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Appartement à vendre

VilleBeaucaire (30)
Surface120m²
Coût Total154 560€
Loyer Annuel13 867€
Rentabilité8.97%
Cashflow/mois+240€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 725 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, 3 chambres

Laissez libre cours à vos envies avec cet appartement de caractère de 120 m², très lumineux, idéalement situé à deux pas du centre-ville et des parkings. Entièrement à rénover, il offre un fort potentiel avec une cuisine et un séjour pouvant être réunis pour créer une superbe pièce de vie, ainsi que 3 chambres et une salle d'eau. Niché au sein d'une petite copropriété de 3 lots, ce bien est une belle opportunité pour réaliser un projet à votre image.

Ville : Beaucaire
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30300
Coordonnées : 43.807266, 4.645838
Total : 154 560€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 60 600€
Valeur du bien : 147 600€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 9.63€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1156€/mois
Loyer annuel estimé : 13867€/an
Fourchette totale : 930€ - 1435€/mois
Fourchette annuelle : 11164€ - 17224€/an
Rentabilité brute :8.97%
Fourchette de rentabilité :7.22% - 11.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 265,75 €/m²
Basé sur :110 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 890 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-64 890€ (-42.7%)
Marge achat-revente :-2 670€ (-1.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :761,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :38,64€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 800,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 855,72€
Coût de l'assurance :11 592,00€
Taxe foncière : 1 386,69€/an
Soit par mois : 115,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 155,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 915,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :239,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des consommations
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, et la réfection de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état supposé très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état supposé très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des murs et du sol, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - murs abîmés et sol en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 600 €(505 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 12 fenêtres × 800€ = 9 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 800€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:13 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 m² × 1 200€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Salle de bain:6 800€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1 200€ = 6 000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:10 200€
    Rénovation lourde chambres (3 pièces): 45 m² × 200€ = 9 000€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Salon:5 600€
    Rénovation légère salon: 25 m² × 200€ = 5 000€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaucaire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 156 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 867 €/an
Calcul : 1 156 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 111 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 560 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 387 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 562 €
Revenus locatifs : +13 867 €
Charges déductibles : -67 562 €
Résultat foncier Année 1 : -53 695 €(Déficit de 53 695 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 295 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 962 €/an
Revenus locatifs : +13 867 €
Charges déductibles : -6 962 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 905 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32294.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 867 €67 567 €5 116 €-53 700 €21 400 €32 300 €32 300 €
214 144 €6 830 €4 980 €7 314 €--24 986 €
314 427 €6 689 €4 838 €7 739 €--17 247 €
414 716 €6 542 €4 692 €8 173 €--9 074 €
515 010 €6 391 €4 541 €8 619 €--455 €
615 310 €6 235 €4 384 €9 075 €---
715 616 €6 073 €4 223 €9 543 €---
815 929 €5 906 €4 056 €10 023 €---
916 247 €5 733 €3 883 €10 514 €---
1016 572 €5 554 €3 704 €11 018 €---
1116 904 €5 370 €3 519 €11 534 €---
1217 242 €5 178 €3 328 €12 063 €---
1317 587 €4 981 €3 131 €12 606 €---
1417 938 €4 777 €2 926 €13 162 €---
1518 297 €4 565 €2 715 €13 732 €---
1618 663 €4 347 €2 496 €14 316 €---
1719 036 €4 121 €2 271 €14 915 €---
1819 417 €3 887 €2 037 €15 530 €---
1919 805 €3 646 €1 795 €16 160 €---
2020 201 €3 396 €1 546 €16 805 €---
2120 606 €3 138 €1 287 €17 468 €---
2221 018 €2 871 €1 020 €18 147 €---
2321 438 €2 595 €744 €18 843 €---
2421 867 €2 309 €459 €19 558 €---
2522 304 €2 014 €164 €20 290 €---
TOTAL444 162 €180 715 €73 856 €263 447 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 447 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 867 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 912 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 912 €-6 420 €+9 332 €
2+2 912 €0 €+2 912 €
3+2 912 €0 €+2 912 €
4+2 912 €0 €+2 912 €
5+2 912 €0 €+2 912 €
6+2 912 €+2 586 €+326 €
7+2 912 €+2 863 €+49 €
8+2 912 €+3 007 €-95 €
9+2 912 €+3 154 €-242 €
10+2 912 €+3 305 €-393 €
11+2 912 €+3 460 €-548 €
12+2 912 €+3 619 €-707 €
13+2 912 €+3 782 €-870 €
14+2 912 €+3 949 €-1 037 €
15+2 912 €+4 120 €-1 208 €
16+2 912 €+4 295 €-1 383 €
17+2 912 €+4 475 €-1 563 €
18+2 912 €+4 659 €-1 747 €
19+2 912 €+4 848 €-1 936 €
20+2 912 €+5 042 €-2 130 €
21+2 912 €+5 240 €-2 328 €
22+2 912 €+5 444 €-2 532 €
23+2 912 €+5 653 €-2 741 €
24+2 912 €+5 867 €-2 955 €
25+2 912 €+6 087 €-3 175 €
Total+72 800 €+79 034 €+-6 234 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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