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Vente appartement T4/5

Bien expiré
VilleMarseille 13e (13)
Surface72m²
Coût Total173 820€
Loyer Annuel12 238€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois-242€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 149 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 2 069,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente appartement T4/5 - Vends dans une résidence calme et sécurisée, un appartement T4/5 traversant de 72 m² situé dans le 13ème arrondissement de Marseille. Il se compose de trois chambres spacieuses, toutes équipées de placards, d'une salle de bain, d'un WC séparé, d'une cuisine indépendante récemment rénovée donnant accès à une loggia. La pièce à vivre est agréable et lumineuse. L'appartement est exposé sud-est avec une belle luminosité tout au long de la journée. Proche de toutes commodités (commerces, transports, écoles et médecins …), il offre un cadre de vie pratique et agréable, parfait pour une famille. Stationnement libre au sein de la résidence.

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.327502, 5.420448
Total : 173 820€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 12 900€
Valeur du bien : 161 900€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1020€/mois
Loyer annuel estimé : 12238€/an
Fourchette totale : 797€ - 1306€/mois
Fourchette annuelle : 9559€ - 15669€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :858,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :52,15€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 910,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 613,65€
Coût de l'assurance :15 643,80€
Taxe foncière : 1 223,84€/an
Soit par mois : 101,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 019,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 262,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-242,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 161 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer la conformité et l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 900 €(179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement chaudière gaz: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (environ 30 m²) × 30€/m² = 900€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 020 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 238 €/an
Calcul : 1 020 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 783 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 820 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 626 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 224 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 533 €
Revenus locatifs : +12 238 €
Charges déductibles : -23 533 €
Résultat foncier Année 1 : -11 294 €(Déficit de 11 294 €)
Imputable sur revenu global : 11 294 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 633 €/an
Revenus locatifs : +12 238 €
Charges déductibles : -10 633 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 606 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 238 €23 538 €5 789 €-11 300 €11 300 €--
212 483 €10 484 €5 634 €1 999 €---
312 733 €10 324 €5 475 €2 409 €---
412 987 €10 159 €5 310 €2 828 €---
513 247 €9 988 €5 139 €3 259 €---
613 512 €9 812 €4 962 €3 700 €---
713 782 €9 629 €4 780 €4 153 €---
814 058 €9 440 €4 591 €4 618 €---
914 339 €9 245 €4 396 €5 094 €---
1014 626 €9 043 €4 194 €5 583 €---
1114 919 €8 834 €3 985 €6 084 €---
1215 217 €8 618 €3 769 €6 599 €---
1315 521 €8 395 €3 545 €7 127 €---
1415 832 €8 164 €3 314 €7 668 €---
1516 148 €7 925 €3 075 €8 224 €---
1616 471 €7 677 €2 828 €8 794 €---
1716 801 €7 422 €2 572 €9 379 €---
1817 137 €7 157 €2 308 €9 979 €---
1917 479 €6 884 €2 034 €10 596 €---
2017 829 €6 601 €1 752 €11 228 €---
2118 186 €6 309 €1 459 €11 877 €---
2218 549 €6 006 €1 157 €12 543 €---
2318 920 €5 693 €844 €13 227 €---
2419 299 €5 370 €520 €13 929 €---
2519 685 €5 035 €186 €14 650 €---
TOTAL392 000 €217 753 €83 614 €174 246 €11 300 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 390 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 246 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 238 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 570 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 570 €-3 390 €+5 960 €
2+2 570 €+600 €+1 970 €
3+2 570 €+723 €+1 847 €
4+2 570 €+849 €+1 721 €
5+2 570 €+978 €+1 592 €
6+2 570 €+1 110 €+1 460 €
7+2 570 €+1 246 €+1 324 €
8+2 570 €+1 385 €+1 185 €
9+2 570 €+1 528 €+1 042 €
10+2 570 €+1 675 €+895 €
11+2 570 €+1 825 €+745 €
12+2 570 €+1 980 €+590 €
13+2 570 €+2 138 €+432 €
14+2 570 €+2 300 €+270 €
15+2 570 €+2 467 €+103 €
16+2 570 €+2 638 €-68 €
17+2 570 €+2 814 €-244 €
18+2 570 €+2 994 €-424 €
19+2 570 €+3 179 €-609 €
20+2 570 €+3 368 €-798 €
21+2 570 €+3 563 €-993 €
22+2 570 €+3 763 €-1 193 €
23+2 570 €+3 968 €-1 398 €
24+2 570 €+4 179 €-1 609 €
25+2 570 €+4 395 €-1 825 €
Total+64 250 €+52 274 €+11 976 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 283 jours
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