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Maison à vendre

VilleVarilhes (09)
Surface179.42m²
Coût Total185 340€
Loyer Annuel19 827€
Rentabilité10.70%
Cashflow/mois+482€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 500 €
Surface : 179.42 m²
Prix au m² : 894,55 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salon (total 52,83 m²), 4 chambres, 2 terrasses, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

VARILHES CENTRE - Au c½ur du village de Varilhes, à deux pas de toutes les commodités, cette maison de village vous offre un cadre de vie idéal. Avec ses beaux volumes, elle présente une magnifique pièce de vie parfaite pour partager des moments en famille ou entre amis. De plus, elle dispose de deux terrasses, invitantes pour des soirées en plein air ou des moments de détente. Cette maison compte trois chambres, répondant ainsi aux besoins d'une famille ou d'un investisseur recherchant un logement spacieux et pratique. Classe énergie : C. Prix : 160.500 euros. Honoraires charge vendeur. Prix : 160500.0 euros, Honoraires charge vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1980.0 € et 2720.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).

Ville : Varilhes
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09120
Coordonnées : 43.055977, 1.629484
Total : 185 340€
Prix d'acquisition : 160 500€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 172 500€
Frais de notaire : 12 840€
Coût estimé : 12 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 179.42m²
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 12.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1652€/mois
Loyer annuel estimé : 19827€/an
Fourchette totale : 1231€ - 2218€/mois
Fourchette annuelle : 14771€ - 26614€/an
Rentabilité brute :10.70%
Fourchette de rentabilité :7.97% - 14.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 035,35 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :365 182 €
Prix d'achat :160 500 €
Décote à l'achat :-204 682€ (-56.0%)
Marge achat-revente :179 842€ (49.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :930,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :74,14€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 004,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 912,12€
Coût de l'assurance :22 240,80€
Taxe foncière : 1 982,74€/an
Soit par mois : 165,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 652,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 170,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :482,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 119 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol et peinture pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et éventuels petits travaux de finition
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Gros œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification structure
Inspection de la toiture et des murs pour détecter d'éventuelles fissures ou problèmes
Quantité: 1 maison
Raison: Vérification nécessaire pour assurer la sécurité et la pérennité de la maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(67 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 652 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 827 €/an
Calcul : 1 652 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 461 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 340 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 890 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 983 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 333 €
Revenus locatifs : +19 827 €
Charges déductibles : -21 333 €
Résultat foncier Année 1 : -1 506 €(Déficit de 1 506 €)
Imputable sur revenu global : 1 506 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 333 €/an
Revenus locatifs : +19 827 €
Charges déductibles : -9 333 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 494 €/an
Prix d'achat du bien : 160 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 325 €(65% de 160 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 794 €/an
Calcul : 104 325 € × 3,636% = 3 794 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 827 €21 339 €6 467 €-1 512 €1 512 €--
220 224 €9 171 €6 298 €11 053 €---
320 628 €8 996 €6 123 €11 633 €---
421 041 €8 815 €5 942 €12 226 €---
521 462 €8 627 €5 755 €12 835 €---
621 891 €8 433 €5 560 €13 458 €---
722 329 €8 232 €5 359 €14 097 €---
822 776 €8 023 €5 151 €14 752 €---
923 231 €7 807 €4 935 €15 424 €---
1023 696 €7 583 €4 711 €16 112 €---
1124 170 €7 352 €4 479 €16 818 €---
1224 653 €7 112 €4 239 €17 541 €---
1325 146 €6 863 €3 991 €18 283 €---
1425 649 €6 605 €3 733 €19 043 €---
1526 162 €6 339 €3 466 €19 823 €---
1626 685 €6 062 €3 190 €20 623 €---
1727 219 €5 776 €2 904 €21 443 €---
1827 763 €5 479 €2 607 €22 284 €---
1928 318 €5 172 €2 300 €23 146 €---
2028 885 €4 854 €1 982 €24 031 €---
2129 463 €4 524 €1 652 €24 938 €---
2230 052 €4 183 €1 310 €25 869 €---
2330 653 €3 829 €957 €26 824 €---
2431 266 €3 463 €590 €27 803 €---
2531 891 €3 083 €211 €28 808 €---
TOTAL635 079 €177 722 €93 912 €457 357 €1 512 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 454 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 457 357 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 827 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 164 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 164 €-454 €+4 618 €
2+4 164 €+3 316 €+848 €
3+4 164 €+3 490 €+674 €
4+4 164 €+3 668 €+496 €
5+4 164 €+3 850 €+314 €
6+4 164 €+4 037 €+127 €
7+4 164 €+4 229 €-65 €
8+4 164 €+4 426 €-262 €
9+4 164 €+4 627 €-463 €
10+4 164 €+4 834 €-670 €
11+4 164 €+5 045 €-881 €
12+4 164 €+5 262 €-1 098 €
13+4 164 €+5 485 €-1 321 €
14+4 164 €+5 713 €-1 549 €
15+4 164 €+5 947 €-1 783 €
16+4 164 €+6 187 €-2 023 €
17+4 164 €+6 433 €-2 269 €
18+4 164 €+6 685 €-2 521 €
19+4 164 €+6 944 €-2 780 €
20+4 164 €+7 209 €-3 045 €
21+4 164 €+7 481 €-3 317 €
22+4 164 €+7 761 €-3 597 €
23+4 164 €+8 047 €-3 883 €
24+4 164 €+8 341 €-4 177 €
25+4 164 €+8 642 €-4 478 €
Total+104 100 €+137 207 €+-33 107 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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