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Achat appartement

Bien expiré
VilleVitry-sur-Seine (94)
Surface107m²
Coût Total395 400€
Loyer Annuel24 287€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-570€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 305 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 2 850,47 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Votre agence GUY HOQUET vous propose à Vitry-sur-Seine - Mac Val, au pied du Futur Métro L 15 et du Tramway T9 et proche des commerces; un appartement au rez-de-chaussée de 5 pièces d'environ 107.57m2 comprenant: quatre chambres, deux salles de bains, un séjour, une cuisine, une entrée, deux WC, un local rangement et deux dégagement. L'appartement dispose de nombreux placards. Le bien nécessite des travaux de rafraichissement et propose un potentiel très intéressant grâce à son emplacement. Idéal pour une famille voulant modeler un bien à son image ou investisseur locatif voulant investir dans un emplacement stratégique. Appelez-nous !

Copropriété de 237 lots - dont 125 lots habitation. (Procédure en cours).

Charges annuelles : 3972.00 euros.

Ville : Vitry-sur-Seine
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94400
Coordonnées : 48.790600, 2.389640
Total : 395 400€
Prix d'acquisition : 305 000€
Travaux : 66 000€
Valeur du bien : 371 000€
Frais de notaire : 24 400€
Coût estimé : 24 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 18.92€/m²/mois
Fourchette : 15.10€ - 23.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 2024€/mois
Loyer annuel estimé : 24287€/an
Fourchette totale : 1615€ - 2536€/mois
Fourchette annuelle : 19384€ - 30431€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :395 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 945,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :115,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 061,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :188 309,64€
Coût de l'assurance :34 597,50€
Taxe foncière : 2 428,72€/an
Soit par mois : 202,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 331,00€/mois
Soit par an : 3 972,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 023,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 594,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-570,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon avec un nouveau revêtement
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 000 €(617 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation légère salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 600€
    Revêtement sol chambres: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Revêtement sol salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:10 700€
    Mise aux normes électricité: 107 m² × 100€/m² = 10700€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vitry-sur-Seine (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 024 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 287 €/an
Calcul : 2 024 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 037 €/an
Base de calcul : Emprunt de 395 400 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 384 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 429 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 972 €/an
Calcul : 331 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 822 €
Revenus locatifs : +24 287 €
Charges déductibles : -86 822 €
Résultat foncier Année 1 : -62 534 €(Déficit de 62 534 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 134 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 822 €/an
Revenus locatifs : +24 287 €
Charges déductibles : -20 822 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 466 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41134.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 305 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 198 250 €(65% de 305 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 209 €/an
Calcul : 198 250 € × 3,636% = 7 209 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 287 €86 834 €13 050 €-62 547 €21 400 €41 147 €41 147 €
224 773 €20 485 €12 700 €4 288 €--36 859 €
325 268 €20 124 €12 339 €5 145 €--31 715 €
425 774 €19 750 €11 966 €6 023 €--25 691 €
526 289 €19 364 €11 580 €6 925 €--18 766 €
626 815 €18 965 €11 181 €7 850 €--10 917 €
727 351 €18 553 €10 768 €8 799 €--2 118 €
827 898 €18 126 €10 341 €9 772 €---
928 456 €17 685 €9 900 €10 772 €---
1029 025 €17 229 €9 444 €11 797 €---
1129 606 €16 757 €8 972 €12 849 €---
1230 198 €16 269 €8 485 €13 929 €---
1330 802 €15 765 €7 981 €15 037 €---
1431 418 €15 244 €7 460 €16 174 €---
1532 046 €14 705 €6 921 €17 341 €---
1632 687 €14 148 €6 363 €18 539 €---
1733 341 €13 572 €5 787 €19 769 €---
1834 008 €12 976 €5 192 €21 032 €---
1934 688 €12 361 €4 576 €22 327 €---
2035 382 €11 724 €3 939 €23 658 €---
2136 090 €11 066 €3 281 €25 024 €---
2236 811 €10 385 €2 600 €26 426 €---
2337 548 €9 681 €1 897 €27 866 €---
2438 298 €8 954 €1 169 €29 345 €---
2539 064 €8 202 €417 €30 863 €---
TOTAL777 926 €448 925 €188 310 €329 001 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 329 001 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 100 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 100 €-6 420 €+11 520 €
2+5 100 €0 €+5 100 €
3+5 100 €0 €+5 100 €
4+5 100 €0 €+5 100 €
5+5 100 €0 €+5 100 €
6+5 100 €0 €+5 100 €
7+5 100 €0 €+5 100 €
8+5 100 €+2 296 €+2 804 €
9+5 100 €+3 231 €+1 869 €
10+5 100 €+3 539 €+1 561 €
11+5 100 €+3 855 €+1 245 €
12+5 100 €+4 179 €+921 €
13+5 100 €+4 511 €+589 €
14+5 100 €+4 852 €+248 €
15+5 100 €+5 202 €-102 €
16+5 100 €+5 562 €-462 €
17+5 100 €+5 931 €-831 €
18+5 100 €+6 309 €-1 209 €
19+5 100 €+6 698 €-1 598 €
20+5 100 €+7 097 €-1 997 €
21+5 100 €+7 507 €-2 407 €
22+5 100 €+7 928 €-2 828 €
23+5 100 €+8 360 €-3 260 €
24+5 100 €+8 803 €-3 703 €
25+5 100 €+9 259 €-4 159 €
Total+127 500 €+98 700 €+28 800 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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