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Maison 8 pièces 225 m²

VilleLamothe-Fénelon (46)
Surface225m²
Coût Total277 760€
Loyer Annuel22 708€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+266€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 197 000 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 875,56 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 8 pièces principales

Maison de caractère spacieuse et lumineuse. Grande pièce de vie, 5 chambres, 1 salle de bain, 2 salles d'eau, vie de plain-pied possible. Partiellement rénovée, fort potentiel. Beau jardin plat proche d'un étang. Dépendance attenante de 3 pièces avec accès indépendant, à restaurer. Un lieu paisible, proche de Souillac et Gourdon. Honoraires à charge acquéreur : 6.49% Référence annonce : 180-3306 Date de réalisation du diagnostic : 21/01/2024 Prix hors honoraires : 185 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 400 € et 4 640 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Lamothe-Fénelon
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46350
Coordonnées : 44.824030, 1.409905
Total : 277 760€
Prix d'acquisition : 197 000€
Travaux : 65 000€
Valeur du bien : 262 000€
Frais de notaire : 15 760€
Coût estimé : 15 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1892€/mois
Loyer annuel estimé : 22708€/an
Fourchette totale : 1479€ - 2421€/mois
Fourchette annuelle : 17746€ - 29056€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 10.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 032,76 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :232 371 €
Prix d'achat :197 000 €
Décote à l'achat :-35 371€ (-15.2%)
Marge achat-revente :-45 389€ (-19.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :277 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 356,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :81,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 437,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 191,78€
Coût de l'assurance :24 304,00€
Taxe foncière : 2 270,76€/an
Soit par mois : 189,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 892,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 626,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :265,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 225 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 000 €(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:18 000€
    Isolation toiture/combles: 225 m² × 80€/m² = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 750€ = 21000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 500€
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 50€/m² = 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:5 000€
    Mise aux normes plomberie et électricité: cuisine complète = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lamothe-Fénelon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 892 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 708 €/an
Calcul : 1 892 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 965 €/an
Base de calcul : Emprunt de 277 760 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 972 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 271 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 208 €
Revenus locatifs : +22 708 €
Charges déductibles : -77 208 €
Résultat foncier Année 1 : -54 500 €(Déficit de 54 500 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 100 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 208 €/an
Revenus locatifs : +22 708 €
Charges déductibles : -12 208 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 500 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33100.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 197 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 050 €(65% de 197 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 656 €/an
Calcul : 128 050 € × 3,636% = 4 656 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 708 €77 217 €8 974 €-54 509 €21 400 €33 109 €33 109 €
223 162 €11 974 €8 731 €11 187 €--21 922 €
323 625 €11 724 €8 481 €11 901 €--10 021 €
424 097 €11 465 €8 222 €12 632 €---
524 579 €11 198 €7 955 €13 382 €---
625 071 €10 921 €7 678 €14 150 €---
725 572 €10 636 €7 393 €14 937 €---
826 084 €10 341 €7 098 €15 743 €---
926 606 €10 036 €6 793 €16 569 €---
1027 138 €9 721 €6 478 €17 416 €---
1127 680 €9 396 €6 153 €18 284 €---
1228 234 €9 060 €5 817 €19 174 €---
1328 799 €8 713 €5 470 €20 086 €---
1429 375 €8 354 €5 111 €21 021 €---
1529 962 €7 983 €4 740 €21 979 €---
1630 561 €7 600 €4 357 €22 961 €---
1731 173 €7 205 €3 962 €23 968 €---
1831 796 €6 796 €3 553 €25 000 €---
1932 432 €6 373 €3 130 €26 059 €---
2033 081 €5 937 €2 694 €27 144 €---
2133 742 €5 486 €2 243 €28 256 €---
2234 417 €5 020 €1 777 €29 397 €---
2335 105 €4 539 €1 296 €30 567 €---
2435 808 €4 041 €799 €31 766 €---
2536 524 €3 528 €285 €32 996 €---
TOTAL727 330 €275 265 €129 192 €452 066 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 452 066 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 769 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 769 €-6 420 €+11 189 €
2+4 769 €0 €+4 769 €
3+4 769 €0 €+4 769 €
4+4 769 €+783 €+3 986 €
5+4 769 €+4 015 €+754 €
6+4 769 €+4 245 €+524 €
7+4 769 €+4 481 €+288 €
8+4 769 €+4 723 €+46 €
9+4 769 €+4 971 €-202 €
10+4 769 €+5 225 €-456 €
11+4 769 €+5 485 €-716 €
12+4 769 €+5 752 €-983 €
13+4 769 €+6 026 €-1 257 €
14+4 769 €+6 306 €-1 537 €
15+4 769 €+6 594 €-1 825 €
16+4 769 €+6 888 €-2 119 €
17+4 769 €+7 190 €-2 421 €
18+4 769 €+7 500 €-2 731 €
19+4 769 €+7 818 €-3 049 €
20+4 769 €+8 143 €-3 374 €
21+4 769 €+8 477 €-3 708 €
22+4 769 €+8 819 €-4 050 €
23+4 769 €+9 170 €-4 401 €
24+4 769 €+9 530 €-4 761 €
25+4 769 €+9 899 €-5 130 €
Total+119 225 €+135 620 €+-16 395 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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