Longère de 227 m2 dans un environnement calme à Quistinic.

Bien expiré

VilleQuistinic (56)

Surface225m²

Coût Total2 961 612€

Loyer Annuel24 032€

Rentabilité0.81%

Cashflow/mois-13 485€

Prix : 166 400 €

Surface : 225 m²

Prix au m² : 739,56 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 6

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Jardin

Située sur la commune de Quistinic (56310), dans un environnement calme, cette longère d'une surface de 227 m2 offre un cadre de vie agréable. Au rez-de-chaussée, elle se compose d'une pièce de vie, d'une cuisine aménagée et équipée, de deux chambres ainsi que d'une salle de bain avec WC, permettant une vie de plain-pied. À l'étage, une mezzanine dessert une pièce avec coin cuisine et point d'eau, une chambre et une salle d'eau, offrant des espaces complémentaires selon vos besoins. La maison est implantée sur une parcelle de 1 416 m2, laissant place à différents projets d'aménagement extérieur. L'assainissement individuel est conforme aux normes. Une maison fonctionnelle exposée plein sud, idéale pour un projet de résidence principale ou secondaire au coeur de la vallée du Blavet. OFFRE BALD'IMMO

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Ville : Quistinic

Département : Morbihan

Région : Bretagne

Code postal : 56310

Coordonnées : 47.899324, -3.099847

Total : 2 961 612€

Prix d'acquisition : 166 400€

Travaux : 2 781 900€

Valeur du bien : 2 948 300€

Frais de notaire : 13 312€

Coût estimé : 13 312€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 225m²

Loyer prédit : 8.90€/m²/mois

Fourchette : 7.00€ - 11.32€/m²/mois

Loyer total estimé : 2003€/mois

Loyer annuel estimé : 24032€/an

Fourchette totale : 1575€ - 2547€/mois

Fourchette annuelle : 18898€ - 30560€/an

Rentabilité brute :0.81%

Fourchette de rentabilité :0.64% - 1.03%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :2 961 612€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :14 448,07€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :839,12€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 15 287,19€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :1 372 807,68€

Coût de l'assurance :251 737,02€

Taxe foncière : 2 403,16€/an

Soit par mois : 200,26€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 2 002,63€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 15 487,45€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-13 484,82€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C

Consommation : 133 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.

Quantité: 1 système pour 225 m²

Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE.

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.

Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement des éléments de cuisine vétustes et réfection du carrelage.

Quantité: cuisine complète (environ 25 m²)

Raison: État 2.5/5 visible sur photos - éléments anciens nécessitant des améliorations.

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et carrelage.

Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé.

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité.

Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé.

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet.

Quantité: salon (environ 45 m²)

Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 781 900 €(12 364 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:2 701 500€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 225 m² × 12 000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
Menuiseries:18 800€
Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 600€/fenêtre = 16800€, Main d'œuvre: 2000€
Cuisine:5 500€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (25 m²) × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
Salle de bain:13 500€
Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
Chambres:37 500€
Rénovation lourde chambres: 45 m² × 800€/m² = 36000€, Main d'œuvre: 1500€
Salon:5 100€
Rafraîchissement salon: 45 m² × 100€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 600€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Quistinic (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 2 720 300€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 003 €/mois

Revenus locatifs annuels : 24 032 €/an

Calcul : 2 003 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 95 296 €/an

Base de calcul : Emprunt de 2 961 612 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 10 069 €/an

Calcul : 839 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 2 403 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 781 900 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 2 889 669 €

Revenus locatifs : +24 032 €

Charges déductibles : -2 889 669 €

Résultat foncier Année 1 : -2 865 637 €(Déficit de 2 865 637 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 2 844 237 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 107 769 €/an

Revenus locatifs : +24 032 €

Charges déductibles : -107 769 €

Résultat foncier Années 2+ : -83 737 €/an(Déficit de 83 737 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2772972.64 € reporté.
Années suivantes : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1772.64 € reporté.

