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Maison 3 pièces 94 m²

Bien expiré
VilleAgen (47)
Surface94m²
Coût Total161 185€
Loyer Annuel10 680€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 95 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 010,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre maison type 3, louée, située en centre-ville d'Agen. Garage et jardin privatifs. - A vendre maison type 3 louée située en centre-ville d'Agen, proche de tous les services et de tous les commerces. Chauffage et eau chaude individuels. Energie gaz de ville. Ce bien comprend un garage et un jardin privatifs. Rentabilité locative nette de 6%. A découvrir sans tarder. Contactez votre agence CITYA au [Coordonnées masquées]. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : *** . Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 200 et 4 380 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : TMAI156389 Date de réalisation du diagnostic : 30/12/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 200 € et 4 380 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Coordonnées : 44.198311, 0.630502
Total : 161 185€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 58 585€
Valeur du bien : 153 585€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 9.47€/m²/mois
Fourchette : 7.44€ - 12.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 890€/mois
Loyer annuel estimé : 10680€/an
Fourchette totale : 700€ - 1132€/mois
Fourchette annuelle : 8396€ - 13585€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 185€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :786,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :45,67€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 832,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 714,72€
Coût de l'assurance :13 700,72€
Taxe foncière : 1 067,97€/an
Soit par mois : 89,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 889,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 921,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 398 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz actuel
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE, solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture usée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 585 €(623 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (installation comprise)
  • Isolation:5 640€
    Isolation toiture/combles: 94 m² × 60€/m² = 5640€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Chambres:1 920€
    Parquet flottant: 24 m² × 80€/m² = 1920€ (installation comprise)
  • Salon:525€
    Peinture salon: 15 m² × 35€/m² = 525€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 890 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 680 €/an
Calcul : 890 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 186 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 185 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 068 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 585 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 387 €
Revenus locatifs : +10 680 €
Charges déductibles : -65 387 €
Résultat foncier Année 1 : -54 708 €(Déficit de 54 708 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 308 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 802 €/an
Revenus locatifs : +10 680 €
Charges déductibles : -6 802 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 877 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33307.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 680 €65 393 €5 192 €-54 713 €21 400 €33 313 €33 313 €
210 893 €6 667 €5 051 €4 226 €--29 087 €
311 111 €6 522 €4 906 €4 589 €--24 498 €
411 333 €6 372 €4 756 €4 961 €--19 536 €
511 560 €6 217 €4 601 €5 343 €--14 194 €
611 791 €6 057 €4 441 €5 734 €--8 460 €
712 027 €5 892 €4 276 €6 135 €--2 325 €
812 268 €5 721 €4 105 €6 546 €---
912 513 €5 545 €3 929 €6 968 €---
1012 763 €5 363 €3 747 €7 401 €---
1113 018 €5 174 €3 558 €7 844 €---
1213 279 €4 980 €3 364 €8 299 €---
1313 544 €4 779 €3 163 €8 766 €---
1413 815 €4 571 €2 955 €9 244 €---
1514 092 €4 357 €2 741 €9 735 €---
1614 373 €4 135 €2 519 €10 238 €---
1714 661 €3 906 €2 290 €10 755 €---
1814 954 €3 670 €2 054 €11 284 €---
1915 253 €3 426 €1 810 €11 828 €---
2015 558 €3 173 €1 557 €12 385 €---
2115 869 €2 913 €1 297 €12 957 €---
2216 187 €2 643 €1 027 €13 544 €---
2316 511 €2 365 €749 €14 146 €---
2416 841 €2 078 €462 €14 763 €---
2517 178 €1 781 €165 €15 397 €---
TOTAL342 074 €173 700 €74 715 €168 374 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 374 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 680 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 243 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 243 €-6 420 €+8 663 €
2+2 243 €0 €+2 243 €
3+2 243 €0 €+2 243 €
4+2 243 €0 €+2 243 €
5+2 243 €0 €+2 243 €
6+2 243 €0 €+2 243 €
7+2 243 €0 €+2 243 €
8+2 243 €+1 267 €+976 €
9+2 243 €+2 090 €+153 €
10+2 243 €+2 220 €+23 €
11+2 243 €+2 353 €-110 €
12+2 243 €+2 490 €-247 €
13+2 243 €+2 630 €-387 €
14+2 243 €+2 773 €-530 €
15+2 243 €+2 920 €-677 €
16+2 243 €+3 071 €-828 €
17+2 243 €+3 226 €-983 €
18+2 243 €+3 385 €-1 142 €
19+2 243 €+3 548 €-1 305 €
20+2 243 €+3 715 €-1 472 €
21+2 243 €+3 887 €-1 644 €
22+2 243 €+4 063 €-1 820 €
23+2 243 €+4 244 €-2 001 €
24+2 243 €+4 429 €-2 186 €
25+2 243 €+4 619 €-2 376 €
Total+56 075 €+50 512 €+5 563 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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