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Corps de ferme Pouldergat en exclusivité

Bien expiré
VillePouldergat (29)
Surface497.9
Coût Total505 877
Loyer Annuel55 726
Rentabilité11.02%
Cashflow/mois+1 540
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 388 500 €
Surface : 497.9 m²
Prix au m² : 780,28 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique, Nombre de WC : 1, Jardin

Découvrez ce magnifique corps de ferme situé dans un quartier calme de Pouldergat. La maison principale allie le charme de l'ancien au confort de la vie moderne. Nichée dans un cadre bucolique, cette propriété s'épanouit au milieu d'un superbe jardin paysagé de plus de 3 000 m², orné d'arbres et de fleurs. Rentrons tout d'abord dans la maison principale. Au rdc : salon 20.30 m², salle à manger 22 m² , cuisine équipée 12.5 m², véranda 4 m² avec extension possible, buanderie 4 m² avec toilette attenant ,salle de bains avec douche 4.5 m² , chambre de 11.7 m², A l'étage : palier avec deux chambres A l'extérieur : grange avec étage de 158 m², appentis de 52 m², seconde grange de 106 m², troisième grange de 40 m² à restaurer, petit atelier de 10 m², un autre bâtiment de 36.6 et 27.3 m, poulailler de 20 m² le tout sur 3000 m² de terrain Une propriété rare sur le marché, au charme indéniable, parfaite pour une famille en quête d'espace et de nature, pour un projet de vie au vert ou pour un investissement locatif, à deux pas des commodités. Un bien qui séduit autant par son âme que par ses volumes et son potentiel. À visiter sans tarder pour se laisser emporter par la magie du lieu

  • http://visuels.twimmo.net/bareme/1015/1015/68d5948029ae1240d70f48c4-bareme.pdf
Ville : Pouldergat
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29100
Coordonnées : 48.038355, -4.321251
Total : 505 877
Prix d'acquisition : 388 500
Travaux : 86 297
Valeur du bien : 474 797
Frais de notaire : 31 080
Coût estimé : 31 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 497.9
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.35€ - 11.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 4644€/mois
Loyer annuel estimé : 55726€/an
Fourchette totale : 3660€ - 5893€/mois
Fourchette annuelle : 43916€ - 70711€/an
Rentabilité brute :11.02%
Fourchette de rentabilité :8.68% - 13.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :505 877
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 492,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :147,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 639,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :241 730,78
Coût de l'assurance :44 264,24
Taxe foncière : 5 572,57€/an
Soit par mois : 464,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 643,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 103,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 539,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 329 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 497.9 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 497.9 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 35 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises et mise à la terre si absente.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie, remplacement si nécessaire.
Quantité: 497.9 m²
Raison: Normes plomberie - Maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 297(173 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13600€ = 13600€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:20 416
    Isolation toiture/combles: 497.9 m² × 40€/m² = 19916€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€/fenêtre = 7800€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (inclut meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:9 000
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres × 3000€ = 9000€ (inclut revêtement sol, peinture, électricité et menuiseries)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 481
    Vérification plomberie générale: 497.9 m² × 9€/m² = 4500€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pouldergat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 816✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 55 726 €/an
Calcul : 4 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 505 877 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 771 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 573 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 297
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 110 370
Revenus locatifs : +55 726
Charges déductibles : -110 370
Résultat foncier Année 1 : -54 644(Déficit de 54 644 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 244
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 073 €/an
Revenus locatifs : +55 726
Charges déductibles : -24 073
Résultat foncier Années 2+ : 31 653 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33244.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 388 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 252 525(65% de 388 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 183 €/an
Calcul : 252 525 € × 3,636% = 9 183
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
155 726110 38616 746-54 66121 400 €33 261 €33 261 €
256 84023 64216 29833 199--62 €
357 97723 17915 83634 798---
459 13722 70015 35736 436---
560 31922 20514 86238 114---
661 52621 69314 35039 832---
762 75621 16413 82141 592---
864 01120 61713 27443 394---
965 29220 05112 70845 240---
1066 59719 46612 12347 131---
1167 92918 86211 51849 068---
1269 28818 23610 89351 052---
1370 67417 58910 24653 084---
1472 08716 9219 57755 167---
1573 52916 2298 88657 300---
1674 99915 5148 17159 485---
1776 49914 7757 43261 725---
1878 02914 0106 66764 019---
1979 59013 2205 87766 370---
2081 18212 4025 05968 779---
2182 80511 5574 21471 248---
2284 46210 6833 34073 778---
2386 1519 7792 43676 371---
2487 8748 8451 50279 029---
2589 6317 87953681 752---
TOTAL1 784 910511 606241 7311 273 30421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 273 304
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 55 726 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 702 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 702-6 420+18 122
2+11 7020+11 702
3+11 702+10 421+1 281
4+11 702+10 931+771
5+11 702+11 434+268
6+11 702+11 950-248
7+11 702+12 478-776
8+11 702+13 018-1 316
9+11 702+13 572-1 870
10+11 702+14 139-2 437
11+11 702+14 720-3 018
12+11 702+15 316-3 614
13+11 702+15 925-4 223
14+11 702+16 550-4 848
15+11 702+17 190-5 488
16+11 702+17 846-6 144
17+11 702+18 517-6 815
18+11 702+19 206-7 504
19+11 702+19 911-8 209
20+11 702+20 634-8 932
21+11 702+21 374-9 672
22+11 702+22 134-10 432
23+11 702+22 911-11 209
24+11 702+23 709-12 007
25+11 702+24 526-12 824
Total+292 550+381 991+-89 441
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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