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Maison de Ville

VilleFoëcy (18)
Surface68
Coût Total89 712
Loyer Annuel6 071
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-21
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 900 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 675 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Bois, Nombre d'égages : 2, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Charmante maison de ville avec jardin

Idéalement située, cette maison de ville d'environ 68 m² offre un cadre de vie agréable et fonctionnel, parfait pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement locatif.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une entrée, une cuisine, un séjour lumineux, ainsi qu'une salle de bains avec WC.

À l'étage, un palier dessert deux chambres et un bureau, pouvant également faire office de chambre d'enfant, dressing ou espace de télétravail.

À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain non attenant d'environ 290 m², idéal pour créer un espace détente, un potager ou profiter des beaux jours en toute tranquillité.

Les points forts : Maison de ville fonctionnelle 2 chambres + bureau Séjour agréable Terrain d'environ 295 m² Idéal primo-accédants ou investisseurs Faible entretien

Une belle opportunité à découvrir rapidement ! Contactez-nous pour organiser une visite et apprécier tout le potentiel de ce bien. - https://assets.adaptimmo.com/bareme/36002/36003/bareme.pdf

Ville : Foëcy
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18500
Coordonnées : 47.179074, 2.154265
Total : 89 712
Prix d'acquisition : 45 900
Travaux : 40 140
Valeur du bien : 86 040
Frais de notaire : 3 672
Coût estimé : 3 672
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68
Loyer prédit : 7.44€/m²/mois
Fourchette : 5.97€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 506€/mois
Loyer annuel estimé : 6071€/an
Fourchette totale : 406€ - 630€/mois
Fourchette annuelle : 4873€ - 7563€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 088,63 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 027
Prix d'achat :45 900
Décote à l'achat :-28 127 (-38.0%)
Marge achat-revente :-15 685€ (-21.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 712
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :450,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :26,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 476,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 457,24
Coût de l'assurance :7 849,80
Taxe foncière : 607,08€/an
Soit par mois : 50,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 505,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 527,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 494 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 68 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant peinture et entretien
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant peinture
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 140(590 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:4 080
    Isolation toiture/combles: 68 m² × 60€/m² = 4080€ (installation incluse)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7200€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 500
    Rénovation complète cuisine: 8500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:4 200
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 700€/m² = 4200€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Foëcy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 280✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 506 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 071 €/an
Calcul : 506 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 127 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 712 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 607 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 140
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 188
Revenus locatifs : +6 071
Charges déductibles : -44 188
Résultat foncier Année 1 : -38 118(Déficit de 38 118 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 718
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 048 €/an
Revenus locatifs : +6 071
Charges déductibles : -4 048
Résultat foncier Années 2+ : 2 022 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16717.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 835(65% de 45 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 085 €/an
Calcul : 29 835 € × 3,636% = 1 085
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 07144 1913 130-38 12021 400 €16 720 €16 720 €
26 1923 9703 0492 223--14 498 €
36 3163 8852 9642 431--12 067 €
46 4423 7972 8762 645--9 422 €
56 5713 7072 7862 865--6 557 €
66 7033 6132 6913 090--3 467 €
76 8373 5152 5943 322--145 €
86 9733 4142 4933 559---
97 1133 3102 3893 803---
107 2553 2012 2804 054---
117 4003 0892 1684 311---
127 5482 9732 0524 575---
137 6992 8531 9324 847---
147 8532 7281 8075 125---
158 0102 5991 6785 411---
168 1712 4651 5445 705---
178 3342 3271 4056 007---
188 5012 1831 2626 318---
198 6712 0341 1136 636---
208 8441 8809596 964---
219 0211 7218007 300---
229 2011 5556347 646---
239 3851 3844638 001---
249 5731 2072868 366---
259 7651 0231028 742---
TOTAL194 451108 62445 45785 82721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 827
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 071 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 275 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 275-6 420+7 695
2+1 2750+1 275
3+1 2750+1 275
4+1 2750+1 275
5+1 2750+1 275
6+1 2750+1 275
7+1 2750+1 275
8+1 275+1 024+251
9+1 275+1 141+134
10+1 275+1 216+59
11+1 275+1 293-18
12+1 275+1 373-98
13+1 275+1 454-179
14+1 275+1 538-263
15+1 275+1 623-348
16+1 275+1 712-437
17+1 275+1 802-527
18+1 275+1 895-620
19+1 275+1 991-716
20+1 275+2 089-814
21+1 275+2 190-915
22+1 275+2 294-1 019
23+1 275+2 400-1 125
24+1 275+2 510-1 235
25+1 275+2 622-1 347
Total+31 875+25 748+6 127
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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