
19+5 799 €+8 989 €-3 190 €
20+5 799 €+9 442 €-3 643 €
21+5 799 €+9 907 €-4 108 €
22+5 799 €+10 384 €-4 585 €
23+5 799 €+10 874 €-5 075 €
24+5 799 €+11 378 €-5 579 €
25+5 799 €+11 895 €-6 096 €
Total+144 975 €+129 108 €+15 867 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 200 jours
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