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Immeuble 170 m² Pierre Buffiere

Bien expiré
VillePierre-Buffière (87)
Surface170m²
Coût Total264 915€
Loyer Annuel19 136€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 810 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 175,35 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de rapport !

Dans le centre de Pierre-Buffière, A 25 min de Limoges - Immeuble de rapport, en bon état, avec des revenus locatifs annuels de 14 220 € hors charges. Il se compose en rez-de-chaussée d'un garage/atelier et respectivement au premier et deuxième étage, d'un grand appartement de type 4 traversant, rénové en 2022. L'appartement au premier étage est loué 610 € charges comprises (600 € HC + 10 € de provisions sur charges) et l'appartement au second niveau est loué 595 € charges comprises (585 € HC +10 € de provisions sur charges). Le chauffage et la production d'eau chaude sont individuels électriques. IDEAL INVESTISSEUR ! Référence annonce : LV-01-2715-LEPOINT Date de réalisation du diagnostic : 22/06/2023 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 6,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 188 500 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 970 € et 1 360 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Pierre-Buffière
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87260
Coordonnées : 45.702934, 1.360094
Total : 264 915€
Prix d'acquisition : 199 810€
Travaux : 49 120€
Valeur du bien : 248 930€
Frais de notaire : 15 985€
Coût estimé : 15 985€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 11.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1595€/mois
Loyer annuel estimé : 19136€/an
Fourchette totale : 1293€ - 1968€/mois
Fourchette annuelle : 15511€ - 23610€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 915€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 309,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :77,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 386,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 856,65€
Coût de l'assurance :23 180,06€
Taxe foncière : 1 913,65€/an
Soit par mois : 159,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 10,00€/mois
Soit par an : 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 594,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 555,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour la production d'eau chaude
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 120 €(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Pierre-Buffière (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 595 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 136 €/an
Calcul : 1 595 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 840 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 915 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 927 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 914 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 120 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 921 €
Revenus locatifs : +19 136 €
Charges déductibles : -60 921 €
Résultat foncier Année 1 : -41 784 €(Déficit de 41 784 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 384 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 801 €/an
Revenus locatifs : +19 136 €
Charges déductibles : -11 801 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 336 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20384.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 810 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 877 €(65% de 199 810 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 723 €/an
Calcul : 129 877 € × 3,636% = 4 723 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 136 €60 929 €8 848 €-41 793 €21 400 €20 393 €20 393 €
219 519 €11 574 €8 613 €7 945 €--12 447 €
319 910 €11 330 €8 369 €8 579 €--3 868 €
420 308 €11 078 €8 117 €9 230 €---
520 714 €10 817 €7 857 €9 897 €---
621 128 €10 548 €7 587 €10 580 €---
721 551 €10 269 €7 308 €11 282 €---
821 982 €9 980 €7 020 €12 001 €---
922 421 €9 682 €6 721 €12 739 €---
1022 870 €9 373 €6 413 €13 496 €---
1123 327 €9 054 €6 093 €14 273 €---
1223 794 €8 724 €5 763 €15 070 €---
1324 270 €8 383 €5 422 €15 887 €---
1424 755 €8 029 €5 069 €16 726 €---
1525 250 €7 664 €4 703 €17 586 €---
1625 755 €7 286 €4 325 €18 469 €---
1726 270 €6 895 €3 934 €19 375 €---
1826 796 €6 491 €3 530 €20 305 €---
1927 332 €6 073 €3 112 €21 259 €---
2027 878 €5 640 €2 680 €22 238 €---
2128 436 €5 193 €2 232 €23 243 €---
2229 004 €4 730 €1 770 €24 274 €---
2329 585 €4 252 €1 291 €25 333 €---
2430 176 €3 757 €796 €26 420 €---
2530 780 €3 245 €284 €27 535 €---
TOTAL612 947 €250 998 €127 857 €361 949 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 361 949 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 136 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 019 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 019 €-6 420 €+10 439 €
2+4 019 €0 €+4 019 €
3+4 019 €0 €+4 019 €
4+4 019 €+1 609 €+2 410 €
5+4 019 €+2 969 €+1 050 €
6+4 019 €+3 174 €+845 €
7+4 019 €+3 385 €+634 €
8+4 019 €+3 600 €+419 €
9+4 019 €+3 822 €+197 €
10+4 019 €+4 049 €-30 €
11+4 019 €+4 282 €-263 €
12+4 019 €+4 521 €-502 €
13+4 019 €+4 766 €-747 €
14+4 019 €+5 018 €-999 €
15+4 019 €+5 276 €-1 257 €
16+4 019 €+5 541 €-1 522 €
17+4 019 €+5 812 €-1 793 €
18+4 019 €+6 091 €-2 072 €
19+4 019 €+6 378 €-2 359 €
20+4 019 €+6 671 €-2 652 €
21+4 019 €+6 973 €-2 954 €
22+4 019 €+7 282 €-3 263 €
23+4 019 €+7 600 €-3 581 €
24+4 019 €+7 926 €-3 907 €
25+4 019 €+8 261 €-4 242 €
Total+100 475 €+108 585 €+-8 110 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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