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Maison à vendre

VilleNouillonpont (55)
Surface131m²
Coût Total201 560€
Loyer Annuel12 482€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 1 061,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 37 m²), 3 chambres, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Terrasse, calme, Belle vue

Située dans un environnement calme et verdoyant à Nouillonpont, cette maison de 130 m² offre de beaux volumes et un fort potentiel après rénovation.

Elle se compose d'un vaste séjour lumineux de 37 m², idéal pour créer un espace de vie convivial et chaleureux. La maison dispose de 3 chambres, offrant de belles possibilités d'aménagement pour une famille ou un projet personnalisé.

À l'extérieur, vous profiterez de deux grandes terrasses de 30 m² et 43 m², parfaites pour imaginer un espace détente, une cuisine d'été ou un coin repas avec vue dégagée.

Un garage complète le bien.

Des travaux sont à prévoir, mais la structure et les volumes permettent d'envisager une transformation moderne et confortable. Une belle opportunité pour les amateurs de rénovation ou les investisseurs à la recherche d'un bien à valoriser.

Environnement calme 130 m² habitables 3 chambres Séjour 37 m² 2 terrasses (30 m² et 43 m²) Garage

Une maison avec du potentiel, à façonner selon vos envies. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Patrick GRAMMATICO Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°909 760 266 Greffe de VAL DE BRIEY) (réf. 586329 )

Ville : Nouillonpont
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55230
Coordonnées : 49.357994, 5.656963
Total : 201 560€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 51 440€
Valeur du bien : 190 440€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 7.94€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1040€/mois
Loyer annuel estimé : 12482€/an
Fourchette totale : 811€ - 1335€/mois
Fourchette annuelle : 9727€ - 16018€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :977,27 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :128 022 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :+10 978€ (+8.6%)
Marge achat-revente :-73 538€ (-57.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 011,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :58,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 070,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 806,04€
Coût de l'assurance :17 636,50€
Taxe foncière : 1 248,24€/an
Soit par mois : 104,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 040,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 174,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 216 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 131 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: hall d'entrée (10 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 440 €(393 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 240€
    Isolation combles perdus: 131 m² × 40€/m² = 5240€, Main d'œuvre: 10€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture 3 chambres (environ 90 m²): 30€/m² × 30 = 900€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon (30 m²): 20€/m² × 30 = 600€
  • Hall d'entrée - Peinture:200€
    Peinture hall d'entrée (10 m²): 20€/m² × 10 = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Nouillonpont (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 340€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 040 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 482 €/an
Calcul : 1 040 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 006 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 560 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 705 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 248 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 400 €
Revenus locatifs : +12 482 €
Charges déductibles : -60 400 €
Résultat foncier Année 1 : -47 917 €(Déficit de 47 917 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 517 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 960 €/an
Revenus locatifs : +12 482 €
Charges déductibles : -8 960 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 523 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26517.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 482 €60 407 €7 013 €-47 924 €21 400 €26 524 €26 524 €
212 732 €8 783 €6 830 €3 949 €--22 575 €
312 987 €8 594 €6 640 €4 393 €--18 182 €
413 246 €8 397 €6 443 €4 850 €--13 333 €
513 511 €8 193 €6 240 €5 318 €--8 014 €
613 782 €7 982 €6 029 €5 799 €--2 215 €
714 057 €7 764 €5 810 €6 293 €---
814 338 €7 538 €5 584 €6 801 €---
914 625 €7 303 €5 350 €7 322 €---
1014 918 €7 061 €5 107 €7 857 €---
1115 216 €6 809 €4 856 €8 407 €---
1215 520 €6 549 €4 595 €8 971 €---
1315 831 €6 279 €4 326 €9 552 €---
1416 147 €6 000 €4 046 €10 148 €---
1516 470 €5 710 €3 757 €10 760 €---
1616 800 €5 411 €3 457 €11 389 €---
1717 136 €5 100 €3 147 €12 035 €---
1817 478 €4 779 €2 825 €12 700 €---
1917 828 €4 446 €2 492 €13 382 €---
2018 185 €4 101 €2 147 €14 084 €---
2118 548 €3 744 €1 790 €14 805 €---
2218 919 €3 373 €1 420 €15 546 €---
2319 298 €2 990 €1 036 €16 307 €---
2419 684 €2 593 €639 €17 090 €---
2520 077 €2 182 €228 €17 895 €---
TOTAL399 816 €202 089 €101 806 €197 728 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 728 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 482 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 621 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 621 €-6 420 €+9 041 €
2+2 621 €0 €+2 621 €
3+2 621 €0 €+2 621 €
4+2 621 €0 €+2 621 €
5+2 621 €0 €+2 621 €
6+2 621 €0 €+2 621 €
7+2 621 €+1 223 €+1 398 €
8+2 621 €+2 040 €+581 €
9+2 621 €+2 197 €+424 €
10+2 621 €+2 357 €+264 €
11+2 621 €+2 522 €+99 €
12+2 621 €+2 691 €-70 €
13+2 621 €+2 865 €-244 €
14+2 621 €+3 044 €-423 €
15+2 621 €+3 228 €-607 €
16+2 621 €+3 417 €-796 €
17+2 621 €+3 611 €-990 €
18+2 621 €+3 810 €-1 189 €
19+2 621 €+4 015 €-1 394 €
20+2 621 €+4 225 €-1 604 €
21+2 621 €+4 441 €-1 820 €
22+2 621 €+4 664 €-2 043 €
23+2 621 €+4 892 €-2 271 €
24+2 621 €+5 127 €-2 506 €
25+2 621 €+5 369 €-2 748 €
Total+65 525 €+59 318 €+6 207 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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