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Détails du bien

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface500.41m²
Coût Total923 430€
Loyer Annuel84 190€
Rentabilité9.12%
Cashflow/mois+1 481€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 770 000 €
Surface : 500.41 m²
Prix au m² : 1 538,74 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 14
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

L'office notarial KPC NOTAIRES, SCP vous propose : Hôtel particulier à vendre en Immo-interactif


Adresse du bien : 14 Rue Mondésir 44000 NANTES


Immobilier.notaires et l'office notarial KPC NOTAIRES - KUHN - PICART - COSSIN vous proposent : Maison à vendre en Immo-interactif


IMMO INTERACTIF NANTES Guist'hau - rue Mondésir HOTEL PARTICULIER D'EXCEPTION du XIXème siècle à restaurer de 452,67m² habitables (et 500,41m² au sol) sur une parcelle arborée de 1001m². Idéalement situé au sein de l'un des quartiers les plus prisés de Nantes, il se compose comme suit :

  • Au rez-de-chaussée rue (198,65m²) : garage, caves, buanderie, chaufferie.
  • Au premier étage / rez-de-chaussée jardin (189,28m²) : hall d'entrée, salon et séjour avec accès terrasse, cuisine, arrière-cuisine, dégagement, trois bureaux et un atelier. Ainsi qu'une magnifique verrière d'environ 72m².
  • Au second étage (143m²) : palier, trois chambres, deux salles de bains, salon.
  • Au troisième étage (120,39m²) : palier, dégagement, deux chambres, bureau, dressing, deux salles d'eau et deux pièces.

Visite sur rendez-vous.


Conditions de la vente : Le bien est présenté en Immo-interactif à la hausse :

  • 1ère offre possible : à partir de 770 000,00 euros (honoraires de négociation inclus)
  • Offres suivantes : multiples de 5 000 euros.
  • Réception des offres du 01/04/2026 20:00 au 02/04/2026 20:00 sur le site Immobilier.notaires.

Contact :


Conditions de la vente : Le bien est présenté en Immo-interactif à la hausse :

  • 1ère offre possible : à partir de 770 000 euros (honoraires de négociation inclus)
  • Offres suivantes : multiples de 5 000 euros.
  • Réception des offres du 01/04/2026 à 20:00 au 02/04/2026 à 20:00 sur le site Immo-interactif®.

Annonce de l'étude KPC NOTAIRES - Notaires à Nantes - N° SIRET : 77812576500041


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Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44000
Total : 923 430€
Prix d'acquisition : 770 000€
Travaux : 91 830€
Valeur du bien : 861 830€
Frais de notaire : 61 600€
Coût estimé : 61 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 500.41m²
Loyer prédit : 14.02€/m²/mois
Fourchette : 9.80€ - 20.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 7016€/mois
Loyer annuel estimé : 84190€/an
Fourchette totale : 4903€ - 10039€/mois
Fourchette annuelle : 58837€ - 120468€/an
Rentabilité brute :9.12%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 13.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :923 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 563,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :269,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 833,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :445 677,55€
Coût de l'assurance :80 800,12€
Taxe foncière : 8 419,00€/an
Soit par mois : 701,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 7 015,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 534,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 481,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 500.41 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 63 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m² pour maison)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 500.41 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 500.41 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: environ 47 m² (25 m² + 22 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau pour 500.41 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: 500.41 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 830 €(184 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 450€
    Fenêtres double vitrage: 63 fenêtres × 150€ = 9450€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:30 000€
    Isolation toiture/combles: 500.41 m² × 60€/m² = 30024.6€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:10 800€
    Rénovation chambres: 90 m² × 120€/m² = 10800€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 880€
    Peinture salon: 47 m² × 40€/m² = 1880€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Plomberie:6 000€
    Plomberie complète: 500.41 m² × 12€/m² = 6004.92€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés pour refléter les coûts de matériaux et de main d'œuvre en Loire-Atlantique.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 7 016 €/mois
Revenus locatifs annuels : 84 190 €/an
Calcul : 7 016 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 30 814 €/an
Base de calcul : Emprunt de 923 430 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 232 €/an
Calcul : 269 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 8 419 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 830 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 134 295 €
Revenus locatifs : +84 190 €
Charges déductibles : -134 295 €
Résultat foncier Année 1 : -50 105 €(Déficit de 50 105 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 705 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 42 465 €/an
Revenus locatifs : +84 190 €
Charges déductibles : -42 465 €
Résultat foncier Années 2+ : 41 725 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28704.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 770 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 500 500 €(65% de 770 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 18 200 €/an
Calcul : 500 500 € × 3,636% = 18 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
184 190 €134 325 €30 844 €-50 135 €21 400 €28 735 €28 735 €
285 874 €41 673 €30 022 €44 200 €---
387 591 €40 824 €29 173 €46 767 €---
489 343 €39 946 €28 295 €49 397 €---
591 130 €39 037 €27 386 €52 093 €---
692 953 €38 097 €26 446 €54 855 €---
794 812 €37 125 €25 474 €57 687 €---
896 708 €36 119 €24 468 €60 588 €---
998 642 €35 079 €23 428 €63 563 €---
10100 615 €34 004 €22 353 €66 611 €---
11102 627 €32 891 €21 240 €69 736 €---
12104 680 €31 740 €20 089 €72 939 €---
13106 773 €30 550 €18 899 €76 223 €---
14108 909 €29 319 €17 668 €79 590 €---
15111 087 €28 045 €16 394 €83 042 €---
16113 309 €26 728 €15 077 €86 581 €---
17115 575 €25 366 €13 715 €90 209 €---
18117 886 €23 956 €12 305 €93 930 €---
19120 244 €22 499 €10 848 €97 745 €---
20122 649 €20 991 €9 340 €101 658 €---
21125 102 €19 432 €7 781 €105 670 €---
22127 604 €17 819 €6 168 €109 785 €---
23130 156 €16 151 €4 500 €114 005 €---
24132 759 €14 425 €2 774 €118 334 €---
25135 414 €12 641 €990 €122 774 €---
TOTAL2 696 630 €828 783 €445 678 €1 867 847 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 867 847 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 84 190 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +17 680 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+17 680 €-6 420 €+24 100 €
2+17 680 €+4 640 €+13 040 €
3+17 680 €+14 030 €+3 650 €
4+17 680 €+14 819 €+2 861 €
5+17 680 €+15 628 €+2 052 €
6+17 680 €+16 457 €+1 223 €
7+17 680 €+17 306 €+374 €
8+17 680 €+18 177 €-497 €
9+17 680 €+19 069 €-1 389 €
10+17 680 €+19 983 €-2 303 €
11+17 680 €+20 921 €-3 241 €
12+17 680 €+21 882 €-4 202 €
13+17 680 €+22 867 €-5 187 €
14+17 680 €+23 877 €-6 197 €
15+17 680 €+24 913 €-7 233 €
16+17 680 €+25 974 €-8 294 €
17+17 680 €+27 063 €-9 383 €
18+17 680 €+28 179 €-10 499 €
19+17 680 €+29 324 €-11 644 €
20+17 680 €+30 497 €-12 817 €
21+17 680 €+31 701 €-14 021 €
22+17 680 €+32 935 €-15 255 €
23+17 680 €+34 202 €-16 522 €
24+17 680 €+35 500 €-17 820 €
25+17 680 €+36 832 €-19 152 €
Total+442 000 €+560 354 €+-118 354 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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