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Maison de ville en plein cœur du Bourg - Proche de toutes commodités

VilleChâteauneuf-du-Faou (29)
Surface68m²
Coût Total94 880€
Loyer Annuel6 897€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 823,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement située au cœur du bourg, cette maison de 68m² vous séduira par son emplacement : commerces, écoles et transports accessibles à pied.

Au rez-de-chaussée, un lumineux salon-séjour s'ouvre sur une cuisine ouverte, créant un bel espace de vie convivial.

Un dégagement, pouvant aisément se transformer en coin bureau ou en salle de jeux, dessert l'étage.

À l'étage, vous découvrirez trois chambres ainsi qu'une salle de bains avec wc.

Un escalier fixe permet d'accéder au grenier : cette belle surface, encore à aménager, offre un potentiel intéressant pour créer une chambre supplémentaire, un bureau ou tout autre espace sur-mesure.

Une maison pleine de caractère, idéale pour un projet familial avec possibilité d'extension.

Châteauneuf-du Faou est une ville centrale du Finistère, facilitant les déplacements. Les berges de l'Aulne, un atout de zone naturelle pour les promenades.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, sont disponibles sur le site : https://www.georisques.gouv.fr

Contactez-nous pour plus d'informations.

AD Immobilier

Ville : Châteauneuf-du-Faou
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29520
Coordonnées : 48.185430, -3.812050
Total : 94 880€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 34 400€
Valeur du bien : 90 400€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 8.45€/m²/mois
Fourchette : 6.61€ - 10.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 575€/mois
Loyer annuel estimé : 6897€/an
Fourchette totale : 449€ - 735€/mois
Fourchette annuelle : 5393€ - 8819€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 9.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 232,88 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 836 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-27 836€ (-33.2%)
Marge achat-revente :-11 044€ (-13.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :464,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :27,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 492,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 582,66€
Coût de l'assurance :8 302,00€
Taxe foncière : 689,68€/an
Soit par mois : 57,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 574,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 550,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (68 m²)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais un rafraîchissement est conseillé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité requises

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 400 €(506 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Isolation:3 900€
    Isolation combles: 68 m² × 50€/m² = 3 400€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 8 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2 160€, Main d'œuvre: 540€
  • Électricité générale:800€
    Tableau électrique: 1 tableau × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauneuf-du-Faou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 575 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 897 €/an
Calcul : 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 091 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 880 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 332 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 690 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 512 €
Revenus locatifs : +6 897 €
Charges déductibles : -38 512 €
Résultat foncier Année 1 : -31 616 €(Déficit de 31 616 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 216 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 112 €/an
Revenus locatifs : +6 897 €
Charges déductibles : -4 112 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 784 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10215.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 897 €38 515 €3 094 €-31 619 €21 400 €10 219 €10 219 €
27 035 €4 032 €3 010 €3 003 €--7 216 €
37 175 €3 946 €2 924 €3 229 €--3 987 €
47 319 €3 857 €2 835 €3 462 €--525 €
57 465 €3 765 €2 744 €3 700 €---
67 615 €3 670 €2 649 €3 944 €---
77 767 €3 572 €2 550 €4 195 €---
87 922 €3 471 €2 449 €4 451 €---
98 081 €3 366 €2 344 €4 715 €---
108 242 €3 258 €2 236 €4 985 €---
118 407 €3 146 €2 124 €5 262 €---
128 575 €3 030 €2 008 €5 545 €---
138 747 €2 910 €1 888 €5 837 €---
148 922 €2 787 €1 765 €6 135 €---
159 100 €2 659 €1 637 €6 441 €---
169 282 €2 527 €1 505 €6 755 €---
179 468 €2 390 €1 368 €7 078 €---
189 657 €2 249 €1 227 €7 408 €---
199 850 €2 103 €1 082 €7 747 €---
2010 047 €1 953 €931 €8 095 €---
2110 248 €1 797 €775 €8 451 €---
2210 453 €1 636 €614 €8 817 €---
2310 662 €1 470 €448 €9 193 €---
2410 875 €1 298 €276 €9 578 €---
2511 093 €1 120 €98 €9 973 €---
TOTAL220 905 €104 527 €44 583 €116 379 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 379 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 897 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 448 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 448 €-6 420 €+7 868 €
2+1 448 €0 €+1 448 €
3+1 448 €0 €+1 448 €
4+1 448 €0 €+1 448 €
5+1 448 €+952 €+496 €
6+1 448 €+1 183 €+265 €
7+1 448 €+1 258 €+190 €
8+1 448 €+1 335 €+113 €
9+1 448 €+1 414 €+34 €
10+1 448 €+1 495 €-47 €
11+1 448 €+1 578 €-130 €
12+1 448 €+1 664 €-216 €
13+1 448 €+1 751 €-303 €
14+1 448 €+1 841 €-393 €
15+1 448 €+1 932 €-484 €
16+1 448 €+2 027 €-579 €
17+1 448 €+2 123 €-675 €
18+1 448 €+2 222 €-774 €
19+1 448 €+2 324 €-876 €
20+1 448 €+2 428 €-980 €
21+1 448 €+2 535 €-1 087 €
22+1 448 €+2 645 €-1 197 €
23+1 448 €+2 758 €-1 310 €
24+1 448 €+2 873 €-1 425 €
25+1 448 €+2 992 €-1 544 €
Total+36 200 €+34 914 €+1 286 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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