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3 KM Dourdan, SAINTE-MESME, maison traditionnelle sur sous-sol, 7 pièces 175 m²

VilleSainte-Mesme (78)
Surface175m²
Coût Total372 680€
Loyer Annuel25 764€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 283 500 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 1 620 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 2, Jardin

À deux pas de Dourdan, SAINTE-MESME, découvrez cette maison traditionnelle de caractère, édifiée sur un spacieux sous-sol et nichée dans un écrin de verdure. Ah, les années 70 ! Au rez-de-chaussée, vous trouverez un grand salon lumineux, une cuisine indépendante, deux chambres ainsi qu'une salle de bains et toilettes. À l'étage, trois chambres, un bureau, un dressing, une salle de bains et toilettes, sur plancher béton. Autour, un terrain clos arboré. Rare et élégante, cette maison n'attend plus que vous ! Le seul risque ! Tomber amoureux avant même la visite. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/257616.pdf

Ville : Sainte-Mesme
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78730
Coordonnées : 48.533573, 1.945760
Total : 372 680€
Prix d'acquisition : 283 500€
Travaux : 66 500€
Valeur du bien : 350 000€
Frais de notaire : 22 680€
Coût estimé : 22 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 12.27€/m²/mois
Fourchette : 9.48€ - 15.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 2147€/mois
Loyer annuel estimé : 25764€/an
Fourchette totale : 1660€ - 2777€/mois
Fourchette annuelle : 19917€ - 33326€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 416,67 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :422 917 €
Prix d'achat :283 500 €
Décote à l'achat :-139 417€ (-33.0%)
Marge achat-revente :50 237€ (11.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :372 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 871,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :108,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 980,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :188 837,65€
Coût de l'assurance :32 609,50€
Taxe foncière : 2 576,39€/an
Soit par mois : 214,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 146,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 195,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Aucune photo fournie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 assumé - Aucune photo fournie
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: 175 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 500 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500€
    Isolation toiture/combles: 175 m² × 60€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:17 600€
    Remplacement fenêtres: 22 fenêtres × 800€ = 17600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:3 000€
    Pose parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:3 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 200€
    Mise à jour plomberie: 175 m² × 24€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 147 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 764 €/an
Calcul : 2 147 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 991 €/an
Base de calcul : Emprunt de 372 680 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 304 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 576 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 372 €
Revenus locatifs : +25 764 €
Charges déductibles : -83 372 €
Résultat foncier Année 1 : -57 608 €(Déficit de 57 608 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 208 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 872 €/an
Revenus locatifs : +25 764 €
Charges déductibles : -16 872 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 892 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36208.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 283 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 184 275 €(65% de 283 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 701 €/an
Calcul : 184 275 € × 3,636% = 6 701 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 764 €83 384 €13 004 €-57 620 €21 400 €36 220 €36 220 €
226 279 €16 545 €12 664 €9 734 €--26 486 €
326 805 €16 194 €12 313 €10 611 €--15 875 €
427 341 €15 830 €11 949 €11 511 €--4 364 €
527 888 €15 452 €11 572 €12 435 €---
628 445 €15 062 €11 181 €13 384 €---
729 014 €14 657 €10 776 €14 357 €---
829 595 €14 238 €10 357 €15 357 €---
930 187 €13 804 €9 923 €16 383 €---
1030 790 €13 354 €9 473 €17 436 €---
1131 406 €12 888 €9 007 €18 518 €---
1232 034 €12 405 €8 524 €19 629 €---
1332 675 €11 905 €8 024 €20 770 €---
1433 328 €11 387 €7 506 €21 941 €---
1533 995 €10 851 €6 970 €23 144 €---
1634 675 €10 295 €6 414 €24 380 €---
1735 368 €9 719 €5 838 €25 649 €---
1836 076 €9 123 €5 242 €26 953 €---
1936 797 €8 505 €4 624 €28 292 €---
2037 533 €7 865 €3 984 €29 668 €---
2138 284 €7 202 €3 322 €31 081 €---
2239 049 €6 516 €2 635 €32 534 €---
2339 830 €5 804 €1 924 €34 026 €---
2440 627 €5 068 €1 187 €35 559 €---
2541 440 €4 304 €424 €37 135 €---
TOTAL825 225 €352 357 €188 838 €472 868 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 472 868 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 764 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 410 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 410 €-6 420 €+11 830 €
2+5 410 €0 €+5 410 €
3+5 410 €0 €+5 410 €
4+5 410 €0 €+5 410 €
5+5 410 €+2 421 €+2 989 €
6+5 410 €+4 015 €+1 395 €
7+5 410 €+4 307 €+1 103 €
8+5 410 €+4 607 €+803 €
9+5 410 €+4 915 €+495 €
10+5 410 €+5 231 €+179 €
11+5 410 €+5 555 €-145 €
12+5 410 €+5 889 €-479 €
13+5 410 €+6 231 €-821 €
14+5 410 €+6 582 €-1 172 €
15+5 410 €+6 943 €-1 533 €
16+5 410 €+7 314 €-1 904 €
17+5 410 €+7 695 €-2 285 €
18+5 410 €+8 086 €-2 676 €
19+5 410 €+8 488 €-3 078 €
20+5 410 €+8 900 €-3 490 €
21+5 410 €+9 324 €-3 914 €
22+5 410 €+9 760 €-4 350 €
23+5 410 €+10 208 €-4 798 €
24+5 410 €+10 668 €-5 258 €
25+5 410 €+11 141 €-5 731 €
Total+135 250 €+141 861 €+-6 611 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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