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Maison 4 pièces 83 m²

VilleMailly-le-Camp (10)
Surface83m²
Coût Total123 604€
Loyer Annuel7 534€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 300 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 919,28 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

secteur Mailly le Camp

Proche Mailly le Camp, 2 heures de Paris, 35 minutes de Châlons en Champagne. Au bout d'une impasse... Pavillon implanté sur plus de 5 000 m² de terrain arboré comprenant : cuisine aménagée équipée, séjour avec porte fenêtre, 3 chambres, salle de bains, wc et grenier aménageable. Terrasse, dépendances et garages. Cour et jardin. Prix : 76 300 Euros * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 2610 Euros et 3580 Euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021,2022,2023 (abonnement compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 5419 Date de réalisation du diagnostic : 01/11/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 610 € et 3 580 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Mailly-le-Camp
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10230
Coordonnées : 48.660240, 4.227367
Total : 123 604€
Prix d'acquisition : 76 300€
Travaux : 41 200€
Valeur du bien : 117 500€
Frais de notaire : 6 104€
Coût estimé : 6 104€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 7.56€/m²/mois
Fourchette : 5.93€ - 9.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 628€/mois
Loyer annuel estimé : 7534€/an
Fourchette totale : 492€ - 801€/mois
Fourchette annuelle : 5906€ - 9611€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :841,42 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :69 837 €
Prix d'achat :76 300 €
Décote à l'achat :+6 463€ (+9.3%)
Marge achat-revente :-53 767€ (-77.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 604€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :608,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,90€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 639,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 063,55€
Coût de l'assurance :9 270,30€
Taxe foncière : 753,41€/an
Soit par mois : 62,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 627,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 702,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 83 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 200 €(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 300€
    Isolation combles: 83 m² × 100€/m² = 8300€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mailly-le-Camp (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 628 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 534 €/an
Calcul : 628 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 088 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 604 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 371 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 753 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 412 €
Revenus locatifs : +7 534 €
Charges déductibles : -46 412 €
Résultat foncier Année 1 : -38 878 €(Déficit de 38 878 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 478 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 212 €/an
Revenus locatifs : +7 534 €
Charges déductibles : -5 212 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 322 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17477.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 595 €(65% de 76 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 803 €/an
Calcul : 49 595 € × 3,636% = 1 803 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 534 €46 416 €4 092 €-38 882 €21 400 €17 482 €17 482 €
27 685 €5 107 €3 982 €2 578 €--14 904 €
37 838 €4 993 €3 869 €2 845 €--12 059 €
47 995 €4 876 €3 752 €3 119 €--8 940 €
58 155 €4 756 €3 631 €3 400 €--5 540 €
68 318 €4 631 €3 506 €3 688 €--1 853 €
78 485 €4 501 €3 377 €3 983 €---
88 654 €4 368 €3 243 €4 287 €---
98 827 €4 229 €3 105 €4 598 €---
109 004 €4 086 €2 962 €4 918 €---
119 184 €3 939 €2 814 €5 245 €---
129 368 €3 786 €2 662 €5 582 €---
139 555 €3 628 €2 504 €5 927 €---
149 746 €3 464 €2 340 €6 282 €---
159 941 €3 295 €2 171 €6 646 €---
1610 140 €3 121 €1 996 €7 019 €---
1710 343 €2 940 €1 816 €7 403 €---
1810 550 €2 753 €1 629 €7 796 €---
1910 761 €2 560 €1 436 €8 200 €---
2010 976 €2 360 €1 236 €8 615 €---
2111 195 €2 154 €1 030 €9 041 €---
2211 419 €1 940 €816 €9 479 €---
2311 648 €1 719 €595 €9 928 €---
2411 880 €1 491 €367 €10 389 €---
2512 118 €1 255 €131 €10 863 €---
TOTAL241 318 €128 369 €59 064 €112 949 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 949 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 534 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 582 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 582 €-6 420 €+8 002 €
2+1 582 €0 €+1 582 €
3+1 582 €0 €+1 582 €
4+1 582 €0 €+1 582 €
5+1 582 €0 €+1 582 €
6+1 582 €0 €+1 582 €
7+1 582 €+639 €+943 €
8+1 582 €+1 286 €+296 €
9+1 582 €+1 379 €+203 €
10+1 582 €+1 475 €+107 €
11+1 582 €+1 574 €+8 €
12+1 582 €+1 675 €-93 €
13+1 582 €+1 778 €-196 €
14+1 582 €+1 885 €-303 €
15+1 582 €+1 994 €-412 €
16+1 582 €+2 106 €-524 €
17+1 582 €+2 221 €-639 €
18+1 582 €+2 339 €-757 €
19+1 582 €+2 460 €-878 €
20+1 582 €+2 585 €-1 003 €
21+1 582 €+2 712 €-1 130 €
22+1 582 €+2 844 €-1 262 €
23+1 582 €+2 978 €-1 396 €
24+1 582 €+3 117 €-1 535 €
25+1 582 €+3 259 €-1 677 €
Total+39 550 €+33 885 €+5 665 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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