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Appartement Aubervilliers 3 pièce(s) 48.70 m2

Bien expiré
VilleAubervilliers (93)
Surface48m²
Coût Total163 896€
Loyer Annuel10 128€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 500 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 2 135,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 48 m², 3 pièces, 1 balcon

Votre agence Laforêt vous présente un charmant appartement de 3 pièces, idéalement situé à deux pas de la mairie d'Aubervilliers. D'une superficie de 48.70 m², cet appartement lumineux et fonctionnel saura répondre à toutes vos attentes. Ce dernier se compose d'une grande entrée desservant un séjour lumineux, une cuisine indépendante aménagée, deux chambres, une salle d'eau et des toilettes séparées. Profitez d'un balcon ensoleillé, parfait pour vos moments de détente. Une cave privative est également à votre disposition pour plus de rangement. Pour visualiser le bien, copiez et collez ce lien dans votre navigateur : /shorts/D-LzwMYGNNc Localisation privilégiée : Proche des commodités, des écoles et des transports en commun. Confort : Balcon, cave et espaces bien agencés. Environnement agréable : Quartier calme et résidentiel, à proximité immédiate de la mairie et de ses services. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez-nous !

Ville : Aubervilliers
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93300
Coordonnées : 48.918770, 2.386781
Total : 163 896€
Prix d'acquisition : 102 500€
Travaux : 53 196€
Valeur du bien : 155 696€
Frais de notaire : 8 200€
Coût estimé : 8 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 17.58€/m²/mois
Fourchette : 13.76€ - 22.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 844€/mois
Loyer annuel estimé : 10128€/an
Fourchette totale : 661€ - 1078€/mois
Fourchette annuelle : 7928€ - 12939€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 759,62 €/m²
Basé sur :372 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 462 €
Prix d'achat :102 500 €
Décote à l'achat :-77 962€ (-43.2%)
Marge achat-revente :16 566€ (9.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 896€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :811,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 859,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 625,50€
Coût de l'assurance :14 340,90€
Taxe foncière : 1 012,79€/an
Soit par mois : 84,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 843,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 943,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 485 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 196 €(1 108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 640€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre: 440€
  • Chambres - Peinture:1 056€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: 176€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Aubervilliers). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 128 €/an
Calcul : 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 502 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 896 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 013 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 196 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 284 €
Revenus locatifs : +10 128 €
Charges déductibles : -60 284 €
Résultat foncier Année 1 : -50 156 €(Déficit de 50 156 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 756 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 088 €/an
Revenus locatifs : +10 128 €
Charges déductibles : -7 088 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 040 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28756.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 625 €(65% de 102 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 423 €/an
Calcul : 66 625 € × 3,636% = 2 423 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 128 €60 289 €5 507 €-50 161 €21 400 €28 761 €28 761 €
210 330 €6 947 €5 361 €3 383 €--25 378 €
310 537 €6 796 €5 209 €3 741 €--21 637 €
410 748 €6 639 €5 053 €4 108 €--17 528 €
510 963 €6 477 €4 891 €4 485 €--13 043 €
611 182 €6 310 €4 724 €4 872 €--8 171 €
711 406 €6 137 €4 550 €5 269 €--2 902 €
811 634 €5 957 €4 371 €5 676 €---
911 866 €5 772 €4 186 €6 094 €---
1012 104 €5 580 €3 994 €6 524 €---
1112 346 €5 382 €3 795 €6 964 €---
1212 593 €5 176 €3 590 €7 416 €---
1312 845 €4 964 €3 377 €7 881 €---
1413 102 €4 744 €3 158 €8 357 €---
1513 364 €4 517 €2 930 €8 847 €---
1613 631 €4 282 €2 695 €9 349 €---
1713 903 €4 038 €2 452 €9 865 €---
1814 182 €3 787 €2 200 €10 395 €---
1914 465 €3 526 €1 940 €10 939 €---
2014 754 €3 257 €1 670 €11 498 €---
2115 050 €2 978 €1 392 €12 072 €---
2215 351 €2 690 €1 103 €12 661 €---
2315 658 €2 391 €805 €13 266 €---
2415 971 €2 083 €496 €13 888 €---
2516 290 €1 763 €177 €14 527 €---
TOTAL324 400 €172 482 €79 625 €151 918 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 918 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 128 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 127 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 127 €-6 420 €+8 547 €
2+2 127 €0 €+2 127 €
3+2 127 €0 €+2 127 €
4+2 127 €0 €+2 127 €
5+2 127 €0 €+2 127 €
6+2 127 €0 €+2 127 €
7+2 127 €0 €+2 127 €
8+2 127 €+832 €+1 295 €
9+2 127 €+1 828 €+299 €
10+2 127 €+1 957 €+170 €
11+2 127 €+2 089 €+38 €
12+2 127 €+2 225 €-98 €
13+2 127 €+2 364 €-237 €
14+2 127 €+2 507 €-380 €
15+2 127 €+2 654 €-527 €
16+2 127 €+2 805 €-678 €
17+2 127 €+2 960 €-833 €
18+2 127 €+3 118 €-991 €
19+2 127 €+3 282 €-1 155 €
20+2 127 €+3 449 €-1 322 €
21+2 127 €+3 621 €-1 494 €
22+2 127 €+3 798 €-1 671 €
23+2 127 €+3 980 €-1 853 €
24+2 127 €+4 166 €-2 039 €
25+2 127 €+4 358 €-2 231 €
Total+53 175 €+45 575 €+7 600 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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