Prix d'achat du bien : 166 400 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 108 160 €(65% de 166 400 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 3 933 €/an

Calcul : 108 160 € × 3,636% = 3 933 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	24 032 €	2 889 763 €	95 390 €	-2 865 731 €	21 400 €	2 844 331 €	2 844 331 €
2	24 512 €	105 282 €	92 809 €	-80 770 €	12 473 €	68 297 €	2 912 628 €
3	25 002 €	102 616 €	90 143 €	-77 614 €	12 473 €	65 141 €	2 977 769 €
4	25 502 €	99 862 €	87 389 €	-74 359 €	12 473 €	61 887 €	3 039 656 €
5	26 013 €	97 016 €	84 544 €	-71 004 €	12 473 €	58 531 €	3 098 187 €
6	26 533 €	94 077 €	81 604 €	-67 544 €	12 473 €	55 071 €	3 153 258 €
7	27 063 €	91 040 €	78 567 €	-63 976 €	12 473 €	51 504 €	3 204 762 €
8	27 605 €	87 902 €	75 430 €	-60 298 €	12 473 €	47 825 €	3 252 587 €
9	28 157 €	84 661 €	72 188 €	-56 504 €	12 473 €	44 032 €	3 296 618 €
10	28 720 €	81 313 €	68 840 €	-52 593 €	12 473 €	40 120 €	3 336 738 €
11	29 294 €	77 853 €	65 381 €	-48 559 €	12 473 €	36 086 €	3 372 824 €
12	29 880 €	74 280 €	61 807 €	-44 399 €	12 473 €	31 927 €	560 420 €
13	30 478 €	70 588 €	58 115 €	-40 110 €	12 473 €	27 637 €	519 760 €
14	31 087 €	66 773 €	54 301 €	-35 686 €	12 473 €	23 213 €	477 832 €
15	31 709 €	62 833 €	50 360 €	-31 124 €	12 473 €	18 651 €	434 597 €
16	32 343 €	58 762 €	46 289 €	-26 419 €	12 473 €	13 946 €	390 012 €
17	32 990 €	54 557 €	42 084 €	-21 566 €	12 473 €	9 094 €	344 034 €
18	33 650 €	50 212 €	37 739 €	-16 562 €	12 473 €	4 089 €	296 620 €
19	34 323 €	45 723 €	33 251 €	-11 400 €	11 400 €	-	248 795 €
20	35 009 €	41 086 €	28 614 €	-6 077 €	6 077 €	-	204 764 €
21	35 710 €	36 296 €	23 823 €	-586 €	586 €	-	164 644 €
22	36 424 €	31 347 €	18 874 €	5 077 €	-	-	123 480 €
23	37 152 €	26 234 €	13 762 €	10 918 €	-	-	85 713 €
24	37 895 €	20 952 €	8 480 €	16 943 €	-	-	52 051 €
25	38 653 €	15 496 €	3 023 €	23 158 €	-	-	22 623 €
TOTAL	769 738 €	4 466 524 €	1 372 808 €	-3 696 785 €	251 499 €	Report final : 22 623 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 75 450 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 22 623 €

Ce déficit pourra être imputé sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans

Résultat net cumulé (revenus - charges) : -3 696 785 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 032 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +5 047 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+5 047 €	-6 420 €	+11 467 €
2	+5 047 €	-3 742 €	+8 789 €
3	+5 047 €	-3 742 €	+8 789 €
4	+5 047 €	-3 742 €	+8 789 €
5	+5 047 €	-3 742 €	+8 789 €
6	+5 047 €	-3 742 €	+8 789 €
7	+5 047 €	-3 742 €	+8 789 €
8	+5 047 €	-3 742 €	+8 789 €
9	+5 047 €	-3 742 €	+8 789 €
10	+5 047 €	-3 742 €	+8 789 €
11	+5 047 €	-3 742 €	+8 789 €
12	+5 047 €	-3 742 €	+8 789 €
13	+5 047 €	-3 742 €	+8 789 €
14	+5 047 €	-3 742 €	+8 789 €
15	+5 047 €	-3 742 €	+8 789 €
16	+5 047 €	-3 742 €	+8 789 €
17	+5 047 €	-3 742 €	+8 789 €
18	+5 047 €	-3 742 €	+8 789 €
19	+5 047 €	-3 420 €	+8 467 €
20	+5 047 €	-1 823 €	+6 870 €
21	+5 047 €	-176 €	+5 223 €
22	+5 047 €	0 €	+5 047 €
23	+5 047 €	0 €	+5 047 €
24	+5 047 €	0 €	+5 047 €
25	+5 047 €	0 €	+5 047 €
Total	+126 175 €	-75 450 €	+201 625 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Longère de 227 m2 dans un environnement calme à Quistinic.

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Longère de 227 m2 dans un environnement calme à Quistinic.

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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