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Immeuble à vendre

VilleCransac (12)
Surface80m²
Coût Total102 700€
Loyer Annuel6 195€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 70 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 875 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vend immeuble constitué de deux appartements aux styles différents. Chaque apparemment mesurant 40m2 chacun. Une cave à disposition. Un espace extérieur à partager. Possibilité de garer sa voiture devant. A proximité de tout commerces et du centre d'une commune thermales. Pour tout renseignement. Disponible en privé

Ville : Cransac
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12110
Coordonnées : 44.521460, 2.281500
Total : 102 700€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 27 100€
Valeur du bien : 97 100€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 516€/mois
Loyer annuel estimé : 6195€/an
Fourchette totale : 413€ - 646€/mois
Fourchette annuelle : 4954€ - 7747€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 313,94 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 115 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-35 115€ (-33.4%)
Marge achat-revente :2 415€ (2.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :501,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 531,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 767,84€
Coût de l'assurance :8 986,25€
Taxe foncière : 619,51€/an
Soit par mois : 51,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 516,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 583,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 80 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 - Mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 100 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 300€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cransac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 516 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 195 €/an
Calcul : 516 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 315 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 359 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 620 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 394 €
Revenus locatifs : +6 195 €
Charges déductibles : -31 394 €
Résultat foncier Année 1 : -25 199 €(Déficit de 25 199 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 799 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 294 €/an
Revenus locatifs : +6 195 €
Charges déductibles : -4 294 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 901 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3798.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 195 €31 397 €3 318 €-25 202 €21 400 €3 802 €3 802 €
26 319 €4 207 €3 228 €2 112 €--1 690 €
36 445 €4 115 €3 136 €2 331 €---
46 574 €4 019 €3 040 €2 555 €---
56 706 €3 920 €2 941 €2 786 €---
66 840 €3 818 €2 839 €3 022 €---
76 977 €3 712 €2 734 €3 264 €---
87 116 €3 603 €2 624 €3 513 €---
97 259 €3 491 €2 512 €3 768 €---
107 404 €3 374 €2 395 €4 029 €---
117 552 €3 254 €2 275 €4 298 €---
127 703 €3 130 €2 151 €4 573 €---
137 857 €3 001 €2 022 €4 855 €---
148 014 €2 869 €1 890 €5 145 €---
158 174 €2 732 €1 753 €5 443 €---
168 338 €2 590 €1 611 €5 748 €---
178 505 €2 444 €1 465 €6 061 €---
188 675 €2 293 €1 314 €6 382 €---
198 848 €2 136 €1 157 €6 712 €---
209 025 €1 975 €996 €7 050 €---
219 206 €1 808 €829 €7 397 €---
229 390 €1 636 €657 €7 754 €---
239 577 €1 458 €479 €8 119 €---
249 769 €1 274 €295 €8 495 €---
259 964 €1 084 €105 €8 880 €---
TOTAL198 431 €99 342 €47 768 €99 089 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 089 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 301 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 301 €-6 420 €+7 721 €
2+1 301 €0 €+1 301 €
3+1 301 €+192 €+1 109 €
4+1 301 €+767 €+534 €
5+1 301 €+836 €+465 €
6+1 301 €+907 €+394 €
7+1 301 €+979 €+322 €
8+1 301 €+1 054 €+247 €
9+1 301 €+1 130 €+171 €
10+1 301 €+1 209 €+92 €
11+1 301 €+1 289 €+12 €
12+1 301 €+1 372 €-71 €
13+1 301 €+1 457 €-156 €
14+1 301 €+1 544 €-243 €
15+1 301 €+1 633 €-332 €
16+1 301 €+1 724 €-423 €
17+1 301 €+1 818 €-517 €
18+1 301 €+1 915 €-614 €
19+1 301 €+2 014 €-713 €
20+1 301 €+2 115 €-814 €
21+1 301 €+2 219 €-918 €
22+1 301 €+2 326 €-1 025 €
23+1 301 €+2 436 €-1 135 €
24+1 301 €+2 548 €-1 247 €
25+1 301 €+2 664 €-1 363 €
Total+32 525 €+29 727 €+2 798 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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