Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 4 pièces 104 m²

VilleLaval-de-Cère (46)
Surface104m²
Coût Total155 816€
Loyer Annuel7 897€
Rentabilité5.07%
Cashflow/mois-232€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 200 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 934,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 104 m² - Maison 4 pièces 104 m²

Maison de caractère de type 4, à rénover, élevée sur caves, avec grange sur deux niveaux, composée d'une cuisine, d'un grand séjour avec cheminée, de trois chambres et d'une salle d'eau; à l'étage une salle de bain. Combles aménageables. Terrain. Environnement calme.

Surface : 104 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/10/2025

Consommation énergie primaire : 278 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 273 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 960 € et 4 060 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Laval-de-Cère
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46130
Coordonnées : 44.952217, 1.934839
Total : 155 816€
Prix d'acquisition : 97 200€
Travaux : 50 840€
Valeur du bien : 148 040€
Frais de notaire : 7 776€
Coût estimé : 7 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.82€ - 8.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 658€/mois
Loyer annuel estimé : 7897€/an
Fourchette totale : 501€ - 864€/mois
Fourchette annuelle : 6012€ - 10374€/an
Rentabilité brute :5.07%
Fourchette de rentabilité :3.86% - 6.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :893,33 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 906 €
Prix d'achat :97 200 €
Décote à l'achat :+4 294€ (+4.6%)
Marge achat-revente :-62 910€ (-67.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 816€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :778,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :45,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 823,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 698,39€
Coût de l'assurance :13 633,90€
Taxe foncière : 789,73€/an
Soit par mois : 65,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 658,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 889,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-231,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rénover pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain à rénover pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - revêtement à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 840 €(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 240€
    Isolation toiture/combles: 104 m² × 60€/m² = 6240€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant plomberie, électricité, électroménager, revêtement et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie, électricité, revêtement et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laval-de-Cère (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 658 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 897 €/an
Calcul : 658 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 354 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 816 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 545 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 790 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 529 €
Revenus locatifs : +7 897 €
Charges déductibles : -57 529 €
Résultat foncier Année 1 : -49 632 €(Déficit de 49 632 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 232 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 689 €/an
Revenus locatifs : +7 897 €
Charges déductibles : -6 689 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 208 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28232.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 180 €(65% de 97 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 297 €/an
Calcul : 63 180 € × 3,636% = 2 297 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 897 €57 534 €5 359 €-49 637 €21 400 €28 237 €28 237 €
28 055 €6 554 €5 219 €1 502 €--26 735 €
38 216 €6 408 €5 073 €1 808 €--24 927 €
48 381 €6 257 €4 922 €2 124 €--22 803 €
58 548 €6 101 €4 766 €2 448 €--20 356 €
68 719 €5 939 €4 604 €2 780 €--17 575 €
78 894 €5 771 €4 436 €3 122 €--14 453 €
89 071 €5 598 €4 263 €3 473 €--10 980 €
99 253 €5 418 €4 083 €3 834 €--7 145 €
109 438 €5 233 €3 897 €4 205 €--2 940 €
119 627 €5 040 €3 705 €4 587 €---
129 819 €4 841 €3 506 €4 978 €---
1310 016 €4 634 €3 299 €5 381 €---
1410 216 €4 421 €3 086 €5 795 €---
1510 420 €4 200 €2 865 €6 221 €---
1610 629 €3 971 €2 636 €6 658 €---
1710 841 €3 734 €2 399 €7 108 €---
1811 058 €3 488 €2 153 €7 570 €---
1911 279 €3 234 €1 899 €8 045 €---
2011 505 €2 971 €1 636 €8 534 €---
2111 735 €2 698 €1 363 €9 037 €---
2211 970 €2 416 €1 081 €9 553 €---
2312 209 €2 124 €789 €10 085 €---
2412 453 €1 822 €487 €10 631 €---
2512 702 €1 509 €174 €11 193 €---
TOTAL252 952 €161 915 €77 698 €91 037 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 037 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 897 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 658 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 658 €-6 420 €+8 078 €
2+1 658 €0 €+1 658 €
3+1 658 €0 €+1 658 €
4+1 658 €0 €+1 658 €
5+1 658 €0 €+1 658 €
6+1 658 €0 €+1 658 €
7+1 658 €0 €+1 658 €
8+1 658 €0 €+1 658 €
9+1 658 €0 €+1 658 €
10+1 658 €0 €+1 658 €
11+1 658 €+494 €+1 164 €
12+1 658 €+1 494 €+164 €
13+1 658 €+1 614 €+44 €
14+1 658 €+1 739 €-81 €
15+1 658 €+1 866 €-208 €
16+1 658 €+1 997 €-339 €
17+1 658 €+2 132 €-474 €
18+1 658 €+2 271 €-613 €
19+1 658 €+2 414 €-756 €
20+1 658 €+2 560 €-902 €
21+1 658 €+2 711 €-1 053 €
22+1 658 €+2 866 €-1 208 €
23+1 658 €+3 025 €-1 367 €
24+1 658 €+3 189 €-1 531 €
25+1 658 €+3 358 €-1 700 €
Total+41 450 €+27 311 €+14 139 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →