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Appartement 3 pièces 50 m²

VilleForbach (57)
Surface50m²
Coût Total72 720€
Loyer Annuel4 878€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 180 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 50 m²

L'agence Benedic kirsch vous propose un beau F3 dans une petite copropriété situé dans une impasse, avec deux chambres, salle de bain, wc séparé, beau séjour avec cuisine équipée et balcon.

Surface : 50 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/04/2026

Consommation énergie primaire : 154 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 149 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 790 € et 1 130 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Forbach
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57600
Coordonnées : 49.195630, 6.897080
Total : 72 720€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 9 000€
Valeur du bien : 68 000€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 8.13€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 406€/mois
Loyer annuel estimé : 4878€/an
Fourchette totale : 322€ - 514€/mois
Fourchette annuelle : 3861€ - 6162€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :355,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :21,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 376,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 823,54€
Coût de l'assurance :6 363,00€
Taxe foncière : 487,79€/an
Soit par mois : 40,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 406,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 487,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 151 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine fonctionnelle de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune intervention nécessaire, salle de bain en bon état
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne avec peu d'usure
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du carrelage
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 000 €(180 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:0€
    Aucune intervention nécessaire: 0€
  • Salon:600€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Forbach. Cuisine milieu de gamme estimée à 6000€, peinture à 30€/m² pour le salon et 60€/m² pour les chambres. Mise aux normes du tableau électrique à 1200€. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 406 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 878 €/an
Calcul : 406 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 347 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 255 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 488 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 929 €
Revenus locatifs : +4 878 €
Charges déductibles : -12 929 €
Résultat foncier Année 1 : -8 052 €(Déficit de 8 052 €)
Imputable sur revenu global : 8 052 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 929 €/an
Revenus locatifs : +4 878 €
Charges déductibles : -3 929 €
Résultat foncier Années 2+ : 948 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 878 €12 932 €2 349 €-8 054 €8 054 €--
24 975 €3 868 €2 286 €1 107 €---
35 075 €3 803 €2 220 €1 272 €---
45 176 €3 735 €2 153 €1 442 €---
55 280 €3 665 €2 083 €1 615 €---
65 386 €3 593 €2 010 €1 793 €---
75 493 €3 518 €1 936 €1 975 €---
85 603 €3 441 €1 858 €2 163 €---
95 715 €3 361 €1 779 €2 354 €---
105 830 €3 278 €1 696 €2 551 €---
115 946 €3 193 €1 611 €2 753 €---
126 065 €3 105 €1 523 €2 960 €---
136 186 €3 014 €1 432 €3 172 €---
146 310 €2 920 €1 338 €3 390 €---
156 436 €2 823 €1 241 €3 613 €---
166 565 €2 723 €1 141 €3 842 €---
176 696 €2 620 €1 037 €4 077 €---
186 830 €2 512 €930 €4 318 €---
196 967 €2 402 €820 €4 565 €---
207 106 €2 288 €705 €4 819 €---
217 248 €2 170 €587 €5 079 €---
227 393 €2 048 €465 €5 346 €---
237 541 €1 922 €339 €5 620 €---
247 692 €1 791 €209 €5 901 €---
257 846 €1 657 €75 €6 189 €---
TOTAL156 240 €82 381 €33 824 €73 858 €8 054 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 416 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 858 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 878 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 024 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 024 €-2 416 €+3 440 €
2+1 024 €+332 €+692 €
3+1 024 €+382 €+642 €
4+1 024 €+432 €+592 €
5+1 024 €+485 €+539 €
6+1 024 €+538 €+486 €
7+1 024 €+593 €+431 €
8+1 024 €+649 €+375 €
9+1 024 €+706 €+318 €
10+1 024 €+765 €+259 €
11+1 024 €+826 €+198 €
12+1 024 €+888 €+136 €
13+1 024 €+952 €+72 €
14+1 024 €+1 017 €+7 €
15+1 024 €+1 084 €-60 €
16+1 024 €+1 153 €-129 €
17+1 024 €+1 223 €-199 €
18+1 024 €+1 295 €-271 €
19+1 024 €+1 369 €-345 €
20+1 024 €+1 446 €-422 €
21+1 024 €+1 524 €-500 €
22+1 024 €+1 604 €-580 €
23+1 024 €+1 686 €-662 €
24+1 024 €+1 770 €-746 €
25+1 024 €+1 857 €-833 €
Total+25 600 €+22 158 €+3 442 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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