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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface48m²
Coût Total113 560€
Loyer Annuel8 982€
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 791,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Terrasse, Pas de balcon

EXCLUSIVITE - Secteur Capuche - proche parc Pompidou, parc de l'Alliance et toutes commodités : au 1er étage d'une belle copropriété (Le Zénith) ravalée récemment avec ascenseur, parc et parking extérieur sécurisé, T2 traversant de 48 m² avec terrasse. Visite virtuelle sur demande. Entrée, pièce de vie avec cuisine semi ouverte donnant sur la terrasse, une chambre, salle de bains et WC séparé.. Nombreux rangements, double vitrage PVC, travaux de rafraichissement à prévoir Vendu avec une cave - Local à vélos sécurisés - Possibilité d'un box fermé de 18m² en rez-de-chaussée à 13 000€. Chauffage individuel électrique par inertie . Charges 76€/mois incluant l'eau froide - Taxe foncière 1674€ avec le garage DPE : C137 / GES : A5 - coûts annuels estimés d'énergie entre 670€ et 960€. Copropriété de 108 lots sans procédure en cours. Honoraires charge vendeur inclus dans le prix. Contactez Stéphane BALAT pour tout renseignement

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.181377, 5.726391
Total : 113 560€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 20 680€
Valeur du bien : 106 680€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 15.59€/m²/mois
Fourchette : 12.59€ - 19.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 748€/mois
Loyer annuel estimé : 8982€/an
Fourchette totale : 604€ - 927€/mois
Fourchette annuelle : 7249€ - 11128€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 9.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 709,09 €/m²
Basé sur :1703 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 036 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-44 036€ (-33.9%)
Marge achat-revente :16 476€ (12.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :568,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :33,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 601,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 992,44€
Coût de l'assurance :9 936,50€
Taxe foncière : 1 674,00€/an
Soit par mois : 139,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 76,00€/mois
Soit par an : 912,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 748,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 817,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 137 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, nouveau lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans la cuisine et la salle de bain
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 680 €(431 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1600€/m² = 9600€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 600€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant nouveaux placards, plan de travail, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés selon la région avec un coefficient de 1.1 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 748 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 982 €/an
Calcul : 748 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 925 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 560 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 674 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 912 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 588 €
Revenus locatifs : +8 982 €
Charges déductibles : -27 588 €
Résultat foncier Année 1 : -18 607 €(Déficit de 18 607 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 907 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 908 €/an
Revenus locatifs : +8 982 €
Charges déductibles : -6 908 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 073 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7906.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 982 €27 592 €3 928 €-18 610 €10 700 €7 910 €7 910 €
29 161 €6 809 €3 826 €2 352 €--5 558 €
39 344 €6 702 €3 719 €2 642 €--2 916 €
49 531 €6 592 €3 609 €2 939 €---
59 722 €6 478 €3 494 €3 244 €---
69 916 €6 359 €3 376 €3 557 €---
710 115 €6 237 €3 253 €3 878 €---
810 317 €6 110 €3 126 €4 207 €---
910 523 €5 978 €2 995 €4 545 €---
1010 734 €5 842 €2 859 €4 891 €---
1110 948 €5 701 €2 718 €5 247 €---
1211 167 €5 555 €2 572 €5 612 €---
1311 391 €5 404 €2 421 €5 986 €---
1411 619 €5 248 €2 264 €6 371 €---
1511 851 €5 086 €2 102 €6 765 €---
1612 088 €4 918 €1 934 €7 170 €---
1712 330 €4 744 €1 760 €7 586 €---
1812 576 €4 564 €1 580 €8 012 €---
1912 828 €4 377 €1 394 €8 450 €---
2013 084 €4 184 €1 201 €8 900 €---
2113 346 €3 984 €1 001 €9 362 €---
2213 613 €3 777 €794 €9 836 €---
2313 885 €3 563 €580 €10 322 €---
2414 163 €3 341 €358 €10 822 €---
2514 446 €3 111 €128 €11 335 €---
TOTAL287 681 €152 259 €56 992 €135 422 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 422 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 982 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 886 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 886 €-3 210 €+5 096 €
2+1 886 €0 €+1 886 €
3+1 886 €0 €+1 886 €
4+1 886 €+7 €+1 879 €
5+1 886 €+973 €+913 €
6+1 886 €+1 067 €+819 €
7+1 886 €+1 163 €+723 €
8+1 886 €+1 262 €+624 €
9+1 886 €+1 363 €+523 €
10+1 886 €+1 467 €+419 €
11+1 886 €+1 574 €+312 €
12+1 886 €+1 684 €+202 €
13+1 886 €+1 796 €+90 €
14+1 886 €+1 911 €-25 €
15+1 886 €+2 030 €-144 €
16+1 886 €+2 151 €-265 €
17+1 886 €+2 276 €-390 €
18+1 886 €+2 404 €-518 €
19+1 886 €+2 535 €-649 €
20+1 886 €+2 670 €-784 €
21+1 886 €+2 808 €-922 €
22+1 886 €+2 951 €-1 065 €
23+1 886 €+3 097 €-1 211 €
24+1 886 €+3 247 €-1 361 €
25+1 886 €+3 401 €-1 515 €
Total+47 150 €+40 627 €+6 523 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
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