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Appartement 3 pièces 70 m²

VilleLens (62)
Surface70m²
Coût Total155 320€
Loyer Annuel8 368€
Rentabilité5.39%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 101 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 442,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 70 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL ARTOIS GOHELLE NOTAIRES vous proposent : Appartement à vendre - LENS (62300)

LENS - à proximité du centre ville, Appartement de type 3 en résidence sécurisée d'une surface de 69 m² comprenant : entrée, cellier, rangements, cuisine, séjour ouvrant sur balcon, salle de bains, 2 chambres, wc. Cave, parking, cc gaz

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SELARL ARTOIS GOHELLE NOTAIRES - Notaires à Lens - N° SIRET : 91326736500017

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Surface : 70 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/04/2026

Ville : Lens
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62300
Coordonnées : 50.424664, 2.818678
Total : 155 320€
Prix d'acquisition : 101 000€
Travaux : 46 240€
Valeur du bien : 147 240€
Frais de notaire : 8 080€
Coût estimé : 8 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.96€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 697€/mois
Loyer annuel estimé : 8368€/an
Fourchette totale : 570€ - 854€/mois
Fourchette annuelle : 6837€ - 10243€/an
Rentabilité brute :5.39%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 6.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 489,36 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 255 €
Prix d'achat :101 000 €
Décote à l'achat :-3 255€ (-3.1%)
Marge achat-revente :-51 065€ (-49.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :758,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 803,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 242,47€
Coût de l'assurance :13 590,50€
Taxe foncière : 836,84€/an
Soit par mois : 69,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 697,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 873,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 22 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 240 €(661 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1500€ = 10500€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hauts-de-France (Lens). Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts peuvent varier selon les spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 368 €/an
Calcul : 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 013 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 544 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 837 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 634 €
Revenus locatifs : +8 368 €
Charges déductibles : -52 634 €
Résultat foncier Année 1 : -44 265 €(Déficit de 44 265 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 865 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 394 €/an
Revenus locatifs : +8 368 €
Charges déductibles : -6 394 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 975 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22865.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 101 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 650 €(65% de 101 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 387 €/an
Calcul : 65 650 € × 3,636% = 2 387 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 368 €52 639 €5 018 €-44 270 €21 400 €22 870 €22 870 €
28 536 €6 263 €4 883 €2 273 €--20 597 €
38 706 €6 123 €4 742 €2 584 €--18 014 €
48 881 €5 978 €4 598 €2 902 €--15 111 €
59 058 €5 829 €4 448 €3 230 €--11 882 €
69 239 €5 674 €4 294 €3 565 €--8 317 €
79 424 €5 515 €4 134 €3 910 €--4 407 €
89 613 €5 350 €3 969 €4 263 €--144 €
99 805 €5 179 €3 799 €4 626 €---
1010 001 €5 003 €3 623 €4 998 €---
1110 201 €4 821 €3 441 €5 380 €---
1210 405 €4 633 €3 253 €5 772 €---
1310 613 €4 439 €3 059 €6 174 €---
1410 825 €4 239 €2 858 €6 587 €---
1511 042 €4 031 €2 651 €7 011 €---
1611 263 €3 817 €2 437 €7 446 €---
1711 488 €3 596 €2 215 €7 892 €---
1811 718 €3 367 €1 987 €8 351 €---
1911 952 €3 131 €1 751 €8 821 €---
2012 191 €2 887 €1 506 €9 304 €---
2112 435 €2 635 €1 254 €9 800 €---
2212 684 €2 374 €994 €10 309 €---
2312 937 €2 105 €725 €10 832 €---
2413 196 €1 827 €447 €11 369 €---
2513 460 €1 540 €159 €11 920 €---
TOTAL268 042 €152 994 €72 242 €115 048 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 048 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 368 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 757 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 757 €-6 420 €+8 177 €
2+1 757 €0 €+1 757 €
3+1 757 €0 €+1 757 €
4+1 757 €0 €+1 757 €
5+1 757 €0 €+1 757 €
6+1 757 €0 €+1 757 €
7+1 757 €0 €+1 757 €
8+1 757 €0 €+1 757 €
9+1 757 €+1 345 €+412 €
10+1 757 €+1 499 €+258 €
11+1 757 €+1 614 €+143 €
12+1 757 €+1 732 €+25 €
13+1 757 €+1 852 €-95 €
14+1 757 €+1 976 €-219 €
15+1 757 €+2 103 €-346 €
16+1 757 €+2 234 €-477 €
17+1 757 €+2 368 €-611 €
18+1 757 €+2 505 €-748 €
19+1 757 €+2 646 €-889 €
20+1 757 €+2 791 €-1 034 €
21+1 757 €+2 940 €-1 183 €
22+1 757 €+3 093 €-1 336 €
23+1 757 €+3 250 €-1 493 €
24+1 757 €+3 411 €-1 654 €
25+1 757 €+3 576 €-1 819 €
Total+43 925 €+34 514 €+9 411 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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