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Maison 6 pièces 150 m²

VilleViviers (07)
Surface150m²
Coût Total216 500€
Loyer Annuel17 871€
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois+222€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 033,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 150 m² - Maison 6 pièces 150 m²

AGENCE SOLUTION IMMO vous invite à découvrir en Exclusivité cet immeuble composé en RDC d'un ancien local commercial avec une pièce de 57m² plus toilettes. A l'étage, vous profiterez d'un appartement en duplex d'environ 100m² : cuisine ouverte sur salon-séjour, d'une salle de bains avec WC ; Au niveau supérieur : 2 chambres, salle d'eau avec WC et une vaste mezzanine à usage de chambre possible. Beaux volumes et bon état général ! Parkings et commerces à deux pas.

Pour tous renseignements, contactez Noémie REGNIER au [Coordonnées masquées] ou par email à [Coordonnées masquées]

Surface : 150 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/11/2024

Consommation énergie primaire : 248 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 108 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 850 € et 3 870 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Viviers
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07220
Coordonnées : 44.484222, 4.687190
Total : 216 500€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 49 100€
Valeur du bien : 204 100€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 9.93€/m²/mois
Fourchette : 7.35€ - 13.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1489€/mois
Loyer annuel estimé : 17871€/an
Fourchette totale : 1102€ - 2012€/mois
Fourchette annuelle : 13227€ - 24146€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 11.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 767 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :265 050 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-110 050€ (-41.5%)
Marge achat-revente :48 550€ (18.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 057,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :61,34€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 118,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 698,52€
Coût de l'assurance :18 402,50€
Taxe foncière : 1 787,11€/an
Soit par mois : 148,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 489,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 267,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :221,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique primaire de 248 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation pour 150 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 10 prises
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 100 €(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:10 500€
    Isolation toiture/combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 750€/m² = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ + 10 prises × 100€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Viviers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 489 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 871 €/an
Calcul : 1 489 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 988 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 736 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 787 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 611 €
Revenus locatifs : +17 871 €
Charges déductibles : -58 611 €
Résultat foncier Année 1 : -40 740 €(Déficit de 40 740 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 340 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 511 €/an
Revenus locatifs : +17 871 €
Charges déductibles : -9 511 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 360 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19339.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 871 €58 618 €6 995 €-40 747 €21 400 €19 347 €19 347 €
218 228 €9 329 €6 806 €8 900 €--10 447 €
318 593 €9 134 €6 610 €9 459 €--988 €
418 965 €8 932 €6 409 €10 033 €---
519 344 €8 724 €6 200 €10 621 €---
619 731 €8 508 €5 985 €11 223 €---
720 126 €8 286 €5 762 €11 840 €---
820 528 €8 056 €5 533 €12 472 €---
920 939 €7 818 €5 295 €13 121 €---
1021 358 €7 573 €5 050 €13 785 €---
1121 785 €7 319 €4 796 €14 465 €---
1222 220 €7 057 €4 534 €15 163 €---
1322 665 €6 787 €4 263 €15 878 €---
1423 118 €6 507 €3 984 €16 611 €---
1523 581 €6 218 €3 695 €17 362 €---
1624 052 €5 920 €3 396 €18 133 €---
1724 533 €5 611 €3 088 €18 922 €---
1825 024 €5 292 €2 769 €19 731 €---
1925 524 €4 963 €2 440 €20 561 €---
2026 035 €4 623 €2 100 €21 412 €---
2126 555 €4 272 €1 748 €22 284 €---
2227 087 €3 908 €1 385 €23 178 €---
2327 628 €3 533 €1 010 €24 095 €---
2428 181 €3 146 €622 €25 035 €---
2528 745 €2 745 €222 €25 999 €---
TOTAL572 416 €212 879 €100 699 €359 537 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 359 537 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 871 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 753 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 753 €-6 420 €+10 173 €
2+3 753 €0 €+3 753 €
3+3 753 €0 €+3 753 €
4+3 753 €+2 714 €+1 039 €
5+3 753 €+3 186 €+567 €
6+3 753 €+3 367 €+386 €
7+3 753 €+3 552 €+201 €
8+3 753 €+3 742 €+11 €
9+3 753 €+3 936 €-183 €
10+3 753 €+4 135 €-382 €
11+3 753 €+4 340 €-587 €
12+3 753 €+4 549 €-796 €
13+3 753 €+4 763 €-1 010 €
14+3 753 €+4 983 €-1 230 €
15+3 753 €+5 209 €-1 456 €
16+3 753 €+5 440 €-1 687 €
17+3 753 €+5 677 €-1 924 €
18+3 753 €+5 919 €-2 166 €
19+3 753 €+6 168 €-2 415 €
20+3 753 €+6 424 €-2 671 €
21+3 753 €+6 685 €-2 932 €
22+3 753 €+6 953 €-3 200 €
23+3 753 €+7 229 €-3 476 €
24+3 753 €+7 511 €-3 758 €
25+3 753 €+7 800 €-4 047 €
Total+93 825 €+107 861 €+-14 036 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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