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Maison de Ville

Bien expiré
VilleFoëcy (18)
Surface68m²
Coût Total89 712€
Loyer Annuel6 071€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 900 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 675 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Bois, Nombre d'égages : 2, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Charmante maison de ville avec jardin

Idéalement située, cette maison de ville d'environ 68 m² offre un cadre de vie agréable et fonctionnel, parfait pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement locatif.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une entrée, une cuisine, un séjour lumineux, ainsi qu'une salle de bains avec WC.

À l'étage, un palier dessert deux chambres et un bureau, pouvant également faire office de chambre d'enfant, dressing ou espace de télétravail.

À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain non attenant d'environ 290 m², idéal pour créer un espace détente, un potager ou profiter des beaux jours en toute tranquillité.

Les points forts : Maison de ville fonctionnelle 2 chambres + bureau Séjour agréable Terrain d'environ 295 m² Idéal primo-accédants ou investisseurs Faible entretien

Une belle opportunité à découvrir rapidement ! Contactez-nous pour organiser une visite et apprécier tout le potentiel de ce bien. - https://assets.adaptimmo.com/bareme/36002/36003/bareme.pdf

Ville : Foëcy
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18500
Coordonnées : 47.179074, 2.154265
Total : 89 712€
Prix d'acquisition : 45 900€
Travaux : 40 140€
Valeur du bien : 86 040€
Frais de notaire : 3 672€
Coût estimé : 3 672€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 7.44€/m²/mois
Fourchette : 5.97€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 506€/mois
Loyer annuel estimé : 6071€/an
Fourchette totale : 406€ - 630€/mois
Fourchette annuelle : 4873€ - 7563€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 088,63 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 027 €
Prix d'achat :45 900 €
Décote à l'achat :-28 127€ (-38.0%)
Marge achat-revente :-15 685€ (-21.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 712€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :450,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :26,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 476,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 457,24€
Coût de l'assurance :7 849,80€
Taxe foncière : 607,08€/an
Soit par mois : 50,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 505,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 527,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 494 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 68 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant peinture et entretien
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant peinture
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 140 €(590 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:4 080€
    Isolation toiture/combles: 68 m² × 60€/m² = 4080€ (installation incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7200€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 8500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:4 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 700€/m² = 4200€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Foëcy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 506 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 071 €/an
Calcul : 506 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 127 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 712 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 607 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 188 €
Revenus locatifs : +6 071 €
Charges déductibles : -44 188 €
Résultat foncier Année 1 : -38 118 €(Déficit de 38 118 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 718 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 048 €/an
Revenus locatifs : +6 071 €
Charges déductibles : -4 048 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 022 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16717.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 835 €(65% de 45 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 085 €/an
Calcul : 29 835 € × 3,636% = 1 085 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 071 €44 191 €3 130 €-38 120 €21 400 €16 720 €16 720 €
26 192 €3 970 €3 049 €2 223 €--14 498 €
36 316 €3 885 €2 964 €2 431 €--12 067 €
46 442 €3 797 €2 876 €2 645 €--9 422 €
56 571 €3 707 €2 786 €2 865 €--6 557 €
66 703 €3 613 €2 691 €3 090 €--3 467 €
76 837 €3 515 €2 594 €3 322 €--145 €
86 973 €3 414 €2 493 €3 559 €---
97 113 €3 310 €2 389 €3 803 €---
107 255 €3 201 €2 280 €4 054 €---
117 400 €3 089 €2 168 €4 311 €---
127 548 €2 973 €2 052 €4 575 €---
137 699 €2 853 €1 932 €4 847 €---
147 853 €2 728 €1 807 €5 125 €---
158 010 €2 599 €1 678 €5 411 €---
168 171 €2 465 €1 544 €5 705 €---
178 334 €2 327 €1 405 €6 007 €---
188 501 €2 183 €1 262 €6 318 €---
198 671 €2 034 €1 113 €6 636 €---
208 844 €1 880 €959 €6 964 €---
219 021 €1 721 €800 €7 300 €---
229 201 €1 555 €634 €7 646 €---
239 385 €1 384 €463 €8 001 €---
249 573 €1 207 €286 €8 366 €---
259 765 €1 023 €102 €8 742 €---
TOTAL194 451 €108 624 €45 457 €85 827 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 827 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 071 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 275 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 275 €-6 420 €+7 695 €
2+1 275 €0 €+1 275 €
3+1 275 €0 €+1 275 €
4+1 275 €0 €+1 275 €
5+1 275 €0 €+1 275 €
6+1 275 €0 €+1 275 €
7+1 275 €0 €+1 275 €
8+1 275 €+1 024 €+251 €
9+1 275 €+1 141 €+134 €
10+1 275 €+1 216 €+59 €
11+1 275 €+1 293 €-18 €
12+1 275 €+1 373 €-98 €
13+1 275 €+1 454 €-179 €
14+1 275 €+1 538 €-263 €
15+1 275 €+1 623 €-348 €
16+1 275 €+1 712 €-437 €
17+1 275 €+1 802 €-527 €
18+1 275 €+1 895 €-620 €
19+1 275 €+1 991 €-716 €
20+1 275 €+2 089 €-814 €
21+1 275 €+2 190 €-915 €
22+1 275 €+2 294 €-1 019 €
23+1 275 €+2 400 €-1 125 €
24+1 275 €+2 510 €-1 235 €
25+1 275 €+2 622 €-1 347 €
Total+31 875 €+25 748 €+6 127 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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