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Vente appartement T4/5

Bien expiré
VilleMarseille 13e (13)
Surface72
Coût Total173 820
Loyer Annuel12 238
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois-242
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 149 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 2 069,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente appartement T4/5 - Vends dans une résidence calme et sécurisée, un appartement T4/5 traversant de 72 m² situé dans le 13ème arrondissement de Marseille. Il se compose de trois chambres spacieuses, toutes équipées de placards, d'une salle de bain, d'un WC séparé, d'une cuisine indépendante récemment rénovée donnant accès à une loggia. La pièce à vivre est agréable et lumineuse. L'appartement est exposé sud-est avec une belle luminosité tout au long de la journée. Proche de toutes commodités (commerces, transports, écoles et médecins …), il offre un cadre de vie pratique et agréable, parfait pour une famille. Stationnement libre au sein de la résidence.

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.327502, 5.420448
Total : 173 820
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 12 900
Valeur du bien : 161 900
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1020€/mois
Loyer annuel estimé : 12238€/an
Fourchette totale : 797€ - 1306€/mois
Fourchette annuelle : 9559€ - 15669€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :858,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :52,15€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 910,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 613,65
Coût de l'assurance :15 643,80
Taxe foncière : 1 223,84€/an
Soit par mois : 101,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 019,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 262,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-242,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 161 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer la conformité et l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 900(179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200
    Remplacement chaudière gaz: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Pose parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (environ 30 m²) × 30€/m² = 900€
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 020 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 238 €/an
Calcul : 1 020 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 783 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 820 à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 626 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 224 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 533
Revenus locatifs : +12 238
Charges déductibles : -23 533
Résultat foncier Année 1 : -11 294(Déficit de 11 294 €)
Imputable sur revenu global : 11 294
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 633 €/an
Revenus locatifs : +12 238
Charges déductibles : -10 633
Résultat foncier Années 2+ : 1 606 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 23823 5385 789-11 30011 300 €--
212 48310 4845 6341 999---
312 73310 3245 4752 409---
412 98710 1595 3102 828---
513 2479 9885 1393 259---
613 5129 8124 9623 700---
713 7829 6294 7804 153---
814 0589 4404 5914 618---
914 3399 2454 3965 094---
1014 6269 0434 1945 583---
1114 9198 8343 9856 084---
1215 2178 6183 7696 599---
1315 5218 3953 5457 127---
1415 8328 1643 3147 668---
1516 1487 9253 0758 224---
1616 4717 6772 8288 794---
1716 8017 4222 5729 379---
1817 1377 1572 3089 979---
1917 4796 8842 03410 596---
2017 8296 6011 75211 228---
2118 1866 3091 45911 877---
2218 5496 0061 15712 543---
2318 9205 69384413 227---
2419 2995 37052013 929---
2519 6855 03518614 650---
TOTAL392 000217 75383 614174 24611 300Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 390
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 246
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 238 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 570 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 570-3 390+5 960
2+2 570+600+1 970
3+2 570+723+1 847
4+2 570+849+1 721
5+2 570+978+1 592
6+2 570+1 110+1 460
7+2 570+1 246+1 324
8+2 570+1 385+1 185
9+2 570+1 528+1 042
10+2 570+1 675+895
11+2 570+1 825+745
12+2 570+1 980+590
13+2 570+2 138+432
14+2 570+2 300+270
15+2 570+2 467+103
16+2 570+2 638-68
17+2 570+2 814-244
18+2 570+2 994-424
19+2 570+3 179-609
20+2 570+3 368-798
21+2 570+3 563-993
22+2 570+3 763-1 193
23+2 570+3 968-1 398
24+2 570+4 179-1 609
25+2 570+4 395-1 825
Total+64 250+52 274+11 976
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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